Определянето на правилната продажна цена на апартамент не е точна наука. Всеки имот е уникален и цената му на пазара зависи от търсенето и предлагането към момента на оценката. Според различни статистики, един правилно оценен имот се задържа на пазара за около 3 седмици и бързо успява да намери новите си собственици. От друга страна, грешното оценяване на имота може да го задържи на пазара за значително по-дълъг период от време и дори да не отчете никакъв интерес от страна на купувачи.
Сравнете с подобни апартаменти за продажба
Въпреки че сравнителният анализ няма легалната стойност на пазарна оценка, той е добър вариант и за продавачи и за купувачи. Той съдържа 10 пазарни аналога на описания имот - това са истински жилища, които са били продадени наскоро. Това, което отличава сравнителния анализ от повечето други източници на информация е, че той взема предвид изключително и само цени от реално сключили се сделки.
Обикновено продавачи и купувачи разглеждат обяви на сходни жилища в района и се опитват да ги сравнят с конкретния имот, който ги интересува. Но това, че имот в съседство е обявен за продажба на определена цена, не означава, че той е пазарен аналог.
На пръв поглед този подход изглежда най-лесен и логичен. Проблемът с тази така разпространена практика е, че на пазара съществуват десетки, та дори и стотици фалшиви, надценени и дублиращи се обяви.
Как да оценя апартамента си онлайн?
Факт е, че с почти стопроцентова сигурност вашият купувач ще дойде от Интернет. В днешно време всеки има има достъп до онлайн инструменти за оценка на имот, които вършат тази работа и то безплатно. Няколко компании имат достъп до хиляди цени на вече извършени сделки и цени на апартаменти, които се продават в момента. Това им позволява да създават автоматични алгоритми за оценка. Предоставяйки им ключова информация за вашия апартамент като жилищна площ и брой стаи. Инструментите могат да сравнят вашия апартамент с тези в тяхната база данни и да ви предоставят ценови диапазон, който е най-близък до пазарната стойност. Подобни услуги предоставят сайтове като ocenime.bg, платформи на брокерски компании като Bulgarian Properties, автоматизирана пазарна оценка на имот предоставят и някои банки.
Направете безплатна професионална оценка на вашия апартамент
Не всички професионални оценки се таксуват, някои експерти ги извършват безплатно. Можете да си уговорите среща с експерт от бранша, който ще дойде и ще анализира обстойно вашия апартамент. Предимството на консултацията с брокер е познаването на местния пазар, което му позволява да вземе предвид всички показатели на местоположението, които ще повлияят на цената. За да прецизира оценката, брокерът може да поиска и определени документи като план, техническа диагностика или други сертификати.
Лицензиран оценител
По всяко време собствениците могат сами да наемат лицензиран оценител, който да даде оценка на имота им. Лицензираният оценител борави с актуални обяви на имотния пазар, като подбира 3-5 обяви като еквиваленти на оценяваното жилище.
Може да се намери добър експерт-оценител чрез Камарата на професионалните оценители или Камарата на независимите оценители в България.
Статистически данни за реални цени на имоти
В медиите често циркулират най-различни цифри отнасящи се до имотния пазар, но колко достоверни са те? Често те са на база данните на една единствена агенция и си противоречат с другите такива. Такава статистика не е достатъчно показателна за целия имотен пазар, тъй като в България той е доста фрагментиран.
Ако обаче си от хората, които предпочитат да се доверят на статистиката, отколкото на усет или предположения, то следващият инструмент ще им е от изключителна полза.
Пазарните доклади, които Имотният агрегатор предлага са пълни със статистическа информация за реални крайни цени от истински имотни сделки.
Те дават богата информация за актуалното състояние и тенденциите в избран район и период, обясняват в платформата си за оценка на имот от ocenime.bg. Лесно може да се разберат реалните продажни цени на различните типове имоти. Всичко е представено в разбивки по квадратура, тип жилище, вид и година на строеж. Така данните предоставят несравнимо предимство при вземане на инвестиционни решения.
Имайте предвид фактори, които влияят на цената:
Квадратура: На първо място трябва да имате предвид квадратурата на имота, която ще определи средната цена на квадрат и която е от съществено значение за всеки купувач. Броят стаи и тяхното разположение също е ключов елемент за хората и съответно е от пряко значение при определянето на цена.
Тип строителство: Типът строителство е важен елемент при определяне на цената на един имот, основно поради преобладаващото търсене. Интерес за купувачите представляват жилищата в новопостроени сгради, поради по-високото качество на съвременното строителство, по-модерния им архитектурен облик и функционалността им. Обикновено разликата в цените на тухлени сгради и панелни блокове е в полза на тухленото строителство, което също трябва да се вземе предвид, се отбелязва в анализ на компанията за недвижими имоти "Адрес". Когато правите сравнение с други имоти на пазара, обърнете внимание на имотите, попадащи в същата категория строителство като вашия. Годината на строеж също следва да се вземе предвид. Строителните материали имат свой живот и колкото по-нова е сградата, за толкова по-надеждна се счита тя.
Възраст на сградата: Годината на строеж на един имот също влияе на ценообразуването. Всеизвестно е, че строителните материали имат свой живот - тоест, срок на годност. Една правилно и качествено построена тухлена сграда може да издържи без ремонт на носещите стени до 130 години.
От друга страна, панелните и ЕПК жилищата, които доминират имотния пазар в страната ни, в голямата си част вече извървяха своя житейски път, тъй като срокът им на годност официално е 50 години, пише в анализ на Realistimo.
Етаж, изложение, общи части
Към различните етажи в една сграда се наблюдава различен интерес. Например, апартаменти на партерен, първи и последен етаж се търсят най-малко, което е предпоставка за по-ниската им цена. При останалите етажи не се наблюдава съществена разлика, с изключение на гледката, която предлагат.
На къде гледа жилището ви и какво е неговото изложение също е основен фактор. Колкото повече са осветени стаите в имота от естествена слънчева светлина, толкова по-привлекателен е той за потенциалните купувачи.
Състоянието на общите части на сградата може да окаже леко влияние върху цената, но не е от съществено значение. Поддръжката е изключително важна, но в случай че липсва, това може да се подобри бързо.
Начилие на паркоместа
Все по-важен за купувачите на имот критерий е наличието на паркомясто. В случай че разполагате с такова, то можете да го включите към крайната цена на жилището. Ако обаче имате гараж, който да предложите на клиента, то той подлежи на самостоятелно оценяване като отделен от имота ви обект.
Внимавайте при публикуване на цената
Някои продавачи проявяват креативност с цената, която искат за имота си. Например, жилище в диапазона 85 000 евро и 88 000 евро, е с посочена цена 87 959 евро.
Такава странно специфична цифра привлича вниманието по един неподходящ начин и генерира интерес, който не е желателен.
Купувачите ще се чудят защо продавачът е избрал точно тази конкретна цифра. Следващата логична стъпка е потенциалните купувачи да се замислят кой точно е продавача и защо той е избрал тази цена. И така фокусът се измества от имота към продавача.
В идеалния вариант продавачът е невидим - той е една неясна фигура, останала далеч зад имота. Не случайно специалистите по недвижими имоти съветват да се премахнат всички лични вещи (снимки, дипломи и други) от домовете, когато те ще се снимат за продажба или когато предстои оглед.
USD
CHF
EUR
GBP
