Водени от разбирането, че случващото се на пазара на недвижими имоти засяга различни страни - както професионалните представители на сферата като инвеститори, строители, брокери и други, така и купувачи, продавачи или просто странични наблюдатели на пазара, редакцията на Money.bg реши да публикува текст на свой читател, получен по пощата. За нас е важно да чуваме и показваме както експертните мнения в определени области, така и непопулярните мнения на публиката ни, която може да ни пише на office@money.bg.

Според банките надценени с 47%, агресивно рекламирани със завидно самочувствие в онлайн платформите, но реализирани в условията на двуцифрен спад на изповяданите сделки за 4-то поредно тримесечие. Сделки "заключени" след отстъпки над 20% от обявената цена. Нека разгледаме анатомията на имотната истерия.

Икономическата обстановка по диагонал

Да, в пазара има търсене и предлагане. Да, в пазара няма висока или ниска цена, а пазарна и непазарна цена. Да, очевидно цените растат, наблюдаваме "нееластичност"... Добре!

От една страна има недостиг на "смислени имоти" и огромно наследство в архитектурен стил "Beton Brut", от друга страна отрицателна демография, дял на пустеещите имоти над 20% дори в големите градове (селата ги изключвам по очевидни причини), изоставащи с две десетилетия от западна Европа доходи, управляван от физкултурници туризъм и тук-там мъждукащата светлинка на тлеещото, поддържащо западната индустрия производство.

Генезиса на имотната истерия

Приблизителният край на икономическата вълна се отложи и дори засили икономиката чрез безпрецедентни помощи "на калпак" заради COVID-19. Икономическият цикъл се удължи за сметка на една бих казал оздравителна инфлация. Имотите почти догониха цените си.

Изолацията даде свободно време за мечти на фона на стабилни доходи и понижени разходи, това нагнети допълнително свободната парична маса в банките при премерена икономическа активност на пазарните субекти. Парите започнаха да парят в ръцете на банкерите! Банките започнаха да се молят да ти дадат кредит.

Вторият позив за пропукване на икономиката се отложи от последната фаза на COVID ефекта, а именно реализиране на отложените покупки.

Паралелно с тази пазарна аномалия се насложи и усилването на инфлацията, която бе допълнително насърчена от рекордно ниските лихви и ефекта от различни "специални операции" генерирали и допълнителна миграция. Трябва да спомена и естествено протичащата вътрешно държавна миграция от малките към големите населени места.

С ирония ще го нарека "Бурята Невада" - усилваща се инфлация, безплатни пари губещи стойността си и непозната за икономическата история възможност за хаотично инвестиране на не спечелени пари без особен контрол, чиято нетна стойност и при абсурдна сделка ще се запази в краткосрочен план.

Имотният пазар в България пое цялата икономическа активност на Бай Ганьо предприемача. Чисто психологически българинът е дълбоко обвързан с "апартамента", поставя го на особен пиедестал и с особена стойност, преди всичко заради изключително ниската си финансова култура и отчасти аграрен произход.

Страх, алчност и спекула

Помните ли хиперинфлацията през 96-та/97-ма година? Икономически активните субекти днес са с ясните спомени от хиперинфлацията през зимата на 96-та/97-ма година. Именно този събуден спомен генерира новият страх от загубата на личните спестявания от поредната инфлация. И "апартамента" като единствената позната за българина инвестиционна опция тласна цялата парична маса в сделки на всяка цена.

Силно впечатление прави и спекулативното препродаване на жилища. Без оглед размера на сградата и възможностите на инвеститора има редовни спекуланти, чийто бизнес е да купуват "на зелено" и да препродават. Това изкривява пазара, защото равновесието се нарушава от отложените оферти и финансовата тежест на спекулативната сделка.

Разбира се основните двигателни сили в пазара не са "търсене и предлагане", а "страх и алчност".

Старата българска поговорка гласи "Риба се лови в мътна вода", и именно тази неясна и динамична икономическа турбулентност в едни събуди страх, а в други алчност. Идеалната за спекула обстановка.

Пазара не беше готов за търсене с подобен обем, а предприемчивите българи се възползваха от прекрасните за спекула условия. И в резултат наблюдаваме почти 2 години надлъгване с чужди пари (кредити) и покупко-продажба на "активи" с изтекъл експлоатационен срок.

Друга стара българска поговорка гласи "Като си се хванал на хорото ще го играеш до края.", точно такава е икономическата обстановка в момента. Никой не иска баланс в пазара на недвижими имоти, защото никой не може да си позволи истината. Под заплаха са и всички останали обслужващи строителството сектори - строителни материали, мебели, битова техника, занаятчийски труд...

Ало, ало... НАП ли е?

Изцяло ненужно ще спомена за вече традиционната методика за пране на пари в България чрез недвижима собственост. Лицата с мръсни пари купуват на данъчна оценка имот, за покупката на който слагат символично самоучастие и теглят кредит на стойност по-ниска от сумата на техните "пари в буркани", като паралелно с това дават в брой колосални суми, които не биха могли да вкарат в банка, защото трябва да докажат произхода им. Така обикновеният държавен служител изкарва на светло парични маси в порядък на стотици хиляди левове и въпреки ясната загуба, за него това е успокояваща инвестиция, защото той не търси възвращаемост, а опция да скрие пред очите на закона едни пари.

НЕпазарна прогноза

Наблюдаваме два типа прогнози, няма да ги нарека оптимистични и песимистични, а ще ги нарека спекулативни и пожелателни.

На така наречените "брокери на имоти" им допада да инвестират време в разпространяване на "оценки и прогнози", които тласкат купувачите към сделки, все пак техният интерес е 6% от сумата на сделката. Колкото по-дебела цена, толкова по-мазен хонорар, а и те най-добре знаят, че това няма да продължи вечно.

Тези "прогнози" са изцяло в полза на банките и затова те мълчаливо ги подкрепят с парадоксално ниски лихви. Банките тихо си събират клиентски масив, който е с 30 годишна перспектива на договорите. Когато икономиката колабира и навлезем в рецесия и депресия с поне 10 годишен тренд, банките ще имат приходи.

Регулативни функции на данъчната система

Данъчната система е не само механизъм за събиране на пари от икономически активните субекти. Данъчната система има регулативни функции и би следвало да регулира финансовите процеси в държавата!

Съседна Гърция без да се поколебае въведе "прогресивно данъчно облагане" и за имотите с увеличаване на самият процент на данъчната ставка с всеки следващ имот. Резултатът е налице, динамичен вторичен пазар - собствениците на имоти продават ненужното, защото данъчната тежест обезсмисля притежаването на пустеещият имот.

Някои общини в Испания предприеха политика в помощ на младите испанци. Общините построиха за своя сметка сгради върху общински терени, които обособиха като апарт-общежития и дават срещу символичен наем жилища на нуждаещите се млади испанци. Резултата е умерен интерес към инвестиция в имот.

Италия може би се оказа най-решителна в Еврозоната. Общините продават срещу 1 евро пустеещи имоти, за да привлекат млади семейства, разбира се с договор, че ще живеят постоянно в града.

Англия е едно интересно изключение. Съвсем резонно цените на имотите в икономическите центрове са високи. Но! Гражданите имат право на собствен имот, но не притежават земята под него. Земята остава собственост на кралицата и плащат данък, като периодично подписват договор за аренда на земята под имота.

Държавата притежава инструмента за овладяване на инфлацията и минимизиране на щетите от рецесията. Абстрахирайки се от имотният пазар рецесията е неизбежна. Но икономика базирана на строителство и обслужващи строителството дейности е застрашена от по-силен ефект на кризата.

Въвеждането на прогресивно данъчно облагане с тежест попадаща в хората притежаващи повече от един имот и нарастваща кратно за всеки следващ е механизма за пренасочване на инвестиционната активност от покупка на имоти към реална стопанска дейност.

Ало, ало... БНБ ли е?

Икономиката е диференцирана в различни отрасли. Съвсем адекватно е и лихвените проценти да бъдат диференцирани за различните цели на усвояване.

Икономическа активност се стимулира с ниски лихви за инвестиционни кредити за производство, а не с ниски лихви за имоти. Ниските лихви за имоти създават едно скрито пренасищане и ниска ликвидност при застой или рецесия.

Пасивни доходи и активна глупост

Бай Ганьо инвеститора изучи безупречно значението на понятия като "пасивни доходи" и "инвестиции". От гледна точка на икономическата дейност обаче, сградният фонд се записва в пасиви и по презумпция следва нуждите по обезпечаване на "Ноу-хау". Сградният фонд сам по себе си не е инвестиция!

Когато човек има "Ноу-хау" в хотелиерството инвестира в хотел, като неговата стойност е капитализирането на туристическият продукт - реализираният оборот и висока оценка на продукта. Самоцелното инвестиране на пари придобити по престъпен начин макар и заради романтичната утопия, че щом някой физкултурник е спал в хубав хотел, то той вече разбира от туризъм не води до акумулирането на стойност.

В бизнес сгради инвестират фирмите, които имат бизнес и за опериране на техният бизнес е нужен и сграден фонд. Деветдесетарската романтика всяка селска къща да е хотел и всеки апартамент офис показва крещящата липса на финансова култура.

Пропукването в имотния пазар се вижда ясно на места като Слънчев бряг, Боровец, Кранево, Бяла, Св. Влас, Златни пясъци и много други места - имаме имоти на цена за м2 над 10 пъти минималната работна заплата на фона на имоти, които не могат да се реализират и на цена под производствената си себестойност.

Добрите примери за управление на недвижима собственост са от западна Европа, където фондове строят цели сгради, притежават цели улици с цел отдаване под наем. Нека прескочим икономическото обяснение защо това е единственият работещ модел и защо два апартамента под наем работят, само за да си изплатят амортизацията на мебелите.

Какво ще се случи с пазара на недвижими имоти

В икономиката няма константи, а има цикли, няма само ръст, има и спад. Като във всеки един пазар има точка на пренасищане, след която спекулата се изпарява и започва истинска пазарна конкуренция водена от степента на ликвидност.

Недвижимите имоти не са сектор в икономиката, те са продукт на сектор строителство. От където следва да разсъждаваме как ще се отрази неизбежната икономическа рецесия в икономически механизъм с изместен "център на тежестта" в посока строителство.

От съществено значение при правенето на обоснована прогноза е да знаем каква финансова политика ще предприеме еврозоната. На този етап никой не знае. Едната посока е поддържане на инфлация, другата прогноза е консервативна финансова политика и развиване на производственият сектор.

Следствието на тези мерки ще чертае тренда - или имотите периодично ще си догонват цените или ще видим по-вероятното държавно насърчаване на инвестиции в производства (включително оръжейни), съответно трайно охлаждане на имотния пазар.