Пазарът на имоти през последните няколко години е в непостоянен възход - както по отношение броя на сделките, така и на цените. Според експерти пазарната ситуация не може да се сравнява с предкризисните години на бум, но еуфорията по растежа е лесно видима. Остава обаче един основен въпрос: ще станем ли свидетели скоро на спад и колко силен би бил той? Money.bg прави опит за прогноза в тази посока.
На най-големия пазар в страната - столичния, сделките с имоти нарастват от 2012 година насам, цените - също. Дълго време за скъпо жилище се смяташе такова с цена над 100 000 евро, но през последната година по данни на големи агенции за недвижими имоти сделките над нея са били около 30% от всички.
Така офертите за тристаен апартамент в развит квартал като "Младост" варират около 120 000 - 140 000 евро, а в престижни като "Оборище" или "Яворов" - около 160 000 - 180 000 евро. За двустаен купувачите трябва да извадят между 70 000 и 80 000 евро за "Младост" и 100 000 - 120 000 евро за "Оборище" и "Яворов". Като цяло осреднените цени на квадратен метър за София варират между 1100-1200 евро в зависимост от това дали жилището е двустайно или тристайно.
Стрес-тест на пазара на имоти
Според брокери 2019-а ще е "стабилизираща година", носейки по-плавни ръстове на цените, които досега скачаха с близо 8-10% на година. Според данните на НСИ кумулативният ръст на имотите в София за последните 4 години възлиза на 40%. Казано с други думи, тристайното жилище в "Младост" е струвало през 2015 около 80 000 евро, колкото днес вървят двустайните.
Възможно ли е жилищата в София да поевтинеят отново до нивата от 2015-а? Отговор дава стрес-тестът на българските банки, който беше проведен от Европейската централна банка. Той разигра различни сценарии, сред които базов и утежнен за икономиката, за да даде отговор на въпроса устойчиви ли са финансовите институции на стресова ситуация.
Сред макроикономическите допускания за негативен икономически развой е и сериозен спад при цените на жилищата. Причината е, че банките притежават редица обезпечения в имоти - както индустриални, така и жилищни. Ето защо важна част от стрес-тестовете при тях е с колко биха поевтинели тези активи.
Money.bg разполага с данните, използвани за симулиране на срив на пазара на имоти в страната и ще се опита да ги наложи на реални имоти, за да покаже как биха се отразили на всеки един собственик. ЕЦБ залага спад от 16.6% в периода 2019-2021 година спрямо сегашните цени. Ето защо взехме цени на имоти от 3 софийски квартала с различни ценови равнища - ниско (Обеля), средно (Младост) и високо (ул. Оборище). Използвани са данните на портала ocenime.bg, който прави експресна оценка на имоти по базови критерии като местонахождение, големина и т.н. За целите на примерите критериите включват 70 квадрата 2-стайно тухлено жилище и 100 квадрата 3-стайно тухлено жилище, обзаведени, на среден етаж. Цените са в евро.
2-стайно жилище | 3-стайно жилище | 2-стайно жилище при криза | 3-стайно жилище при криза | |
Обеля | 62 342 | 81 299 | 51 993 | 67 803 |
Младост | 96 084 | 140 716 | 80 134 | 117 357 |
Оборище | 146 587 | 223 634 | 122 254 | 186 511 |
Разбира се, подобни сметки са много условни. 16.6-процентен спад на пазара на имоти е осреднена стойност за негативен сценарий. От предишната криза в периода 2009-2011 знаем, че определени имоти поевтиняха значително повече от други - в зависимост от местоположение и качество. Тогава обаче спадът беше в рамките на около 40% - сериозен срив, който свали средните цени на квадратен метър от 1300 на 800-900 евро.