Продължаваме нашата поредица от аналитични материали, които сравняват възможностите за инвестиция. Можете да прочетете Част I тук. А ето и Част II.

В България вероятно няма друг клас активи, който да се радва на толкова високо обществено доверие, колкото недвижимите имоти. За много семейства покупката на второ жилище не е просто инвестиционно решение, а естествената следваща стъпка след придобиването на собствен дом. Причината е напълно разбираема. Имотът е материален актив, който може да бъде видян, използван, отдаван под наем и оставен като наследство. За разлика от акциите или облигациите той не изглежда абстрактен и не зависи от ежедневните колебания на финансовите пазари. Именно тази психологическа сигурност превърна недвижимите имоти в любимата инвестиция на няколко поколения българи.

Но когато разговорът се насочи към доходността, картината започва да изглежда значително по-различно. Почти всеки собственик на инвестиционен апартамент може веднага да каже какъв наем получава всеки месец. Значително по-малко хора обаче могат да изчислят каква е действителната нетна доходност върху вложения капитал. Причината е проста - повечето инвеститори инстинктивно мислят за приходите, но често подценяват всички разходи, които стоят зад тях.

АДРЕС: Сделките с имоти осезаемо намаляват, но в това няма нищо драматично

"Това е по-скоро естествено балансиране на пазара, отколкото начало на криза"

Да приемем, че един инвестиционен апартамент струва 150 000 евро и се отдава под наем срещу 750 евро месечно. На пръв поглед сметката изглежда впечатляващо проста. Годишният приход достига 9 000 евро, което означава брутна доходност от около 6%. Именно тази цифра най-често присъства в рекламите на новите жилищни проекти и в разговорите между инвеститори. Истинската картина обаче започва едва след като бъдат отчетени всички разходи, които съпътстват притежаването на един инвестиционен имот.

Покупката на жилище почти никога не приключва с подписването на нотариалния акт. Следват местни данъци, нотариални такси, такси за вписване, обзавеждане, периодични ремонти, застраховки, поддръжка на общите части, освежаване на жилището между двама наематели и неизбежните периоди, в които имотът остава свободен. Ако собственикът използва агенция за управление, към всичко това се добавя и комисионата за обслужване. Именно тези разходи постепенно намаляват реалната възвръщаемост, макар че рядко присъстват в първоначалните изчисления.

Нека разгледаме същата инвестиция през погледа на един професионален инвеститор.

Тази разлика между брутната и нетната доходност е далеч по-важна, отколкото изглежда на пръв поглед. Именно нетната доходност показва какво реално печели инвеститорът след всички неизбежни разходи. Ако тя се окаже около 4.5-5%, тогава вече възниква съвсем различен въпрос. Дали същата възвръщаемост не може да бъде постигната чрез други класове активи при значително по-висока ликвидност и без необходимостта от активно управление на имота?

Тъмната страна на еуфорията от имотния бум у нас

Един анализ на Момчил Кръстев, партньор и брокер в агенция "Примо Плюс"

Разбира се, недвижимите имоти притежават и едно огромно предимство, което не бива да бъде подценявано. Освен текущия доход от наем инвеститорът има възможност да реализира капиталова печалба при повишение на стойността на самия имот. Именно комбинацията между двата източника на доходност превърна жилищните имоти в една от най-успешните инвестиции през последните две десетилетия в редица държави, включително и в България. В периоди на ниски лихвени проценти и ограничено предлагане цените на жилищата могат да нарастват значително по-бързо от инфлацията, което увеличава общата възвръщаемост за собствениците.

Тук обаче се крие и една от най-честите заблуди. Покачването на цените не е гарантирано. То зависи от десетки фактори - икономическия растеж, демографските процеси, достъпността на ипотечното кредитиране, нивото на лихвените проценти, новото строителство и дори миграционните процеси. Историята многократно е показвала, че след години на силно поскъпване често следват периоди на стагнация или дори корекции. Именно затова бъдещата капиталова печалба никога не трябва да бъде приемана като сигурна част от очакваната доходност.

Още един фактор заслужава специално внимание - концентрацията на риска. Покупката на един апартамент означава, че голяма част от капитала се концентрира в един-единствен актив, разположен на конкретна улица, в конкретен квартал и в конкретен град. Ако местният пазар навлезе в по-слаб период или районът загуби своята привлекателност, възможностите за диверсификация практически липсват. Това е съществена разлика спрямо инвестициите във фондове или ETF-и, които могат да осигурят експозиция към стотици компании или хиляди имоти по света само с една покупка.

Прогресивен данък за второ и трето жилище? Какъв ще е ефектът върху пазара на имоти

Инвеститори и купувачи започват да гледат към северната част на София, става ясно от анализ

Ликвидността също има своята цена. Продажбата на акции или ETF обикновено отнема секунди. Продажбата на инвестиционен апартамент може да продължи седмици или дори месеци, особено при неблагоприятна пазарна среда. Именно затова част от допълнителната доходност при недвижимите имоти представлява компенсация за по-ниската ликвидност и за необходимостта инвеститорът активно да управлява своя актив.

Това, разбира се, не означава, че имотите са лоша инвестиция. Напротив. Те могат да бъдат отличен инструмент за дългосрочно натрупване на капитал, когато се купуват на разумна цена, на качествена локация и при внимателно изчислена нетна доходност. Проблемът възниква тогава, когато инвеститорът оценява покупката единствено през призмата на месечния наем, без да отчита всички останали фактори, които определят реалната възвръщаемост.

В крайна сметка недвижимият имот не е магическо решение за постигане на желаните 5% годишно. Той просто предлага различна комбинация между доходност, ликвидност, оперативни ангажименти и потенциал за капиталов растеж. Именно тази комбинация трябва да бъде сравнявана с останалите класове активи, а не само размерът на получавания наем.

REIT-ите - как да инвестирате в недвижими имоти, без да купувате апартамент

През последните десетилетия инвестициите в недвижими имоти се превърнаха в своеобразен символ на финансова сигурност. Почти всяко българско семейство познава човек, който отдава апартамент под наем, а за мнозина именно това е първата асоциация, когато стане дума за изграждане на пасивен доход. Малко инвеститори обаче си задават един съвсем логичен въпрос. Ако крайната цел е да се получава доход от недвижими имоти, необходимо ли е човек действително да купува апартамент?

За голяма част от професионалните инвеститори по света отговорът отдавна е отрицателен. Вместо сами да купуват, ремонтират, обзавеждат и управляват отделни имоти, те инвестират в дружества, които вече притежават огромни портфейли от недвижими активи. Именно така се появяват REIT-ите - Real Estate Investment Trusts. Това са публично търгувани компании, които инвестират в различни видове недвижими имоти и по закон разпределят голяма част от печалбата си под формата на дивиденти към своите акционери.

Комисионата от 3% остава стандарт за пазара на недвижими имоти, чакаме първата регулация

Снежана Стойчева, управител на Imoti.net, пред Money.bg

На практика един REIT функционира като професионално управлявана компания за недвижими имоти. Вместо един апартамент в София или Варна, инвеститорът може да притежава малка част от стотици или дори хиляди имоти, разположени в различни държави. Сред тях могат да бъдат офис сгради, логистични центрове, търговски паркове, жилищни комплекси, хотели, болници, центрове за данни, телекомуникационни кули или складове, използвани от най-големите компании в света. Това означава, че доходът вече не зависи от един-единствен наемател, а от десетки хиляди договори за наем, подписани с различни клиенти в различни сектори на икономиката.

Именно диверсификацията е едно от най-големите предимства на този клас активи. Докато собственикът на един апартамент поема риска неговият наемател да напусне, инвеститорът в един голям REIT практически не усеща подобно събитие. Загубата на един наемател сред десетки хиляди почти не влияе върху общите приходи на компанията. Това е фундаментална разлика, която значително намалява специфичния риск за отделния инвеститор.

Още едно съществено предимство е ликвидността. Покупката или продажбата на инвестиционен апартамент може да продължи месеци. При REIT-ите процесът е идентичен с този при обикновените акции. Инвеститорът може да купи или продаде своята позиция буквално за секунди по време на борсовата сесия. Това прави управлението на капитала значително по-гъвкаво и позволява портфейлът да бъде адаптиран много по-бързо към променящата се икономическа среда.

Не по-малко важно е, че REIT-ите премахват почти всички оперативни ангажименти, които съпътстват директното притежаване на недвижим имот. Няма ремонти, няма разговори с наематели, няма търсене на нови клиенти, няма обзавеждане, няма нотариални процедури при всяка сделка. Всичко това се извършва от професионални екипи, чиято единствена задача е да управляват възможно най-ефективно портфейла от имоти. Инвеститорът получава своята част от приходите под формата на дивидент, без ежедневно да участва в оперативната дейност.

Разбира се, REIT-ите също не са лишени от рискове. За разлика от физическия имот, чиято цена обикновено се променя сравнително плавно, цените на публично търгуваните REIT-и се движат ежедневно заедно с фондовите пазари. Това означава, че дори стойността на самите имоти да не се е променила съществено, цената на акциите може временно да се понижи под влияние на общото настроение на инвеститорите. Именно тази волатилност често създава усещане за по-висок риск, въпреки че в дългосрочен план стойността на качествените недвижими активи остава основният фактор, определящ представянето на сектора.

Друг важен фактор са лихвените проценти. Повечето компании в сектора използват заемно финансиране, за да разширяват портфейлите си. Когато лихвите се покачват, разходите за обслужване на този дълг също нарастват, което може временно да окаже натиск върху печалбите и съответно върху дивидентите. Именно затова REIT-ите често се представят най-добре в периоди, когато инфлацията постепенно се успокоява, а централните банки започват цикъл на понижаване на лихвените проценти.

Интересното е, че през последните години самият сектор претърпя сериозна трансформация. Ако преди десетилетия REIT-ите се свързваха основно с офис сгради и търговски центрове, днес все по-голяма част от капитала е насочена към активи, които пряко печелят от развитието на дигиталната икономика. Центровете за данни, логистичните складове, инфраструктурата за мобилни комуникации и индустриалните имоти постепенно се превръщат в най-бързо растящите сегменти на пазара. По този начин инвеститорът не получава експозиция само към недвижимите имоти, а и към някои от най-дългосрочните структурни тенденции в световната икономика.

Това е и причината все повече професионални портфейлни мениджъри да разглеждат REIT-ите не като заместител на акциите, а като отделен клас активи. Те комбинират характеристиките на недвижимите имоти с ликвидността на фондовия пазар и често осигуряват стабилни дивиденти, които могат да допълнят останалите източници на доход в един добре диверсифициран портфейл.

Разбира се, изборът между директната покупка на апартамент и инвестицията в REIT не трябва да бъде разглеждан като решение тип "или - или". Двата подхода имат своите предимства и могат успешно да се допълват. Физическият имот предоставя контрол върху конкретен актив и възможност за използване на ипотечен ливъридж, докато REIT-ите предлагат значително по-добра диверсификация, висока ликвидност и практически никакви оперативни ангажименти. Именно затова все повече инвеститори комбинират двата подхода, вместо да избират само единия.

В крайна сметка въпросът вече не е дали недвижимите имоти са добра инвестиция. По-важният въпрос е по какъв начин инвеститорът иска да получава доход от тях. За едни това означава лично да управляват собствен апартамент. За други - да притежават малка част от хиляди качествени имоти по целия свят, управлявани от професионални екипи. И двата подхода могат да бъдат успешни, ако са избрани съзнателно и са съобразени с целите, капитала и времевия хоризонт на инвеститора.

Истината е, че няма идеална инвестиция. Има добре изграден портфейл.

След като разгледахме банковите депозити, облигациите, дивидентните акции, недвижимите имоти и REIT-ите, естествено възниква един въпрос. Ако всяка инвестиция има своите предимства и недостатъци, коя всъщност е най-подходяща за инвеститора, който търси приблизително 5% годишна доходност?

Отговорът може да изглежда разочароващ, но именно той отличава професионалното управление на капитала от търсенето на "перфектната" инвестиция. В повечето случаи такава инвестиция просто не съществува. Всеки клас активи предлага различна комбинация между доходност, риск, ликвидност и поведение в различните икономически цикли. Банковият депозит предлага висока сигурност, но ограничен потенциал за растеж. Облигациите осигуряват предвидим паричен поток, но остават чувствителни към промените в лихвените проценти. Недвижимите имоти могат да носят стабилен доход от наеми и капиталово поскъпване, но изискват значителен капитал и активно управление. Дивидентните акции съчетават текущ доход с възможност за растеж, но са изложени на колебанията на фондовите пазари. REIT-ите предлагат експозиция към недвижимите имоти с висока ликвидност, но също реагират чувствително на движенията на лихвените проценти и инвеститорските настроения.

Именно затова институционалните инвеститори почти никога не поставят въпроса по начина, по който го правят индивидуалните инвеститори. Вместо да търсят един актив, който да им носи желаната доходност, те изграждат портфейли, в които различните компоненти се допълват взаимно. Целта не е всеки отделен актив да бъде перфектен. Целта е слабостите на едната инвестиция да бъдат компенсирани от силните страни на останалите.

Да си представим два инвеститора с капитал от 200 000 евро. Първият решава да инвестира цялата сума в покупката на един апартамент. Вторият разпределя капитала между няколко различни класа активи. Ако първият остане без наемател за шест месеца, практически целият му доход изчезва. Ако вторият преживее спад при акциите, той продължава да получава лихви от облигациите, дивиденти от компаниите, доход от REIT-ите и лихва по депозита. Разликата не е просто в доходността. Разликата е в устойчивостта на паричния поток.

Именно това е логиката зад модерната теория на портфейла, която вече повече от половин век е в основата на управлението на големите инвестиционни фондове. Рискът не се определя единствено от характеристиките на отделния актив. Той зависи от начина, по който различните активи взаимодействат помежду си. Когато част от портфейла временно се представя по-слабо, друга част често компенсира това движение. Така общата волатилност намалява, без непременно да се жертва очакваната доходност.

Разбира се, няма универсална рецепта, която да е подходяща за всички. Един млад инвеститор с хоризонт от тридесет години може спокойно да поеме по-висок риск и да държи по-голям дял акции. Човек, който вече разчита на инвестициите си за текущ доход, вероятно ще предпочете по-голяма експозиция към облигации, дивидентни компании и недвижими имоти. Именно затова всяко разпределение на активите трябва да бъде съобразено не само с финансовите цели, но и с толерантността към риск и времевия хоризонт.

Въпреки това може да се изгради примерен модел, който показва как би изглеждал един добре диверсифициран портфейл, чиято цел е да генерира стабилен доход, без да разчита изцяло на един-единствен клас активи.

Подобно разпределение не гарантира точно 5% годишно. Всъщност никой не може честно да даде подобна гаранция. То обаче увеличава вероятността инвеститорът да постигне по-стабилна доходност в различни икономически среди, защото не поставя съдбата на целия капитал в ръцете на една единствена инвестиция.

Още по-важно е, че подобен портфейл позволява периодично ребалансиране. Когато акциите поскъпнат прекалено много, част от печалбата може да бъде прехвърлена към облигации или депозити. Когато недвижимите имоти преминат през по-слаб период, новите средства могат постепенно да бъдат насочени именно натам. Вместо инвеститорът да се опитва постоянно да предвижда следващото движение на пазара, той използва естествените цикли на различните класове активи в своя полза.

Именно тук се крие може би най-голямата разлика между спекулацията и инвестирането. Спекулантът непрекъснато търси следващия актив, който ще донесе най-висока доходност. Инвеститорът изгражда система, която да работи независимо кой актив временно е най-популярен. Историята показва, че лидерите на пазара непрекъснато се променят. Имало е години, в които най-добре са се представяли акциите. Следвали са периоди, доминирани от облигациите, суровините, недвижимите имоти или златото. Почти никой не успява последователно да прогнозира тези ротации. Много по-успешна стратегия е портфейлът да бъде подготвен за тях.

Това всъщност е и най-важният извод от цялото търсене на онези желани 5% годишно. Доходността сама по себе си никога не трябва да бъде единствената цел. Истинската цел е изграждането на портфейл, който може устойчиво да генерира доход през различни икономически цикли, без инвеститорът да бъде принуден постоянно да гадае накъде ще тръгнат пазарите утре.

В търсене на 5% годишно всъщност търсим много повече

В началото на тази статия си поставихме един привидно прост въпрос. Възможно ли е днес един инвеститор да постигне около 5% годишна доходност? Отговорът се оказа далеч по-сложен от избора между депозит, облигация, имот или акция. Защото доходността никога не съществува сама по себе си. Винаги върви ръка за ръка с риска, ликвидността, инфлацията, данъците, времевия хоризонт и дисциплината на самия инвеститор.

Разгледахме почти всички основни източници на доход. Видяхме, че банковият депозит предлага спокойствие, но трудно може да защити покупателната способност на капитала в дългосрочен план. Облигациите осигуряват предвидимост, но също са чувствителни към промените в лихвените проценти. Недвижимите имоти могат да генерират стабилен паричен поток, но изискват сериозен капитал, активно управление и носят ниска ликвидност. Дивидентните компании комбинират текущ доход с потенциал за растящи плащания във времето, докато REIT-ите позволяват експозиция към недвижими имоти без необходимост от директно притежание на физически актив.

Всяка от тези инвестиции има своите предимства. Всяка има и своите слабости. Именно това е причината професионалните инвеститори почти никога да не изграждат богатството си около една единствена идея. Вместо да търсят "най-добрата" инвестиция, те изграждат портфейли, в които различните активи се допълват взаимно и намаляват общия риск. Истинската цел не е всяка позиция да бъде перфектна. Целта е целият портфейл да бъде устойчив.

Може би именно тук се крие и най-голямата заблуда, с която се сблъскват индивидуалните инвеститори. Повечето хора прекарват огромна част от времето си в търсене на следващата инвестиция, която ще донесе най-висока доходност. Значително по-малко време отделят на въпроса как различните инвестиции работят заедно. А именно това често определя крайния резултат.

Историята показва, че няма актив, който да бъде победител във всяка икономическа среда. Имало е години, в които акциите доминират. Следвали са периоди, когато облигациите се представят по-добре. След това идват циклите на недвижимите имоти, суровините или златото. Пазарите постоянно сменят своите лидери. Опитът непрекъснато да бъдат прогнозирани тези промени рядко носи устойчив успех. Значително по-успешен подход е изграждането на портфейл, който може да функционира независимо кой актив временно е на върха.

Именно затова въпросът не трябва да бъде "Къде мога да получа 5%?". По-правилният въпрос е "Как мога да изградя капитал, който да ми носи устойчив доход през следващите двадесет или тридесет години?". Разликата между двата начина на мислене изглежда малка, но всъщност е огромна. Първият търси доходност. Вторият изгражда финансова система.

В свят на висока инфлация, променящи се лихви, геополитически сътресения и все по-бързи технологични промени никой не може да обещае сигурна доходност. Това, което инвеститорът може да контролира, е структурата на своя портфейл, нивото на поемания риск, разходите, дисциплината и способността да остане последователен независимо от моментните емоции на пазара.

Може би това е и най-важният урок от цялото търсене на онези желани 5% годишно. Финансовата независимост рядко се постига чрез една блестяща инвестиция. Много по-често тя е резултат от десетки правилни решения, вземани последователно в продължение на години. Богатството не се изгражда чрез преследване на най-високата доходност, а чрез разумно управление на риска, търпение и силата на сложната лихва.

В крайна сметка най-ценният актив в един инвестиционен портфейл не е акцията, облигацията, имотът или златото. Най-ценният актив винаги остава добре информираният и дисциплиниран инвеститор, защото именно той взема решенията, които определят бъдещата доходност.

*Материалът има аналитичен характер и не представлява инвестиционен съвет