Имотите са една от най-горещите инвестиционни теми през послените години и с основание - броят и големината на сделките се увеличават, цените растат със сериозни темпове, а кредитите са по-евтини откогато и да е било. На този фон липсва достатъчно практична информация за най-важния актив на този пазар - самите имоти.

Ето защо Money.bg създаде в партньорство със строителна компания "Маркан" ЕООД поредицата "Как се промени строителството у нас през последните 60 години", в която заедно с експерти ще коментираме важните въпроси, засягащи всеки собственик или ползвател на имот.

Рекорден за последните няколко години брой са издадените разрешения за строеж от началото на годината - точно 18 727 жилища са получили зелена светлина да бъдат построени, половината от които в София. За сравнение: през първата половина на 2018 година броят им е 14 425, а през 2019-а - 16 288. Ако всички издадени разрешителни бъдат използвани, на жилищния пазар в страната ще се появят 3 291 нови сгради. А ако се запази тенденцията от миналите години за по-силни трето и четвърто тримесечие, само през тази година у нас ще бъдат разрешени поне 7000 нови строежа.

Всичко това ясно илюстрира какво ще се случва през следващите години - на пазара в обращение ще влизат все повече имоти ново строителство. А с тях и много предимства, които е добре купувачите да познават - за да ги търсят.

Какво има зад стената?

Както стана известно в предишните текстове от поредицата, в България най-разпространена е стоманобетоновата конструкция и тя се използва активно още от 60-те години на миналия век. И въпреки че нейните разновидности - панели и едроплощен кофраж са останали в миналото, днес на практика цялото ново жилищно строителство се проектира и изгражда със скелетна стоманобетоновата конструкция. Това че строителите днес използват технология, позната от десетилетия, не значи, че тя не се развива и не носи със себе си нови предимства.

На първо място, процесът на проектиране се усъвършенства благодарение на новите софтуерни решения. Те позволяват сградите да се разработват в 3D среда, което ускорява и улеснява процеса и намалява риска от несъгласуваност на проектите по части - архитектура, конструкция, ВиК, ОВиК, електро и т.н.

По какво се различава качественото ново строителство от некачественото?

По какво се различава качественото ново строителство от некачественото?

Съветите на експертите

От друга страна, строителството е все по-независимо от атмосферните условия, благодарение на строителната химия. "Вече на пазара има голямо разнообразие от химически добавки, които помагат по-бързото или по-бавно свързване на бетона, в зависимост от това в кой сезон се полага - зимен или летен", обяснява инж. Методи Дъбов, изпълнителен директор на Голф ОКОЛ ЕАД и технически директор на OKOL Lake Park. По думите му тези добавки позволяват на строителите да изграждат сградите по-бързо и по-качествено, независимо от времето навън. Така че новите сгради, ако са изпълнени съгласно добрите практики, могат да имат по-дълъг експлоатационен срок.

Друго голямо предимство на съвременните конструкции е възможността за по-голямо пространство, които те дават. "Има един недостатък при стоманобетоновия скелет - не можеш да направиш прекалено дълга греда, без да я подпреш", обяснява инж. Дъбов. Но и този недостатък е намерил своето разрешение - чрез т.нар. предварително напрегнати конструкции, които позволяват да бъдат постигнати все по-големи разстояния между колоните. "Това означава да имаш по-малко вертикални елементи, които да влияят на интериора и да ограничават пространството вътре", казва още експертът.

инж. Методи Дъбов, изпълнителен директор на Голф ОКОЛ ЕАД и технически директор на OKOL Lake Park

Източник: Маркан

инж. Методи Дъбов, изпълнителен директор на Голф ОКОЛ ЕАД и технически директор на OKOL Lake Park

С цел оптимизиране на пространствата, новото строителство комбинира и повече от един вид конструкция - например стоманобетон със стомана. "Стоманата дава още по-голяма възможност за покриване на площ, без вертикални носещи елементи. Традиционно се използва на последни етажи, където са необходими по-големи пространства за определени функционални елементи", казва инж. Дъбов и дава пример с хотела, който строи в комплекса OKOL Lake Park - "на последния етаж имаме голям басейн, които е покрит със стоманена конструкция". По думите му в жилищното строителство също все по-често се вижда стоманена конструкция.

Нови системни решения, които решават стари проблеми

Стените не са това, което бяха. Така най-лесно може да бъдат обяснени иновациите, които вече са стандартни за строителството на офиси и обществени сгради, но намират и все по-голяма приложимост в жилищното строителство. Една от тях е т.нар. "сухо строителство" - метод, при който стените не са тухлени, а от гипсокартон. "Когато се появи сухото строителство у нас, беше тотална екзотика. Отне му няколко години, за да навлезе на пазара, но в момента то вече е по-скоро стандарт", казва Деян Барански, управител на "Маркан Дизайн Студио" ООД и главен интериорен дизайнер на OKOL Lake Park. "Много важно е, обаче, да се прави разлика между системните решения за сухо строителство и простото поставяне на един или два пласта гипсокартон", добавя арх. Барански.

Деян Барански, управител на "Маркан Дизайн Студио" ООД и главен интериорен дизайнер на OKOL Lake Park

Деян Барански, управител на "Маркан Дизайн Студио" ООД и главен интериорен дизайнер на OKOL Lake Park

По думите му сухото строителство е без аналог в строителството на офисни и обществени сгради, но все по-често може да бъде видяно и в жилищни. И има защо - то променя начина, по който си представяме стените. "Едно от големите предимства на сухото строителство е свободата, която дава за промени в последствие. Една суха стена много по-лесно се демонтира, отколкото една тухлена такава", обяснява експертът. Като опитен интериорен дизайнер той знае колко е важно да можеш да правиш лесно промени в помещенията.

Друго голямо предимство на подобни системи решения е шумоизолацията. Една правилно изпълнена стена чрез сухо строителство дава много по-добри показатели, отколкото класическите тухлени стени и то при много по-малка дебелина - 15 см вместо стандартните 40-50 сантиметра. Какво означава "правилно"? "Производителите разработват системни решения за различните помещения и респективните им функции. И ако изпълниш всички детайли коректно, резултатите са гарантирани", обяснява инж. Методи Дъбов. По думите му дори един детайл да не бъде изпълнен по предписание, може да се компрометира цялата стена.

Интериор с неограничени възможности

Сухото строителство дава още едно (битово) предимство на жилищата, в които е използвано - преместването на контакти, лампи, кабели и други видове комуникации. За разлика от стандартните тухлени стени, при "сухите" е много по-лесно да поставиш телевизора на друго място в стаята, където досега не е имало захранване или да преместиш лампата. И в двата случая не се изисква къртене, а продупчване на малки отвори, през които да преминат необходимите кабели. Така интериорните промени стават детска игра.

Тухла, панел или ЕПК - по какво си приличат и по какво се различават тези сгради?

Тухла, панел или ЕПК - по какво си приличат и по какво се различават тези сгради?

По-голяма част от сградния фонд е именно от тези три типа сгради

Говорейки за интериор, трябва да се спомене, че съвременните жилища все по-често са обзавеждани от професионалисти и това си има съвсем логична причина - интериорните дизайнери могат много по-качествено да подредят един дом, така че той да бъде максимално функционален за размерите си.

По думите на Деян Барански затова в проекта, за чийто интериорен дизайн той отговаря - OKOL Lake Park, всички имоти се предлагат в пълна степен на завършеност, а не по по БДС. Проектирането е цялостен процес и обхваща всичко - от разположението на къщата върху парцела до интериора на готовата спалня. Решението е смело, защото на пазара почти липсват проекти с изпълнение до ключ - повечето инвеститори предпочитат да оставят клиентите сами да решават в последствие какво искат и така прехвърлят голяма част от отговорността си.