Повечето американци знаят правило №1 за недвижимите имоти: "локация, локация, локация". Но за все повече от представителите на бизнеса с офис сгради има нова печеливша стратегия: "промяна, промяна, промяна". И наистина, все по-голям брой офис сгради намират втори живот като апартаменти, заради работата от вкъщи от ерата на Covid-19, която намали посещенията в офисите и разреди градските центрове, съобщава CNN Business.
Превръщането на стерилни и обширни работни пространства в привлекателни домове обаче е доста по-трудно, отколкото много хора си представят. Инвеститорите в недвижими имоти казват, че тези нови бизнес проекти в Америка могат да бъдат като редене на пъзел - офис сградите са проектирани с много различни съображения за сигурност от сградите с апартаменти.Тоест, някои реализации на подобни проекти са невъзможни, като могат да се натрупат много неочаквани разходи.
Въпреки това и тъй като свободните офиси достигнаха рекордните 20,1% в Съединените щати през второто тримесечие на тази година, според неотдавнашен доклад на Moody's Analytics, а предлагането на жилища остава постоянно под търсенето, местните власти в много големи грасове увеличават стимулите за преобразяването на офис сгради. Те включват данъчни облекчения и по-бързи процеси на одобрение за предприемачите на недвижими имоти, желаещи да преустроят тези пространства.
Около 1,7% от общото предлагане в САЩ днес е в процес на преобразуване през първите три месеца на 2024 г., показват данните от доклад на фирмата за търговски имоти CBRE. 63 на сто от тези преустройства се очаква да доведат до появата на нови сгради с многофамилни жилища.
Източник: iStock
Как работи моделът?
На пръв поглед The Crosby - жилищна сграда, която отваря врати през 2020 г. в корейския квартал в Лос Анджелис, изглежда като типичен луксозен многоетажен комплекс. Той разполага с лъскави удобства като фитнес център и тераса с басейн. Обитателите на 336-те апартамента на Crosby може и да не знаят, че тяхната сграда е била бившата централа на петролната и газова компания Texaco.
Превръщането на офис пространство като това на Texaco в луксозна жилищна сграда изисква "да се изкорени всичко от стария небостъргач", споделя пред CNN Хайме Лий, която е главен изпълнителен директор на Jamison Group - собственик на компанията, която ръководи обновяването.
"На практика разчистваме всичко. От предишната фасада остават само етажите, корпусът на сградата и асансьорите."
За разлика от традиционното офис оформление, всеки нововъзникнал апартамент трябва да има поне една баня и кухня, което означава, че водопроводът трябва да бъде преработен. Освен това, повечето офис сгради в САЩ, в Европа и почти навсякъде по света имат централна климатизация, така че системата трябва да бъде заменена с индивидуални системи за охлаждане и отопление за всеки апартамент поотделно.
Понякога проектът излиза по-скъп от първоначално очакваното.
"Особено за сгради, които съществуват от дълго време и са виждали много различни наематели през годините."
Въпреки че преобразуването на неизползваните офис сгради в жилищни може да изглежда като умен нов бизнес във време на криза с достъпа на жилища отвъд океана, "някои бизнес сгради, дори тези, които са напълно празни или имат няколко празни етажа, просто не могат да бъдат преустроени в жилища", казва Крис Шърман - президент на Sherman Associates - компания за недвижими имоти със седалище в Минеаполис.
"Само около 15 на сто от офис сградите на пазарите, на които сме базирани, са потенциално добри кандидати за преобразуване в жилищни."
По-старите сгради се оказват най-добри. Апартаментите изискват прозорци, които липсват в повечето по-нови сгради. Освен това, новите бизнес сгради често имат по-голяма квадратура. Въпреки че първоначално това може да изглежда като нещо положително, апартаментите трябва да имат достъп до прозорци, които гледат навън. А за да имат достъп до естествена светлина, те не могат да бъдат твърде големи с много места далеч от тези прозорци.
Ролята на местните власти
По-старите сгради отговарят на изискванията за данъчни кредити, което прави процесът по преобразуване по-достъпен от финансова гледна точка, коментират от бранша.
"Ключът към промяната е участието на местните власти", категоричен е Джейсън Уорд - съсобственик на компанията RAND Center on Housing and Homelessness.
Експертът обяснява, че скорошните данъчни облекчения в САЩ и големите градове, които разхлабват ограниченията за зониране като необходимата ширина на стълбищата на жилищните сгради и изискванията за паркиране, правят всеповече от тези трансформации възможни.
През септември кметът на Ню Йорк Ерик Адамс направи опит за премахване на задължението за включването на паркоместа в новото строителство, освобождавайки място за изграждане на повече жилищни сгради.
Скоро започва строителството на едно от най-големите трансформации на офиси в жилища: Бившата централа на Pfizer в центъра на Ню Йорк ще бъде превърната в сграда с около 1500 нови апартамента за отдаване под наем. Впрочем, Лос Анджелис също наскоро въведе по-бърз процес на одобрение за преустройство на съществуващи сгради, които са на поне 15 години.
"Насърчаването на повторното използване на сгради е устойчива практика за удължаване на живота на сградите и запазване на голяма част от ресурсите, които са влезли в първоначалното им строителство", се казва в градска наредба от месец март.
Местните власти обаче не настояват само за преобразуване на офис пространства. Джон Уотсън - главен изпълнителен директор на базираната в Индианаполис Core Redevelopment, казва, че е трансформирал изоставени училища и хотели в жилища.
"Големите офис сгради вероятно са най-трудни за правене. Хотелите и училищата са лесни."
Проектът, с който Уотсън се гордее най-много обаче, е Stadium Lofts - жилищна сграда, построена от останките на стар бейзболен стадион в Индианаполис. Предприемачът купува стадиона от града за $1 и го съживява за $28 милиона, получавайки безвъзмездно и $5 милиона от града.
"Отидох при градската управа и им казах - вижте, това е физически възможно, но има разлика от $5 милиона между това, което мога да финансирам и цената на проекта. От общината се съгласиха да дофинансира тпразнината, защото осъзнаха, че това ще помогне за разширяването на центъра и жизнеността на района. И това наистина се оказа един от най-добрите проекти, които някога съм реализирал", разказва бизнесменът.
USD
CHF
EUR
GBP
