Може да изглежда като страхотно време да се притежават апартаменти в САЩ, предвид на сериозното поскъпване на този вид имоти. И за много наемодатели това е така. Наемите скочиха през последните години поради недостига на жилища в голяма част от страната и пристъпа на тежка инфлация.
Но нарастващ брой имоти под наем, особено на юг и югозапад, са във финансови затруднения. И докато за сега, само някои са спрели да плащат ипотеките си, но анализаторите се притесняват, че до 20% от всички заеми за апартаменти могат да бъдат изложени на риск от неизпълнение.
Въпреки че наемите се повишиха по време на пандемията, покачването се забави през последните месеци. На много места в страната наемите започват да падат. Лихвените проценти, повишени от Федералния резерв за борба с инфлацията, направиха ипотеките много по-скъпи за собствениците на сгради. И докато жилищата остават оскъдни на много места, предприемачите може да са построили твърде много апартаменти от по-висок клас в градове, които вече не привличат толкова много наематели, колкото през 2021 г. и 2022 г., като Хюстън и Тампа, Флорида.
Тези проблеми все още не са се превърнали в криза, тъй като повечето собственици на жилищни сгради, известни в индустрията на недвижимите имоти като многофамилни имоти, не са изостанали с вноските по кредитите си.
Само 1,7% от многофамилните заеми са с просрочие от поне 30 дни, в сравнение с приблизително 7% от заемите за офиси и около 6% от заемите за хотели и търговски обекти, според Commercial Real Estate Finance Council, индустриална асоциация, чиито членове включват кредитори и инвеститори.
Но много индустриални групи, рейтингови агенции и изследователски фирми се притесняват, че много повече жилищни заеми могат да изпаднат в затруднение. Многофамилните заеми съставляват по-голямата част от новодобавените заеми към списъците за наблюдение, съставени от експерти в индустрията.
"Многофамилността не се появява и не ви удря в носа точно сега, но е на радара на всички", каза Лиза Пендъргаст, изпълнителен директор на Съвета за недвижими имоти.
Притесненията относно заемите за апартаменти добавят към редица проблеми, пред които са изправени търговските недвижими имоти. По-старите офис сгради страдат от преминаването към работа от вкъщи. Хотелите страдат, защото хората предприемат по-малко бизнес пътувания. Моловете от години губят позиции пред онлайн пазаруването.
Проблемите, пред които са изправени жилищните сгради, са различни. В някои случаи собствениците се борят да запълнят единици и да генерират достатъчно приходи. В други апартаментите са пълни с плащащи наематели, но собствениците не могат да вдигнат наемите достатъчно бързо, за да намерят пари в брой, за да покрият нарастващите плащания по заеми.
В резултат на това почти 1 от 5 многофамилни заема вече е изложен на риск да стане просрочен, според списък, поддържан от доставчика на данни CRED iQ.
Анализаторите са най-притеснени от около една трета от многофамилните ипотеки, които са издадени с плаващи лихвени проценти. За разлика от типичните ипотеки с фиксиран лихвен процент, тези заеми изискват нарастващи плащания, тъй като лихвените проценти се покачиха през последните две години.
ZMR Capital купи Reserve, сграда с 982 жилища в Брандън, Флорида, близо до Тампа, в началото на 2022 г. Ипотеката върху имота беше пакетирана в облигации, продадени на инвеститори. Имотът е зает повече от 80%, но лихвените плащания са се увеличили с повече от 50%, или повече от 6 милиона долара. В резултат на това собственикът на сградата не е успял да изплати ипотеката, която е падежирана през април, според анализа на CRED iQ на документите за обслужване на заема..
OWC 182 Holdings, собственикът на Oaks of Westchase в Хюстън, апартаментен имот със 182 жилища в градински стил, състоящ се от 15 двуетажни сгради, не успява да извърши плащания по ипотеката си от април, до голяма степен в резултат на високи лихвени разходи, според CRED iQ.
"Скокът в лихвите води до скок на разходите за обслужване на дълга на тези имоти", каза Майк Хаас, главен изпълнителен директор на CRED iQ, цитиран от финансовото издание The New York Times.
Но дори кредитополучателите, които са осигурили ипотека с фиксиран лихвен процент, може да се затруднят, когато трябва да рефинансират своите ипотеки със заеми, които носят много по-високи лихвени проценти. Многофамилни заеми на стойност около 250 милиарда долара ще станат дължими тази година, според Асоциацията на ипотечните банкери.
"С много по-високи лихвени проценти и наеми, които започват да намаляват средно в цялата страна, ако трябва да рефинансирате заем, тогава рефинансирате в по-скъпа среда", каза Марк Силвърман, партньор и лидер на групата за специални услуги на CMBS в адвокатска кантора Locke Lorde. "По-трудно е тези сгради да бъдат печеливши."
Докато предизвикателствата за дългове и заеми за офиси са съсредоточени върху сгради в големите градове, особено в североизточния и западния бряг, опасенията около многофамилните сгради са по-концентрирани в "Слънчевия пояс".
Тъй като хората все повече се местеха на юг и югозапад по време на пандемията, строителните предприемачи построиха жилищни комплекси, за да отговорят на очакваното търсене. Но през последните месеци, казаха анализатори на недвижими имоти, броят на хората, които се преместват в тези региони, рязко е намалял.
В 19 големи града от Слънчевия пояс - включително Маями, Атланта, Финикс и Остин, Тексас - 120 000 нови жилищни единици станаха достъпни през 2019 г. и бяха погълнати от 110 000 наематели, според CoStar Group. Миналата година тези пазари имаха 216 000 нови единици, но търсенето се забави до 95 000 наематели.
Освен това, тъй като разходите за строителство и труд се повишиха по време на пандемията, предприемачите построиха повече луксозни жилищни сгради, надявайки се да привлекат наематели, които биха могли да плащат повече. Сега цените и наемите за тези сгради падат, казват анализатори от CoStar.
"Предприемачите просто излязоха извън контрол", каза Джей Либик, национален директор за многофамилни анализи в CoStar Group. "Всички смятаха, че търсенето, което видяхме през 2021 г., ще бъде такова, каквото ще бъде и занапред."
Това може да бъде голям проблем за инвеститори като Tides Equities, компания за инвестиции в недвижими имоти, базирана в Лос Анджелис, която залага много на многофамилни имоти в Слънчевия пояс. Само преди няколко години Tides Equities притежаваше жилищни сгради на стойност около 2 милиарда долара. Тази цифра бързо нарасна до 6,5 милиарда долара. Сега, когато наемите и цените на тези апартаменти падат, фирмата се бори да изплаща заеми и да покрива оперативните разходи, според CRED iQ.
Всичко това сочи, че жилищните сгради вероятно ще бъдат на по-силна финансова основа от офисите, например. Това е така, защото многофамилните жилища могат да бъдат финансирани чрез заеми от подкрепяните от правителството ипотечни гиганти Fannie Mae и Freddie Mac, които Конгресът създаде, за да направи жилищата по-достъпни.
"Ако регионалните банки и големите инвестиционни банки решат, че няма да отпускат многофамилни заеми, тогава Fannie и Freddie просто ще получат повече от бизнеса", каза Лони Хендри, главен продуктов директор на Trepp, фирма за данни за търговски недвижими имоти. "Това е безопасност, която другите класове активи просто нямат."
Освен това, докато офисите са засегнати от голяма промяна в моделите на работа, хората все още се нуждаят от места за живеене, което трябва да поддържа многофамилния сектор в дългосрочен план, каза Хендри.
Въпреки това някои експерти от бранша казват, че очакват вълна от неизпълнения на задължения в бизнеса с апартаменти, което ще засили проблемите в индустрията за търговски недвижими имоти.
"Има много наистина силни многофамилни активи", каза Силвърман от Locke Lorde, "но ще има странични щети и не мисля, че ще са малки."
*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.
USD
CHF
EUR
GBP
