На 16 ноември Money.bg навърши 10 години. По този случай екипът на медията започна инициатива "10 години през погледа на 10 мениджъри", чрез която ще срещне читателите с ръководителите на водещи български и чуждестранни компании, които да разкажат как е минало последното десетилетие в техния сектор.

Започваме с главният изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти "Адрес недвижими имоти" АД, която ръководи от 2011 година. Влиза в имотния сектор през 2006 година като член на съвета на директорите на компанията-майка AG Capital. Павлов има магистърски степени по математика от Софийски университет "Св. Климент Охридски" и по бизнес администрация от City University of Seattle.

Господин Павлов, как се промени сектора на имотите през последните 10 години? Откъде тръгна и докъде стигна?

Все още си спомняме 2006 година с добро. Това беше началото на бума. Но оттогава минахме през всички фази - бум, дълбока депресия, възстановяване и активен пазар сега. Другото, което се случи през тези десет години, е, че секторът се разви в различни посоки. Секторът на офисните сгради започна да се развива през тези 10 години, а секторът на търговските центрове всъщност се роди преди десет години. Секторът на жилищното строителство също преживя развитие и вече имаме много по-различно жилищно строителство в големите градове поне, отколкото в предишните десетилетия.

Имате предвид новото строителство?

Да, новото строителство.

Кои бяха най-важните фактори, които повлияха на неговото развитие през последното десетилетие?

Единият от факторите за развитие на имотния пазар беше големият приток на чуждестранни инвестиции. За разлика от другите сектори инвестициите на чужденците дойдоха както от големите инвеститори, които инвестираха в търговски центрове и офис сгради, така и от многобройни индивидуални инвеститори. Първо бяха англичаните и ирландците, след това дойдоха руснаците. И сега пазарът остава в една по-нормална ситуация, в която се движи от българския клиент.

Кое беше най-голямото предизвикателство за сектора през последните 10 години?

Най-голямото предизвикателство беше преодоляването на кризата в недвижимите имоти. Тя дойде много бързо - буквално за няколко седмици, и беше изключително дълбока. Знам, че всеки сектор преживя голяма криза, но според мен през януари месец 2009 година в София може би са се сключили десет по-малко сделки, отколкото три месеца по-рано. Разликата е толкова драматична, защото специално жилищата са най-голямата покупка на населението и тя най-лесно се отлага във времето.

И затова в началото на 2009 година пазара на жилища и другите имотни сделки загуби каквато и да е посока. Нямаше активен пазар и ние дори не знаехме какви са цените. И когато тази криза се поуспокои, ние видяхме, че за три месеца цените са спаднали с около 25 процента, което за актив като жилищата е нечувано. За сравнение, когато говорим за развитите пазари и спада на цените там, той беше от порядъка на 5-7 процента.

А сега не вървим ли към обратната посока към прегряване на пазара и към момента, когато ще бъдат направени най-много сделки?

Да, вървим в посока на повишаване на цените. В продължение на две-три години това се случваше. Но това, което мога да кажа, е, че може би 2016 година е година, в която не броя на сделките, но поне цените се поуспокоиха и пазарът постигна баланс. Причината затова нещо е, че ги нямаше чуждестранните пари. В крайна сметка капиталите в България са ограничени, броят на купувачите е ограничен по демографски причини, размерът на доходите е ограничен и затова пазарът по-лесно намира точка на баланс. Когато към това се добавят и чуждестранните инвестиции, които на практика са неограничени в своя обем, тогава балансът се намира по-трудно. Ето защо аз мисля, че пазарът в момента е балансиран.

Т.е. българите стабилизираха пазара?

Предприемачите успяха да реагират на търсенето и да предложат достатъчно имоти, а вдигането на цените намали платежоспособността. Защото потенциалът за търсене остава много голям, но основно в ниския и средния сегмент, които не са покрити като предлагане и ако има нещо, което не се случва по пазарни причини, това е жилищното строителство в ниския и средния сегмент.

Защо? Защото там маржовете са много по-ниски - това е много ясно. И тук трябва да има държавна политика и политика на общините за развитието на този сегмент. Защото от една страна се сключват повече сделки, но те са основно за хората, които имат сериозни финансови възможност. Общините трябва да се върнат към това, което правиха преди десетилетия, да развиват определени квартали за бюджетно строителство, да инвестират в тяхната инфраструктура и да дават възможност на предприемачите да строят. Оставено само на пазара, това няма да се случи.

Според Вас ще продължим да виждаме все повече предложения за високия ценови клас, а за средния и на ниския - не?

Разбираемо, защото както сега е поставена ситуацията, разходите са почти едни и същи. Например няма евтина регулирана земя в кварталите, в които се търсят. Ако тя е евтина, то причината е, че тя не разполага с услугите, които са необходими на хората. Работа на общината е да инвестира едновременно в инфраструктурата - не само пътища, но и в социалната инфраструктура, и да предложи земя, с която разполага, на приемливи цени, на която предприемачите да строят бюджетно. А това не се случва.

Има ли добър пример в тази посока?

Добри примери в България нямам. Защото България в последните 25 години стана страна на липсата на планиране. Но ако се замислите и погледнете, който и да е голям град, какви мащабни строителни проекти са били развивани през десетилетията. Всеки човек, който е живял в София през последните 30-40 години, може да разкаже какво е представлявал "Младост" и какво е представлявал "Люлин". Това са наистина мащабни проекти за строителство. За сравнение Ви давам, че в момента в София се строят 4000 жилища. И ние наричаме това бум на строителството. При положение, че само "Младост" има 50-60 хиляди жилища.

Като говорим за вида жилища, през последните 10 години как се промениха предпочитанията на купувачите? И въобще промениха ли се?

И да, и не. От една страна хората искат с едни определени базисни неща да разполага жилището вътре и около него. Те искат да имат достатъчно площ, на която да живеят, да имат определена сигурност, връзка с града и т.н. Разбира се, това, че хората се докосват все повече до по-добро строителство, ги кара да го искат това нещо. Но това не означава, че голяма част от населението може да си го позволи. Истината е, че развитието на качеството на строителството засяга може би 3-4 процента от населението на градовете. Те могат едновременно да искат и да платят за по-добрите условия за работа.

Какво "Адрес" успя да постигне през тези 10 години и какво не успя?

Остана незабелязано, но за нас кризата беше много полезна. "Адрес" по време на кризата нарасна с 50 процента. Основната причина затова е слабостта на нашите конкуренти и това, че имахме стратегическа визия. В крайна сметка кризата е временна. Тя продължи доста време, но свърши. И по време на кризата нашият основен фокус бяха хората. В нашия бизнес големината на една компания се измерва с хората, които работят в нея. И днес, когато погледнем ние къде сме, виждаме, че компанията е с 50 процента по-голяма. Създадохме и втора компания в бранша - "Имотека", която изключително бързо стана една от трите водещи компании в София.

А какво не успяхте да свършите?

Списъкът е по-дълъг, отколкото на мен ми се иска да бъде. Едно от предизвикателствата както за предишните десет години, така и за следващите, това е дигитализацията в нашия бизнес. В него все повече и повече ще се използват модерните дигитални технологии, които позволяват директна връзка между купувача и имота. Използването на big data за индивидуализирането на маркетинга. Имайте предвид, че за разлика от други браншове, при нас има многобройни индивидуални продукти. Какво имам предвид? Ако влезете в един голям магазин за дрехи, в крайна сметка в него може би има 100-150 вида. В София в момента се предлагат може би около 5000 апартамента и те не приличат един на друг. Дори в една и съща сграда има много голяма разлика. Така че ние предлагаме много различни продукти и маркетинга трябва да бъде индивидуализиран спрямо конкретния клиент. Това е голямото предизвикателство на нашата професия.

Каква са плановете Ви за следващото десетилетие? Вероятно дигитализация?

Да, ние искаме да сме от лидерите не просто в България, а от лидерите в света по отношение на дигитализацията на професията. Със сигурност след 10-20 години тя ще изглежда коренно различно по света и в България. Ние вече виждаме по-напредналите пазари с какво са пред нас, но честно казано те са пред нас основно в информацията за пазара, която се доставя от държавата. В България все още няма имотен регистър, което означава, че имотите грубо казано все още нямат ЕГН-та и съответно ние нямаме тяхната история във времето, което ще направи коренно различна представата ни за информацията, която имаме за цените на имотите.

А работи ли се в тази посока?

Работи се, да. Всичко онова, което чувате за кадастър, за имотен регистър, това означава. Всеки имот ще получи своя индивидуализация и своя история. Но първо това нещо трябва да бъде завършено, което не знам колко години още ще отнеме. Прогнозите са между 2 и 20 години. И второто нещо е, че трябва да се натрупа информация вътре в регистъра в течение на времето.

Но независимо от това има много други области, в които дигитализацията навлиза. Първото нещо, което хората забелязват, е виртуалната реалност. Т.е. вие ще можете да провеждате огледи на апартаменти, седейки в дома си. И то не просто разглеждайки снимки на компютъра, а направо потапяйки се в имота.

Казвате, че имате амбицията да бъдете водещи в дигитализацията. Бихте ли разкрили как планирате да се случи това?

Знаете, че България е един от европейските, да не кажа и световните центрове на софтуерната индустрия и ние се опитваме да намерим софтуерни партньори, с които да развиваме подобни инициативи. "Адрес" погледнато на европейски мащаб съвсем не е малка агенция, при нас работят около 500 човека и обикновено няма такива големи агенции в другите страни. Ако се замислите коя е най-голямата агенция за недвижими имоти в Германия, трудно ще се сетите. И дори да се сетите, тя няма да се окаже по-голяма от "Адрес".

Но Вие оперирате само на българския пазар. Имате ли планове за други?

Не, нямаме планове за промяна, защото имотния пазар е наистина е силно локален. Нашият бизнес, бизнесът на агенциите е бизнес, свързан с хората. Така че една експанзия в чужбина би означавала едно много добро познаване на местните условия, на местните хора - нещо, което ние не чувстваме, че имаме.

Пазарът обаче в България е достатъчно голям. Ние рядко говорим за пазара на имоти в цялост, което засяга продажбите и на частни лица. Ние говорим обикновено за корпоративния пазар, където продажбите са от страна на строители. Но продажбите на частните лице годишно със сигурност се измерват в обем на милиарди левове и услугите, които те изискват.

Можете ли да направите прогноза за краткосрочно и средносрочно развитие на българския пазар?

В средносрочен план може би е по-ценно, тъй като обикновено гражданите виждат в по-средносрочен план неговата продажба - след 10, след 20 години. И в тази насока трябва да отбележа, че цените изключително много се влияят от демографските фактори. Генерално търсенето на жилища зависи от това колко хора има в съответния град и дали броят им нараства или не. Ако погледнем последното преброяване през 2011 година, единствените градове, където нараства, са София и Варна и то съвсем символично. Най-вероятно през следващото преброяване ще видим, че единствено в София нараства населението. Което означава, че сериозен тренд на нарастване на цените средносрочно ще виждаме само и единствено в София. Това е според мен и причината да видим през последните 10 години как цените между София и Варна се откъснаха. В продължение на много дълъг период цените във Варна дори бяха по-високи от софийските. А сега са забележимо по-ниски от тези в София. Така че, неприятно ми е да го кажа, но, ако някой иска да инвестира в жилища, трябва да инвестира в София.

В други градове, независимо от качествата на жилищата, търсенето постепенно ще намаля, тъй като населението ще намаля, а сградният фонд не може да намалее бързо. Това са напрактика всички градове. Няма да има засилено търсене, а същевременно предлагането в най-лошия случай е се запази. Виждате как тази година видяхме как в градовете в Северозападна България през първото тримесечие започнаха да се строят едноцифрено количество жилища. В някои по-малко от пет жилища. И за сравнение в София се строят около 4000, а аз смятам, че има потенциал и за по-голямо строителство.

Иначе в краткокрочен план, това, което виждам в следващата една година, е, че пазарът се стабилизира около по-голямото ново строителство и затова не очаквам промени в цените. Те вече са достатъчно високи, за да възпират голяма част от търсенето.

Какво се случва с ваканционните имоти? Там има ли смисъл да се инвестира?

Туристическата индустрия в България се развива, но в крайна сметка да не забравяме, че добрият туристически продукт е свързан с хотелите - не с ваканционните комплекси. Те поначало трябва да бъдат място, където има дългосрочно посещаване. Със сегашните икономически трудности в Русия, аз не виждам много голямо търсене. Търсенето от страна на българите не може да понесе над 200 000 ваканционни жилища, които се построиха в цялата страна. Имайте предвид, че ваканционното строителство всъщност беше основното строителство до преди три години. Едва от две години насам най-голямото строителство се случва в София. Не е нормално такова огромно строителство на жилища в Бургаска област, Варненска област, а преди това и в района на Банско. Трябва да решим въпроса какво ще правим с тях. Част от комплексите са живи, отдаван се под наем, функционират добре, но има и огромен сграден фонд, който стои не използван.

Да поговорим за жилищата на зелено. Безопасно ли е да се купува такъв вид жилище?

Не. Никога не е било. Независимо, че това противоречи на моя бизнес интерес аз винаги обръщам внимание, че покупката на зелено рискова. Но тя първо не е покупка. Това е финансиране на строителя. Т.е. гражданинът се превръща не в купувач, а във финансираща институция. Как, като той опит няма? Той не може да провери достатъчно добре и надеждно дали строителят има способност, желания и възможности да завърши продукта и дали това се случва времето. Така че подозирам, че когато влезем отново на етап спад на пазара, тези случаи ще се повторят. И причината не е, защото хората искат да купят на зелено, а защото липсва достатъчно предлагане. А такова липсва, заради два основни фактора. Първият е, че няма достатъчно готови, изчистени от проблеми с регулацията парцели. Това забавя процеса на строителство.

Второто нещо са банките. Банките в България действат силно проциклично, т.е. те в слаб пазар недофинансират съответния бизнес, а в силен - го свръхфинансират. Мисля, че капиталът за строителство трябва да се осигурява от банките.

Какво се пожелавате през следващите десет години да се случи?

Пожелавам си в следващите 10 години развитие на имотния сектор, на всички професионалисти, което ще повиши доверието на гражданите в сектора и ще доведе до развитие на целия бизнес. Аз искам всички компании, включително моите конкуренти, да бъдат по-добре, защото в крайна сметка това ще означава по-голям пазар за всички нас, благодарение на по-доброто обслужване на гражданите и клиентите.