Цените на жилищата в София се ускориха с над 20% през 2022 година

През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Това е пряко следствие от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10% през 2021 г. до над 20% през 2022 г. Това се казва в анализа на пазара на имоти в София на агенцията Bulgarian Properties.

Експертите наблюдават търсене с недостатъчно предлагане и дори към момента немалка част от търсенето остава незадоволено. Високите цени и нарасналата несигурност обаче вече карат част от купувачите да се отдръпнат от пазара и да изчакат. Така има по-малко запитвания и регистриран спад в обема на продажбите. Това са индикации за започнало охлаждане на пазара.

Въпреки това разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика от 2005 г. 

Банковото финансиране остава достъпно при исторически най-ниски лихвени проценти. Безработицата остава на ниски нива - около и под 5%, а доходите продължават да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите - с около 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на НСИ. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара - близо до фундаментите му.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на Bulgarian Properties е 1 470 евро/кв.м. при 1 425 евро/кв.м. през второто тримесечие и 1 200 евро/кв.м. година по-рано.

Това представлява рекорден номинален ръст на цените в София в размер на 23% на годишна база - доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 г. насам.

Според данните на агенцията за една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече виждаме, че този темп на растеж се забавя. Тримесечното нарастване на цените е около 3% и се забавя от над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие.

От края на 2021 г. цените започнаха да се ускоряват и от номинален растеж в порядъка на 8-10%, през 2022 г. те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен темп над 15%, а впоследствие и над 20%.

За да придобием представа за реалния растеж на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем (с Хармонизирания индекс на потребителските цени).

Така полученият реален ръст на цените на жилищата в София е 6,36% на годишна база. Това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара.

В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв.м. над тези нива. Средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие е 115 900 евро.

През третото тримесечие у нас е започнало строеж на жилища с общо над 1 млн. кв. метра разгъната застроена площ

София и Пловдив са областите с най-много започнато строителство

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES през третото тримесечие на 2022 г. е 1,2. Това значи, че за покупката на 1 кв.м. жилище в София са нужни около 1,2 средни месечни софийски заплати. За сравнение, в предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3,4 месечни заплати за покупката на същата площ.

Средната работна заплата в София по данни на НСИ възлиза на 2 390 лв. през 3-тото тримесечие, което е 16% ръст на годишна база - по-малък от този на цените на жилищата. От данните за средната работна заплата се вижда, че темпът на нарастването й се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще влияе в посока успокояване на ръста в цените на имотите.

Най-скъпите жилища в София в момента - къде се предлагат апартаменти за 850 000 евро

Колко струва обикновен четиристаен в центъра

Предпочитани квартали

През 2022 г. сред зоните с най-бързо развитие и най-много сключени сделки се наредиха квартали в широкия център на София като Банишора и Зона Б-5, Зона Б-18, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство. Другата гореща точка през 2022 г. е кв. Малинова долина, където в момента се изграждат множество нови сгради, предимно ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град и множество удобства, в съчетание с все още ниските цени за южен квартал на София превърна Малинова долина в хит през тази година.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2022 г. на база реално сключени сделки са:

• Банишора - 1410 евро/кв.м.
• Зона Б-18 - 1600 евро/кв.м.
• Малинова долина - 1290 евро/кв.м.
• Кръстова вада - 1600 евро/кв.м.
• Манастирски ливади - 1600 евро/кв.м.

Делът на закупените двустайни апартаменти продължи да нараства през 3-тото тримесечие и достигна дял от 72% спрямо 50% през предходни периоди. Тристайните жилища съставляват само 22% от закупените, а четиристайните се върнаха на нива около 5%.

През 2020 и 2021 г., хората се интересуваха от по-големи жилища, с повече стаи и възможност за по-комфортен живот. През 2022 г. преобладават покупките с цел вложение и инвестиция за предпазване от инфлацията.

Средната площ на закупените жилища е 78 кв.м. - спад от средно 90 кв.м. през предходни периоди, което още веднъж показва описаната по-горе тенденция за закупуване на по-малки жилища.

Най-купувани са апартаменти на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60% от тях са с отопление на ТЕЦ.

България е на челно място по достъпност на жилища в големите градове в ЕС, но това се променя

За последните 20 години цената на жилищата средно е скачала с по 12% на година

Обеми продажби

Сделките с имоти в страната бележат спад през 3-тото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията през пролетта на 2020 г. Регистрираното намаление спрямо 3-тото тримесечие на 2021 г. е 7,23% общо за страната и 15,23% в София.

Намалението е на фона на постигнатите рекордни обеми от продажби през 2021 г., когато ръстовете бяха между 20% - 30%.

Може да се каже, че започналото забавяне и охлаждане на пазара по-скоро представлява завръщане към нормалния темп на развитие, който беше прекъснат от пандемията и впоследствие силно ускорен през 2021 г.

През третото тримесечие у нас е започнало строеж на жилища с общо над 1 млн. кв. метра разгъната застроена площ

София и Пловдив са областите с най-много започнато строителство

Жилищни кредити

Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 97% от изтеглените жилищни кредити, продължиха да спадат и през третото тримесечие. Към месец септември те са на най-ниското си средно ниво - 2,46% по данни на БНБ.

Очаква се плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този процес ще има наличната депозитна база в българските банки и все още липсващите лихви по депозитите, които задържат индексите, включени в изчисленията на лихвените проценти по кредитите на ниски нива.