В кои столични квартали цените на жилищата са най-устойчиви по време на криза?

Райони като Център, Южен, Младост, Лозенец, Изток е вероятно да бъдат по-устойчиви на спад в цените на жилищата по време на настоящата икономическа криза. Това казват експерти в областта на недвижимите имоти, попитани от екипа на Money.bg.

"Три са факторите, които определят устойчивостта на цената на имота - сегмент, локация, състояние. Преди настъпването на пандемията, най-ликвидни бяха имотите след основен ремонт. Предполага се, че тази тенденция ще се задържи, тъй като чисто технически тези имоти ще позволят на новодомците да обитават нов, уютен дом, без да преминават през рискови процеси в несигурни времена", заяви пред Money.bg Георги Янков, управител на Primo+ Недвижими имоти.

Какво показва опитът?

Ако се върнем към годините на миналата криза, ще видим, че има имоти, които отбелязаха по-малък спад в цените и се "възстановиха" по-бързо."Най-малък спад в цените и бързо възстановяване имаше при имотите в големите градове. При тях спадът през 2009 беше между 15 и 25%, след което през 2010 г. спадът се забави и от 2011 клонеше към 0. Възстановяването тогава беше по-продължително, тъй като последва кризата с гръцкия дълг, нестабилността в Европа и бавно икономическо възстановяване. Но факт, че процесът по корекция приключи основно в рамките на 2 години. Освен това, градските пазари са движени основно от местно търсене, а то рано или късно отново е налице, тъй като хората имат нужда от домове", каза Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

Според Янков традиционно, винаги луксозният сегмент показва най-малки вариации, тъй като огромен процент от този пазар не е обвързан с крайни срокове. "Извън този сегмент, най-устойчиви остават имотите с най-добра локация в градовете, както и най-масово търсените имоти - двустайни и тристайни апартаменти. Много е важно да отбележим, че ключов фактор тук е мотивацията на продавачите, които ще определят количеството предлагане на пазара", казва той.

"Ако трябва да сравняваме един имот с друг, винаги този, който има по-добри характеристики, ще се възстанови по-бързо. Под "добри характеристики" се има предвид не просто качествено жилище на среден етаж с добро разпределение, функционалност и изложение, но и справедлива за съответния продукт пазарна цена. Същото важи и за кварталите - нормално е наличието на по-добра комуникация на даден квартал, например, да предпостави и устойчивост в цените", казват от "Адрес".

Да очакваме ли спад в цените на имотите у нас, заради последствията от коронавируса?

Надценените имоти в София и някои големи градове може и да загубят по 5-10 % от сегашната цена

Фактори, които биха задържали цената

Според експертите един от факторите е мотивацията на собственика и дали той може да задържи позицията си за цена, анализирайки детайлно предлагането и шансовете си за реализация. "На този етап от сделката са изключително важни микродетайлите, тъй като не трябва да забравяме, че без значение дали сме в криза или не, покупката е 80% емоция от страна на купувача. Говорейки за емоция, практичните фактори като: "локация", "състояние" и "тип имот", могат да бъдат превърнати в инструмент, чрез който собственикът да успее да контролира цената на имота", заявява Янков.

Ако сравняваме с кризата през 2008 г., тогава нямаше толкова нови сгради, казват от "Адрес". "Сега модерните имоти стават все по-голям процент, а бъдещият купувач със сигурност ще предпочита хубавата сграда, пак в добър район, разбира се. Купувачът на основно жилище, с когото се срещаме днес и ще работим след пандемията на Covid-19, е млад, активен, пътуващ човек. Той иска добра среда, транспорт и модерен магазин наблизо и вход със системи за сигурност и поддръжка".

С колко поскъпнаха жилищата в различните райони на София за година?

Най-сериозно е поскъпването в "Иван Вазов", а най-скромно - в "Младост"

Какво ще се случи с цените на жилищата?

Все още е рано за конкретни прогнози, но спад на цените, със сигурност, ще има. "Продължителността на рестриктивните мерки във връзка с пандемията ще определи размера на щетите, с които ще трябва да се справя имотния пазар. Имаме няколко фактора с огромно значение, които могат да повлияят на ситуацията - нива на безработица, политика на банките, поведение на строителните предприемачи, политика на правителството. Следим всичко отблизо", каза Янков.

В кои софийски квартали цените на имотите паднаха с над 25%

За миналата година квадратният метър в столицата е поскъпнал 4,6% или 50 евро

Наеми

Наемите са неразделна част от пазара на недвижими имоти и до голяма степен са свързани с продажните цени. Те са резултат от цените на покупко-продажбите, казват експертите. Затова е логично и при тях да има спад. Вероятно ще стартира при новоподписаните договори на първо време, а на следващ етап ще рефлектира и под формата на предоговаряния на настоящите отношения между собственици и наематели. В настоящото извънредното положение наемодателите трябва да бъдат толерантни към наемателите, с оглед на запазване на дългосрочните си отношения.

"Предлагането нараства, доходите стават несигурни, краткосрочните наеми не са алтернатива, вероятно ще видим спад на цените на наемите", казва Стойкова.

По думите на Янков, процесите на наемане и покупка винаги са били свързани. Така, когато се увеличава броя на инвестиционните покупки, броят жилища, които се предлагат по наем в следващ период нараства. Отделно ако много хора закупуват имот за собствено ползване, част от тези купувачи са настоящи наематели, което отново овакантява определен брой имоти. Сценариите в момента са два, според експерта: поради отлив на купувачи, които изчакват покупка на бъдещ дом, пазарът ще остане стабилен и ще се движи с нормални темпове. Вторият сценарий предполага, че поради загуба на работни места, наематели ще напуснат имотите под наем и ще се насочат към родните си места, което предполага увеличаване на предлагането на пазар наеми, както и лек ценови натиск.

И двата сценария за обвързани с продължителността на здравната криза, както и икономическите последици.

Луксозни имоти - остров на стабилността или?

При предишната криза, в този сегмент, е имало имоти, които са били в период на застой или пауза, но са успели бързо да се реализират, казват експертите от "Unique Estates". "Това се получи, защото клиентите се довериха на личните си консултанти и определиха адекватна пазарна цена на имотите си, което неминуемо доведе до бързото им реализиране. По време на криза най-малко се обезценяват имотите от високия сегмент. Тенденцията, която се очертава от настоящата ситуация, е да нарасне търсенето на луксозни имоти с цел инвестиция."

И при луксозните имоти, до голяма степен, ликвидността се определя от локацията. В квартали като Докторска градина, Центъра около НДК, бул. Витоша, Лозенец, Изток е съсредоточено основното търсене на апартаменти както за покупка, така и под наем.

Освен локацията, друга важна роля изиграва и площта на жилището. "Съвременният купувач обича да се радва на простор и светлина. Наблюдаваме активност при семействата с две или повече деца, както и милениал поколението, които държат на функционалността и удобството. Все повече от съществено значение стават технологичните възможности, които жилището предлага. Като например единна система за управление за електричество, отопление, осветление и други, както и дистанционен контрол на сигурността и достъпа до имота. Луксозните довършителни работи и качествените естествени материали, използвани в обзавеждането и оборудването също придават стойност на имота, която няма как да бъде подценена. Разбира се, по-предпочитани са имотите и с красиви гледки към града и планината. Наблюдава се засилено търсене на нови апартаменти в модерен стил, в които не е живяно, разположени в представителни сгради с отлично поддържани общи части. Някои от купувачите избират имоти със завършен интериор, готови за нанасяне, а други предпочитат да обзаведат жилището си изцяло по свой вкус и се спират на имотите ново строителство. Интересът се запазва и при аристократичните имоти, както и паметници на културата, заради тяхната достолепност и история", казват експертите от агенцията за луксозни недвижими имоти.

Необратимо и в бизнеса с недвижими имоти ще навлезе виртуалната реалност и видео разходките при огледите, чатботове, заснемане с дронове, електронно отдалечено подписване на документи, видеоконсултации между брокери и клиенти.

Какви ще са промените в този сегмент?

"За разлика от предишната криза, хората днес имат повече спестявания и не очакваме пазарът да се промени осезаемо."

Според експертите, в бизнеса с недвижими имоти ще навлезе виртуалната реалност и видео разходки при огледите, чатботове, заснемане с дронове, електронно отдалечено подписване на документи, видеоконсултации между брокери и клиенти.

Очаква се голямо оживление. Активност не липсва и наемните цени запазват нивата си почти без промяна. "Прибиращи се българи, пренасочващи се от покупка на наем, като за предпочитане остават затворените комплекси. Наблюдаваме също увеличено предлагане на висок клас имоти на достъпни цени, като сега е тенденциозна по-голяма гъвкавост при договарянето от страна на наемодателите. Някои собственици предлагат жилищата си едновременно под наем и за продажба, като приоритетно търсят наематели". Преобладава търсене на еднофамилни редови къщи, със собствени дворове и контролиран достъп. Все повече от купувачите избират извънградски имоти за свой нов дом.

"Наемателите са по-уверени в решенията си и търсят стилно обзаведени функционални апартаменти и къщи под наем, които да удовлетворят изискванията им. Ориентират се главно към завършени имоти, в които са важни детайлите, които да отговарят напълно на техния характер и начин на живот", казват от "Unique Estates".