Въпреки че ЕЦБ започна да вдига лихвите още през юли 2022. банките в България продължават да удържат лихвите по кредитите за домакинствата стабилни. Това е видно от лихвената статистика на Българската народна банка (БНБ) към декември 2023 г.
През изминалата година лихвите по ипотечните кредити "замръзнаха" на нива от около 2.6 на сто. През декември средният лихвен процент остана на нивото от предишния месец - 2.58%, а годишният процент на разходите (ГПР) по тези кредити дори се понижи - с 0.06 пр. п. до 2.86 процента.
Aко погледнем още месец назад ще видим, че при жилищните кредити в левове средният лихвен процент спада за месец с 0,02 пр. п. до 2,59%, а ГПР по тези кредити - с 0,05 пр. п. до 2,86 на сто. В началото на годината лихвите по жилищните заеми са били на сходно ниво - през януари 2023 г. средната лихва по ипотечните кредити, отпускани от банките в България е възлизала на 2.61%, а ГПР по тези кредити - на 2.82 на сто.
Българинът изтегли близо 20 милиарда лева от банките за жилища
На този фон ипотечните заеми се увеличават с 20.5% за година и в края на 2023 г. са достигали близо 20 млрд. лв., е видно от паричната статистика на БНБ.
Припомняме, че анализът на агрегираните данни за банковата система в тримесечното издание "Банките в България" показва, че средният размер на новоотпуснатите кредити, обезпечени с жилищен недвижим имот, устойчиво се повишава - от 156 хил. лв. средно за 2022 г. до 180 хил. лв. през третото тримесечие на 2023 г. под влияние на поскъпването на жилищните имоти. Дълговата тежест през 2022 г. се разпределя за срок средно от 24.2 години, докато през третото тримесечие на 2023 г. среднопретегленият матуритет на отпуснатите в рамките на периода кредити се увеличава до 25 години.
Сделките с имоти в България продължават да падат и то със сериозно темпове
Това показват данните на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на тази година, когато вписаните продажби са общо 54 277 броя. За сравнение, през изминалото второ тримесечие те са били 54 371 броя. Това е петото поредно тримесечие на спад на сделките за покупка у нас.
Въпреки спада на сделките в столицата ни, София още един от градовете с най-бързо растящи цени на жилищата, но не само у нас, а и в света. Според индекса на Global Residential Cities на консултантската компания Knight Frank, столицата ни се нарежда на девето място сред 107 града по най-бърз ръст на цените на имотите. Данните са второто тримесечие сочат, че ръстът на цените в София е 8,8% на годишна база.
В това отношение столицата ни изпреварва европейски градове като Рейкявик и Лисабон, Барселона, както и световни центрове като Чикаго, Ню Йорк, Сидни и други.
Скорошен анализ на Уникредит БулБанк за състоянието на жилищния пазар идентифицира формирането на съществени дисбаланси с него и повдигна темата за формирането на потенциален "балон", конкретно що се касаят жилищните имоти в София. Важно е да се отчете, че ситуацията в жилищния пазар в останалата част от страната изглежда устойчива, съответно ако може да се говори за дисбаланси на жилищния пазар, потенциално породени от ниските лихви, то това не е национален, а местен проблем, концентриран в столицата на страната.
"Според нас що се касае София със сигурност има индикации за ранен етап на балонизация на жилищния пазар и анализът на Уникредит ги разглежда в достатъчен детайл", пише в анализ на Експертния клуб за икономика и политика.
Ако се вгледаме обаче в последните данни на Агенцията по вписванията ще забележим, че делът на жилищата, закупени с ипотека е около 21 на сто. За сравнение в Гърция, както и у нас 80% от покупките на жилища са направени без банково кредитиране - т.е. изключително със собствен капитал.
Парадоксът на гръцкия имотен пазар
В южната ни съседка рязкото увеличение на лихвите по кредитите драстично намали търсенето на ипотеки, но в същото време сделките продължиха да се движат нагоре, заедно с продажните цени, които бият един след друг рекорди.
По данни на Централната банка на Гърция потокът от финансиране в жилищните кредити е намалял с 646 милиона евро през първата половина на годината спрямо миналата година, докато през юни отрицателният поток от финансиране е достигнал 38 милиона евро.
Според банкерите "избягването на заеми се дължи на повишаването на цените на жилищата, което обезсърчава инициативите за придобиването им".
Но както данните от жилищното кредитиране би трябвало да отразяват общо изоставане в сделките за покупко-продажба, както и забавяне на покачването на цените и дори тяхното стабилизиране, се случва точно обратното. Според данните на независимия орган за публични приходи онлайн декларациите за данък върху прехвърлянето (който се плаща при всяка покупка и продажба на имот в Гърция) възлизат на 56 000 през първите четири месеца на 2023 година. Това е цифра, която се превръща в 168 000 транзакции на годишна база, това представлява годишно увеличение от 21% в сравнение с 2022 г., когато съответните декларации са се увеличили до 139 239.
Средната лихва по ипотеките в еврозоната е около 4%
Имотният пазар ще бъде много зависим от очакваното ни членство в еврозоната и в Шенген, както и от политиката на банките по отношение на лихвените проценти по ипотечни кредити.
В случай, че договореният лихвен процент по заема е фиксиран, банката трябва да продължи да прилага фиксиран лихвен процент и след въвеждането на еврото, което се очаква да се случи у нас през 2025 г. Ако обаче ипотеката е договорена с променлив лихвен процент, този параметър ще бъде модифициран по начин, регламентиран от разпоредбите на европейските закон.
Според националния план за въвеждане на еврото всички договори, включително за кредити, в лева или с препратки към лева ще продължат действието си след присъединяването ни към еврозоната. Стойността на лева ще бъде равнозначна на стойността в евро, преобразувана чрез прилагане на неотменимо фиксирания обменен курс от 1.95583 лева за 1 евро.
Според икономисти обаче, ако в момента лихвите в България, станат колкото в Германия - вноската за малък апартамент в столицата ни ще скочи с над 300 лева.
USD
CHF
EUR
GBP
