Каква е доходността от жилищни наеми в София и за колко време се изплаща инвестицията ни?

Инвестицията в имот винаги е била привлекателна за българина. Притежаването на имот се смята за гаранция за дългосрочна доходност. Има няколко причини за покупка на имот - за дългосрочно пребиваване, за отдаване под наем или като ваканционен дом.

Макар в началото на пандемията на имотния пазар у нас да цареше несигурност и дори страх, лошите дни за сектора отминаха бързо и дори станахме свидетели на истински бум в сделките с жилища. Разбира се и цените се покачиха значително.

В световен мащаб цените на жилищата нараснаха с 10% през първото тримесечие на тази година, в сравнение със същия период на миналата по данни на консултантската компания Knight Frank. И ние не изоставаме от общовалидната тенденция - цените на имотите у нас поскъпнаха с 9,4% през последното тримесечие на миналата година на годишна база според данните на националната статистика (НСИ). Най-сериозно е поскъпването в големите градове като Пловдив, Варна, София.

Мнозина експерти вече прогнозират успокояване на жилищните пазари още тази година, наред с вдигането на лихвите по кредитите. Това вече е факт в Америка. Европейската централна банка (ЕЦБ) възнамерява да вдигне основния лихвен процент с 0,25 базисни пункта през юли.

Независимо от настроенията на световните пазари, у нас не стихва интереса към покупка на имот, поне засега. Сделките набраха голяма скорост по време на пандемията, когато хората търсеха по-голямо жилище и повече комфорт, имот извън града, къщи на село и т.н. Не бяха малко и инвестициите с цел отдаване под наем. Вероятно и интересът към този тип инвестиции няма да стихне.

Мoney.bg реши да провери каква е доходността от наем в в най-големия жилищен пазар у нас София. За целта използваме актуални средни цени на имотите и средни цени на наемите по данни на платформата за недвижими имоти Imoti.net.

Формулата, която използваме за определяне на брутната годишна доходност от наеми е (месечен наем x 12) / пазарна цена на имота ) x 100.

Според актуалните данни на платформата Imoti.net средната цена за покупка на имот в центъра на София на един тристаен апартамент е 331 148 евро, докато средният наем за тристаен отново в центъра на столицата е 713 евро. Прилагайки формулата излиза, че средната доходност от наем е малко над 2,5%. В уравнението обаче не са включени разходите за данъци и поддръжка, които са индивидуални.

Нека вземем и реален пример - цената на двустаен апартамент от 68 квадратни метра в центъра на София, според реална обява е 195 000 евро, докато наем на двустаен е 325 евро. В такъв случай, прилагайки формулата, изчисляваме, че доходността (бруто) от наем е точно 2%.

Два града у нас изпревариха София по ръст на цените на жилищата

Двуцифрен ръст се наблюдава в редица населени места у нас

По-бюджетен вариант за инвестиция в имот би било покупка извън центъра. Един от предпочитаните квартали за наеми например е Младост. Каква би била доходността там - за завършен двустаен апартамент, справката показва, че цената е 130 000 евро. Цената на жилище под наем в същите параметри е 260 евро на месец. Така излиза, че доходността ще е 2,4%, като в сметките не влизат разходите за поддръжка и данъци.

Има и друг вариант - покупка на жилище на зелено. Един подобен пример: според обява от сайта за имоти двустаен апартамент от 60 кв.м. струва 56 750 евро. При наем от 250 евро, доходността би била 5,2%. Тук обаче трябва да имаме предвид и разходи за жилищно обзавеждане, които са се покачили с 1,6% през май 2022 на месечна база според данните на НСИ.

При опцията за отдаване под наем на едностаен апартамент, цифрите не се различават значително. Според обява цената на едностаен апартамент в София, който е 56 кв.м. 81 245 евро, а наемът на подобно жилище ще е 200 евро. Така изчисляваме доходност от 2,9%.

Цените на имотите в столицата се покачват със същия темп като цените на жилищата в Дубай

Очакванията са за охлаждане на пазара в идните месеци

Друга обява показва, че за апартамент 30 кв.м. , който струва 41 000 евро, а наемът му е 200 евро, доходността ще бъде 5,8%.

Още нещо, което е добре да пресметнем, преди да се захванем с инвестиция в имот, е колко време ще се изплаща подобна инвестиция. Ще дадем пример със следната формула: делим пазарната цена на (наем x 12 месеца) - годишни разходи).

Отново гледаме реална обява за тристаен апартамент в София, който струва 165 363 евро за 83 квадратни метра. Наемът за жилище с подобни параметри е 550 евро. Ако условно разходите ни за годината за жилището са 1 000 евро, щом приложим горната формула излиза, че годините за изплащане на инвестицията ще са 29. 

Спираме се на друга обява за двустаен апартамент с цена 66 000 евро, като наемът за такъв тип имот е 360 евро. Нека кажем, че тук разходите за година ще са ни 500 евро. В такъв случай ще са нужни 17 години за изплащане на инвестицията ни. 

Ако се спрем на инвестиция в едностаен апартамент, отново излиза подобна цифра. Според обява жилище до 50 кв.м. струва 57 000 евро. Наемът за жилище с такива параметри е 250 евро. Нека условно кажем, че годишните разходи за имота ще са 500 евро. Така излиза, че инвестицията  ни ще се изплати след 22 години.

Цифрите показват, че ако сме решили да инвестираме в имот с цел дългосрочно отдаване под наем, най-добре да се ориентираме към едностайни или двустайни апартаменти на търсени локации.

Георги Павлов: Има индикации, че предстои успокояване на имотния пазар

Гост на Money.bg e изпълнителният директор на Realto Group и създател на proptech.bg