От 1 август 2025 г. Румъния въвежда сериозна промяна в данъчната политика, свързана със сделките с недвижими имоти. С влизането в сила на Закон № 141/2025, стандартната ставка на ДДС за новопостроени жилища с площ до 120 кв. м и стойност до 600 000 леи (около €100 000) се увеличава от 9% на 21%.
Това изменение, част от станалите популярни по-широки фискално-бюджетни мерки, ще има осезаемо въздействие както върху купувачите, така и върху строителните предприемачи и пазара на наеми, убедени са анализатори.
Промените, влизащи в сила в петък, засягат пряко и в най-голяма степен както купувачите на най-масовите двустайни жилища ново строителство, така и предприемачите и финансовите институции.
Как ще стане с цените?
Скокът в ДДС води до значително оскъпяване на крайното ценово ниво за купувачите. Например, за апартамент с нетна стойност от €100 000, разходите ще нараснат с около €12 000 - от €109 000 с ДДС при старата ставка до €121 000 с новата. При имот от €70 000, увеличението възлиза на около €8 400, а при по-достъпен имот, такъв на стойност €50 000 - на приблизително €6 000.
За купувачи, разчитащи на ипотечно финансиране, това означава и по-висока първоначална вноска - например за имот от €100 000, тя ще нарасне от €16 350 на €18 150, ако се приеме стандартна вноска от 15%.
Временни облекчения
Законът все пак дава известна отсрочка за конкретни сделки, при които физическо лице може да се възползва от намалената ставка от 9% и след 1 август 2025 г. Според обнародваните текстове между 1 август 2025 г. и 31 юли 2026 г. е възможно закупуване на едно жилище с 9% ДДС, ако:
- имотът е с площ до 120 кв. м (без пристройки) и стойност до 600 000 леи (€100 000) без ДДС;
- е сключен правен акт за авансово плащане преди 1 август 2025 г.;
- жилището бъде предадено до 31 юли 2026 г.;
- купувачът не е придобивал друго жилище с намален ДДС от 1 януари 2023 г.;
- при сключени договори между 3 юли и 31 юли 2025 г. е внесен поне 20% аванс до 31 юли 2025 г.
Източник: iStock Images
Спазването на тези условия ще се проверява чрез "Регистъра на придобиванията на жилища с намалена ставка на ДДС", управляван от Националната агенция за фискална администрация (ANAF), заявяват от там.
Юридически рискове
Промените в ДДС, макар и все още на хартия, вече водят до правни спорове. Както посочва адвокатската кантора Pavel, Mărgărit și Asociații пред HotNews.ro, липсата на клаузи за адаптиране към данъчни промени в предварителни договори за продажба може да прехвърли финансовата тежест върху купувача.
В случай че даден имот бъде предаден след 1 август 2025 г., но договорът не съдържа предвидена защита от промени в ДДС, купувачът може да бъде задължен да покрие пълната разлика.
Според чл. 1271 от Гражданския кодекс, уточняват от там, съществуват правни основания за преразглеждане на договора или дори неговото прекратяване.
Негативен ефект върху предприемачите и пазара
За строителните предприемачи увеличението на ДДС идва в комбинация с други негативни фактори - скъпи строителни материали, високи лихвени проценти и бавно усвояване на жилищата. Това поставя под напрежение техните парични потоци и маржове на печалба, увеличавайки риска от фалити.
Що се отнася до наемите, очакванията са, че увеличените разходи за закупуване на имот ще рефлектират пряко и върху този пазар. Според Даниел Крайнич, маркетинг директор на Imobiliare.ro, макар наемите да са останали относително стабилни през последните години, настоящата фискална промяна вероятно ще тласне собствениците към увеличение с цел компенсиране на растящите разходи.
Социалната мисия и нейният провал
Първоначалното предназначение на намалената ставка на ДДС беше да облекчи достъпа до жилище за социално уязвими групи, припомнят румънските медии. На практика обаче механизмът не включваше проверки дали купувачите вече притежават други имоти или дали са действително в жилищна нужда.
Затова и мярката се превръща в средство за сделки "на сметка", от което, напълно логично, се възползваха и хора извън уязвимите групи.
Ако потърсим подобен и то работещ модел из Европа, Франция например прилага стриктни условия за намалена ставка. Тя обаче важи само за жилища, отговарящи на конкретни социални критерии, в определени урбанизирани зони, и е предназначена за домакинства с доказано ограничени доходи. Условия, които очевидно не бяха изпълнени в северната ни съседка.
USD
CHF
EUR
GBP
