Професия Hausmeister*

Времето е пари, а заниманието с плащания за чистачки, охрана и поддръжка на общи части - досадно. Затова все повече българи търсят услугите на фирми, които да им организират управлението на дома.

 „Жива охрана в блока", „Осигурен пропърти мениджмънт", „Hausmeister, сменящ изгорелите крушки на стълбищните площадки". По този начин се рекламират само част от имотите за продажба - както във ваканционните селища от т. нар. затворен тип, така и в част от жилищните сгради.

Основните преимущества на подобен тип услуга са няколко - пестене на време, на нерви и на част от дрязгите със съседите. Това от чисто битова гледна точка. А откъм бизнес - оптимизиране на разходите и повишаване на добавената стойност на съответния недвижим имот. 

Касиерката на блока, която избягала с парите, почти е отживелица. Поне за тези от българите, които замениха панелното жилище с апартамент в новопостроена кооперация. Това съвсем не означава идеални междусъседски отношения, а по-скоро постигане на баланс чрез посредник.

Неговото място обикновено заема не някой от представителите на етажната собственост, посочен от съкооператорите на общо събрание, а професионален домоуправител.

В последните години бизнесът с налагането на професионален домоуправител стана доста атрактивен, но както обикновено и в тази предприемаческа ниша има фирми, които просперират, такива, които поддържат приемливо за тях ниво и компании, които не издържаха на пазарната конкуренция и се отказаха.

Подобни професионални домоуправители работят преди всичко в София, Варна, Бургас, Русе. В курортните комплекси естествено, но там това са преди всичко дружествата за т. нар. пропърти мениджмънт.

Сега на пазара има над дузина компании според неофициални разчети на част от работещите в сектора. Конкурент донякъде им се явяват част от дъщерните дружества, които бяха създадени от някои по-големи строителни предприемачи, с цел осигуряване на пропърти мениджмънт.

Разликата между него и услугата „професионален домоуправител" е преди всичко в подхода и мащаба при стопанисването на даден имот. Пропърти менижмънтът е по-комплексна услуга и обикновено се свързва с носене на известна доходност за собственика на по-голямата част от имота.

По-често се прилага във ваканционните комплекси, където предприемачите дори да са продали на физически лица всички апартаменти, запазват собствеността при някои основни търговски, обслужващи и развлекателни дейности. Доколко пропърти мениджмънтът сработва качествено, е отделен въпрос. Защото част от търговците на имоти и наблюдателите на пазара отчитат, че компаниите, осигуряващи мениджмънт на ниво, са твърде малко.

Дали защото услугата е по-скъпа, или поради други причини, за жилищните комплекси от т. нар. затворен тип се залага на малко по-различен подход. Едни от пионерите в изграждането на подобен тип селища в столицата са „Феър Плей Интернешънъл". Те разказват, че след изграждането и продажбата на съответния обект, на обитателите в комплекса се предлагат няколко оферти за наемане на професионален домоуправител.

Често това дори е физическо лице, а не фирма. Особено ако собствениците на апартаменти в селището настояват да минимизират разходите си за поддръжката на общите зони, която пада на техните финансови плещи.

Тарифите 
не само в жилищните комплекси от затворен тип, но и в стандартните жилищни кооперации могат да започнат от 20 ст. за квадратен метър и да надхвърлят 2 лв. за квадрат.

„Ценообразуването зависи не само от пакета от услуги, които ще поискат обитателите, но и от типа на самата сграда", отчита директорът на „София Хаус Мениджмънт" Диян Дучев. Обикновено по-високите тарифи се договарят в луксозните здания, които са с видеоохрана, модерни инсталации и т. н.

Причината е, че при тях се изискват периодични и по-специфични проверки, а поддръжката им по принцип е по-скъпа. Сградите от средния сегмент обикновено залагат не толкова на видеоохранителните системи и модерния контрол на достъпа, а на т. нар. жива охрана - най-често на портиер.

Качественият домоуправител
е не само човекът, на когото се обаждат обитателите при повреда на асансьора, на вентилационната система или за изгоряла крушка. А и този, който може да даде най-прецизен съвет за оптимизиране на разходите за поддръжката на общите площи.

Нещо повече - дори да предложи схеми за генериране на допълнителни приходи, особено ако сградата е със смесено предназначение. Най-лесно това сработва при наличие на търговски площи, особено ако магазините са с добър имидж и наложен бранд.

Повечето от тях са склонни да се рекламират на фасадата на сградата или на покрива. И именно тук е ключовата роля на професионалиста - първо да убеди обитателите на сградата, че имотът им няма да бъде съсипан от архитектурна гледна точка, защото поставянето на съответната реклама е добре обмислено и планирано, а след това - да договори възможно най-изгодните тарифи със съответното търговско дружество.

Има обаче и дружества (едно от тях например е „Домсервиз"), които не само не се ангажират да подобряват бюджетирането на етажната собственост, но относително рядко се заемат с организацията и провеждането на общите събрания и плащанията на сметки. А основната им услуга е сведена преди всичко до почистването на входа, общите площи и апартаментите.

Кой за какво и срещу какво се грижи
„Наблюденията ни показват, че след време, когато установим доверие помежду си, част от собствениците дори ни търсят за поддръжка на чистота в апартаментите им или за стопанисването им, когато са във ваканция или на служебни пътувания извън страната", казва Дучев.

Подходите на компаниите, които предлагат подобна услуга, обаче са различни. Един относително завършен цикъл например предлагат от фирма „Прециза", която вече обслужва над 60 обекта. Те работят в три основни направления и се ангажират както с управление на жилищни сгради и комплекси, така и с мениджмънта на търговски здания и управление на недвижима собственост.

„Целта ни е не просто да предложим услугата на професионален домоуправител, а да осигурим максимално удобство на клиентите си, като им спестим време и придадем европейски облик на сградата, входовете, вътрешните и външните общи части", казват от компанията.

Освен тях на пазара има и други дружества - „Венос", „Бул сървис" и др. Подобна дейност не е чужда и на Агенцията за дипломатически имоти в страната (АДИС), но те стопанисват само имоти, в които притежават най-малко половината от апартаментите.

Екстрите
Немалко от фирмите срещу абонамент от страна на живеещите в имота поемат и някои допълнителни услуги. В офертите на „Домсервиз" и „Прециза" например има възможност да се наеме и човек, който да почиства дома. Други, като „Бул сървис", предлагат разходка на домашни любимци, да намерят детегледачки и дори фризьор или масажист вкъщи.

За всяка допълнителна услуга се плаща и допълнително, а възнаграждението на фирмата, предоставила професионално управление, се формира въз основа на извършваните услуги, площта на сградата и броя на апартаментите. Разплащането обикновено е ежемесечно.

Фирмите са склонни да предложат най-различни пакети, в зависимост от платежоспособността на клиентите и исканията им.

Стандартната услуга най-често се свежда до почистването на кооперацията и площите около нея, поддръжката на общите части в самата сграда и погасяването на сметките за ток, отопление, вода и асансьор. Иначе екстри много - като се започне от изграждане на зелени площи и детски площадки и се стигне до домашен фризьор.