Ритейл парковете са ключов двигател на пазара на търговски площи през изминалата 2023 година. За периода бяха изградени и въведени в експлоатация 18 обекта с обща площ от 174 000 кв. м - ръст от 130% спрямо предходната 2022 година, показват данните на консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton.

Като цяло инвестиционни сделки с бизнес имоти са на обща стойност 190 млн. евро са приключени в България през 2023 г. Най-голям дял - малко над 50% от този обем, се падат на офис площите, следвани от хотелите и търговските площи.

"Представянето на ритейл парковете през 2023 година беше стабилно, като тази тенденция ще остане валидна и за 2024 г. Очаква се изграждането на допълнителни 100 000 кв. м отдаваеми площи. На този фон, търговските центрове се намират във високо плато на жизнения си цикъл. Тук не очакваме да има съществена промяна през предстоящите месеци", коментира Георги Муховски, зам.-мениджър на отдел "Търговски площи" в Cushman&Wakefield Forton.

През 2023 г. в страната са отворили общо 220 000 кв. м нови магазини в шопинг центрове и ритейл паркове. От тях около 80% са концентрирани в ритейл парковете. В началото на тази година в строеж са нови 5 ритейл парка с обща площ 77 000 кв. м, а други 20 000 кв. м са разширения на частично отворили съоръжения. В процес на планиране са още 7 парка с площ 95 000 кв. м.

Според наблюденията на компанията основните участници на пазара на търговски площи през 2023 г. са дискаунт веригите и супермаркетите.

След леко покачване през второто тримесечие, наемните нива на главните търговски улици в големите градове се стабилизираха и останаха непроменени до края на годината. Бул. Витоша в София приключи 2023 година с наемни нива около 54 евро/кв. м, спрямо 53 евро/кв. м преди година. При търговските центрове, годината започна и завърши с леко повишаване на наемните нива. В основните търговски центрове в София нивата достигнаха 37 евро/кв. м спрямо 35 евро преди година. При ритейл парковете, в началото на годината бе отчетено леко покачване, което бе последвано от стабилизация в следващите три тримесечия. Стабилните наемни нива в този сегмент се дължат на засиленото предлагане на нови търговски площи. Нивото на наемите в ритейл парковете към края на 2023-та година е около 11 евро/кв. м спрямо 10.50 евро преди година. Съществен ръст на наемите не се очаква.

Данните на компанията показват, че следващите по активност са сегментите на хотелите и търговските площи, съответно с 18% и 17% от общия обем. След голямата портфолио сделка на CTP през 2022 г., през изминалите 12 месеца логистичните и индустриални имоти отбелязаха по-скромни обеми. Спецификата на този пазар обаче е, че се купуват основно добре работещи и модерни сгради, по-рядко имоти с добра локация, но с нужда от сериозни инвестиции. За 2023 г. обемът на този сегмент е 6% от общия.

Офис площи

Обемът на наемните сделки за офис площи в София достигна 181.7 хил. квадратни метра, което връща пазара към нивата от предкризисните 2018-2019 г. Спецификата е, че тогава голяма част от сделките бяха за разширения, отдаване на площи в строеж и с навлизащи на пазара наематели, докато през последните две години наблюдаваме висок дял на подновяванията на договори.

С под 15 000 кв. м новозавършени сгради в столицата, 2023 г. е една от рекордно слабите като нови офис проекти в историята на офис пазара. Това от една страна доведе до почти нулев дял на отдаването на площи в строеж. От друга страна задържа нивата на свободни площи около 15.5-16.5% - относително високи, но стабилни на фона на оптимизирането на площи в IT и BPO сектора. През последното тримесечие на 2023 г. данните на Cushman&Wakefield Forton показват 15.6% свободни площи клас А и Б на софийския пазар.

Индустриални площи

София завършва 2023 г. с общ обем от 2 млн. кв. м модерни складови и логистични площи. Периодът бе белязан от известно раздвижване - през последните 12 месеца са завършени 268 000 кв. м нови площи, докато за цялата 2022 г. общата площ на всички нови проекти е едва 122 000 кв. м.

По данни на Cushman&Wakefield Forton основната концентрация на нови обекти e в зоните на Божурище на запад и Елин Пелин в посока изток.

По предварителни данни на Cushman&Wakefield Forton в строеж в София са проекти с обща площ от 293 хил. кв. м, от които за отдаване под наем са едва 16%. От компанията очакват площите в процес на изграждане, както и планираните такива, да продължат да се увеличават.

През 2023 г. бяха завършени CTP Sofia West 1 и 2, CTP Sofia East 1, разширението на логистичния център на "Лидл" в Равно поле, разширението на логистичния център на Jysk в Божурище. Компаниите от секторите бързооборотни стоки и търговските вериги са най-активни на пазара като наематели и инвеститори в площи. Други активни бизнес сектори са логистика, дистрибуция, куриери и онлайн магазини.

Индексацията на цените и липсата на предлагане доведе до покачване на наемните нива. Цените на новопостроени първокласни складови площи в рамките на Околовръстния път на София се очаква да бъдат в диапазона 5.40-5.90 евро/кв. м. За имоти извън Околовръстното шосе нивата ще варират между 4.9 и 5.40 евро/кв. м.