Дали обаче това наистина е така или просто говорим за една голяма заблуда? На теория има четири основни начина за спад на цените на имотите. При два от тях имаме по-висока достъпност до пазара на имоти от страна на обикновените потребители, но при другите два такова нещо няма. Днешният срив на цените няма да доведе до по-достъпни имоти, коментира Тим Люниг от Financial Times.
Двата основни начина при които жилищата могат да станат по достъпни са следните. Първият е свързан с предпочитанията на хората. Ако изведнъж се смени нагласата им да потребяват имоти и те започнат да търсят по-малки апартаменти в сравнение с досегашните големи къщи или намалят покупките на второ (ваканционно) жилище. Така търсенето пада, а с него и цената на имотите. Вторият начин за по-достъпен дом е свързан с предлагането. Ако започнат да се строят повече домове, цената също неминуемо ще падне, а с нея и възможността на хората да потребяват повече.
В същото време обаче, имаме и два основни пътя, по които няма да достигнем до така заветния апартамент, дори и цената му да падне. В първият случай говорим за всеобхватна икономическа рецесия и спад на доходите на населението. Тогава цените ще паднат, но с тях ще падне и покупателната възможност на хората. Вторият случай е този, който наблюдаваме във Великобритания в момента. Цените на имотите падат, в следствие на кредитната криза. Банките все по-трудно отпускат големи ипотечни кредити, което води до спад в цената на имотите. На пръв поглед достъпността на жилищата е станала по-голяма, тъй като имаме спад в търсенето докато доходите на хората не са отбелязали отрицателно изменение.
За съжаление обаче, това е наполовина вярно. Проблемът, е че кредитната криза не засяга всички представители на обществото еднакво. Тя удари най-силно потребителските възможности на онази прослойка, за която достъпността имаше най-голямо значение при покупка на имот.
Нека да приложим един пример, за да разберем най-точно същината на проблема. Имаме две семейства, които се интересуват от един и същи тристаен апартамент в хубав район на града. Първото семейство е младо и всеки от двамата изкарва по $40 000 годишно. В момента те се помещават в мансарда под наем, но искат да се разширят, защото първото им дете е вече на път. Да приемем за улеснение, че семейството има достатъчно пари да покрие разходите по отпускането на кредит, но не и за самоучастие, така че ще му трябва заем от банка покриващ на 100% цената на апартамента.
Второто семейство е по-възрастно и желае да купи същия този апартамент с инвестиционна цел или като втори дом за децата си. Двамата родители вече притежават един имот, в който живеят и имат достатъчно високи доходи и спестявания, за да купят новия апартамент с по-малък процент на финансиране от банката.
През последните години, кредитите бяха достъпни за всички и първата двойка можеше да изтегли 100% заем при годишна лихва от 6%, с който да финансира покупката си. Това им позволяваше да си купят новото жилище, да си родят дете и да заживеят спокойни и щастливи. През настоящата година обаче, финансирането стана много по-трудно. Хората, които не могат да покрият поне 10% от стойността на имота, пак могат да вземат кредит, но вече с лихва от 7.5%. На всичкото отгоре, банките са станали особено предпазливи и отпусккат по-малки суми, които обаче не стигат за покупка на нов апартамент.
По-възрастното семейство няма подобен проблем. То има перфектна кредитна история и може да си позволи да направи голямо самоучастие в апартамента, който иска да закупи. Така дори да не може да покрие стойността на целия имот от спестявания, банката пак ще им отпусне без проблем кредит с 6% годишна лихва. За тях просто кредитна криза няма, докато младото семейство ще продължи да си живее в наетата мансарда въпреки по-ниските цени на жилищата.
Някой хора сега ще кажат, че това е по-скоро изключение от правилото, тъй като повечето млади семейства обикновено имат роднини, които могат да им заемат пари за първата вноска. Въпреки това, кредитната криза направи заемите по-неизгодни, а съотношението между годишен доход и отпускана сума на кредита падна от 4 на 3.25. Все пак, не са много младежите, чийто родители могат веднага да извадят пари достатъчни да покрият 20% от новото им жилище, така че те сами трябва да се борят с кризата. Цените на имотите падат, което на пръв поглед трябва да означава по-висока достъпност, но на практика това е така само за по-заможните или по-възрастни семейства.
Въпросът е дали наистина ситуацията в сектора на имоти се подобрява, когато по-заможните хора, които така или иначе могат да си позволят апартамент, успяват да го направят по-лесно? Ако наистина искаме имотите да станат по-евтини и за по-младите и нископлатени, просто трябва да строим още апартаменти, докато законите на търсенето и предлагането се уравновесят в правилната точка.