Имотните измами в България стават все по-сложни, по-добре организирани и по-трудни за разпознаване. В същото време темата остава встрани от публичния разговор, а информацията за реалните рискове е разпокъсана. Това създава среда, в която както купувачите, така и собствениците често действат без да осъзнават колко уязвими могат да бъдат.

"Почти никой не говори за имотните измами, а те стават все повече и по-иновативни", казва в студиото на Money.bg Мариян Руменов, съосновател на агенцията за недвижими имоти Capital Property Group. 

Личен казус води до голямата картинка

Наскоро самият той се оказва на крачка от това да стане жертва на измама при покупка на имот. Става дума за жилище в София, придобивано чрез саморъчно завещание, "открито" години след смъртта на собственика. На пръв поглед документите изглеждат изрядни, а първоначалните проверки не дават основание за съмнение.

Сигналите за проблем обаче идват от детайлите. Опитът да се проследят родствени връзки и да се получи допълнителна информация среща неочаквани пречки. Това провокира по-задълбочена проверка, при която става ясно, че има сериозни съмнения около автентичността на завещанието.

"Получих информация, че се води производство и че почти със сигурност завещанието не е истинско. Отказах се от сделката. Но истината е, че тук имаше много късмет", признава Руменов.

2 основни сценария за измама

Този случай е само един от многото сценарии, които се разиграват на пазара. По думите му измамите условно могат да се разделят на два основни типа. В първия собственикът участва в сделката, но е подведен - чрез натиск, заблуда или липса на разбиране за това, което подписва. Във втория тип той изобщо не участва - използват се фалшиви документи, а имотът се "прехвърля" без негово знание.

Именно вторият тип е особено тревожен, защото стъпва върху реални слабости в административната система. Част от документите за собственост, особено при по-стари имоти, не съществуват в електронни архиви, а възможностите за бърза и сигурна насрещна проверка са ограничени. Това създава условия добре организирани групи да действат целенасочено.

"Говорим за хора, които знаят къде са слабостите и как да ги използват. В много случаи има и вътрешна информация - например за самотно живеещи хора или имоти без активни наследници", обяснява той.

В същото време голяма част от измамите минават именно през участието на самия собственик. Един от най-честите сценарии включва подписване на документи, които създават финансово задължение - често към фиктивен кредитор. Впоследствие това задължение се обезпечава с имота.

Снимка 756191

Предварителните договори - ахилесовата пета на системата

Друг широко разпространен механизъм са предварителните договори. В тях се описва, че е получена определена сума - понякога реално преведена, понякога само на хартия. При неизпълнение договорът може да бъде обявен за окончателен, което на практика води до прехвърляне на имота на значително по-ниска цена.

"Срещу 15-20 хиляди евро може да се стигне до придобиване на имот, който струва десет пъти повече", казва Руменов.

Особено рискова практика е подписването на празни документи. В подобни случаи съдържанието може да бъде попълнено впоследствие, а подписът остава доказателство за съгласие.

"Това е като да дадеш празен чек. След това е изключително трудно да защитиш позицията си", допълва той.

Институциите не реагират достатъчно бързо

Проблемът не се изчерпва с индивидуални случаи. Според него има системни пропуски, които улесняват подобни схеми - от липсата на задължително вписване на предварителните договори до тромавите процедури при подаване на сигнал. В много случаи, дори когато има съмнения за измама, институциите не могат да реагират достатъчно бързо, за да предотвратят прехвърлянето на имота.

Често се смята, че участието на банка в сделката е гаранция за сигурност. На практика това не винаги е така. "Банката осигурява допълнителна проверка, но не гарантира абсолютна защита. Има случаи, в които сделки минават, въпреки че по-късно се оказва, че има проблем", посочва Руменов.

На този фон той съветва както собствениците, така и купувачите да бъдат значително по-активни. Собствениците трябва да следят имотите си - да правят периодични проверки в Имотния регистър, да поддържат контакт със съседи и да не оставят имоти без контрол. Купувачите, от своя страна, не бива да се поддават на натиск за бърза сделка, дори когато цената изглежда изключително изгодна.

ТУК МОЖЕТЕ ДА ВИДИТЕ ПЪЛЕН СПИСЪК НА НАЙ-ЧЕСТО СРЕЩАНИТЕ ИМОТНИ ИЗМАМИ