Как метрото промени имотния пазар в София

В стремежа си да осигури на своите читатели анализи върху теми, които пряко го засягат, Money.bg се обърна към специалиста по недвижими имоти Щелян Калчев, за да обясни ясно ефекта на метрото върху пазара в София. Публикуваме текста, който подготви за редакцията, едно към едно:

Необходими предварителни уточнения

Важно е да се прави разлика между пазарна стойност и цена на един имот. Стойността на един апартамент, например, се влияе от моментното състояние на пазара- положението, в което се намират търсенето и предлагането в определен град или район. Те, от своя страна, са резултат от няколко ключови фактора: икономика, демография, лихвени проценти и държавна/общинска политика. От друга страна цената, етикетът върху стоката, на същия имот варира в зависимост от гореспоменатите и най-вече от нагласите на участниците, както и достъпа им до информация. В първият случай става дума за обективна преценка, а в другия за субективна.

Как изграждането на метростанции влияе на имотите в София?

Първият знак за раздвижване на пазара около бъдещите метростанции в София дойде в сегмента на парцелите. След зелената светлина за изграждане на нови метролъчове, търсенето и предлагане на терени за жилищно и търговско строителство осезаемо се увеличи. Причината за това е, че създаването на по-ефективни транспортни връзки подобрява значително качеството на живот в района. Транспортните инфраструктурни проекти и пазара на имоти винаги са вървяли ръка за ръка. Изграждането на метростанции скъсява времето за предвижване, увеличава комфорта на пътуващия, подобрява околната среда в микрорайона и раздвижва бизнеса. Всичко това не остава незабелязано от участниците на пазара. Резултатът се изразява в повече сделки на парцели, разрешителни за строеж, увеличаване на предлагането и търсенето, промяна на цените и нарастване обема на транзакции.

След активните действия на строителните предприемачи, ефектът на доминото се отрази и на индивидуалните играчи на пазара. Повече купувачи и наематели насочиха вниманието си към квартали като Младост и Дружба, заради новите станции. Всяко второ запитване от бъдещ собственик или квартирант започва с конкретно изискване за имот "в близост до метрото", заради по-голямото удобство на този транспорт. Реакцията на продавачи и наемодатели не закъсня и офертните цени на жилищата в района се повишиха между 7-15%. Подобен ефект не беше усетен толкова силно в кварталите Кръстова вада, Хладилника и горната част на Лозенец. Там цените се повлияха по-малко от метрото, най-вече заради по-специфичната инфраструктура и традиционно стабилните цени в квартал Лозенец.

Как растат цените около метрото или колко струва всеки метър?
Важно е да се отбележи, че най-голям ръст в стойността имотите се получава при тези жилища, които са на не повече от 500 м от спирките на метрото. Там процента на повишение е най-голям, заради директните ползи: скъсяване на време при пътуване, облагородяване на пътната инфраструктура, появата на нови бизнеси и други, които са от полза на живеещия в района. Всеки един метър по-далеч от метрото отслабва ефекта и ръстът в цените е по-нисък. В проучване на екип от специалисти относно влиянието на метрото върху стойността на имотите в Ню Джързи, САЩ, се отбелязва, че в диаметър от 800 метра от метроспирка цените се повишават средно с 8%, докато при всеки следващи 800 м ръстът е с 25-35% по-нисък. Ситуацията в София е подобна, въпреки, че не съществува обективна и съвкупна система за наблюдение на цените на сделките с имоти, която да даде много по-точни данни.

Цените на имотите в райони с метростанции се повишиха на три етапа.
При обявяване на плановете за строеж, офертните нива се покачиха плахо и нестабилно, докато при започване на строителните работи се усети реален ръст от 3-5%. На третия етап, месеците около пускането в експлоатация на новите станции в кварталите Младост и Дружба, пазарът реагира най-чувствително и отбеляза покачване с още 5-8% като средни нива. Предлагането се характеризира с оскъдно количество едностайни и двустайни апартаменти с панелна и ЕПК конструкция, и по-голям избор в тристайните, като бестселър са гарсониерите. При тези имоти в кварталите Младост 1, 1А, 2, 3 и 4 средните цени на панелни едностайни (стая с отделна кухня) държаха нива около 27-28 000 евро преди година, докато сега се търгуват за около 35 000 евро в зависимост от местонахождението и състоянието на апартамента. В кварталите Дружба 1 и 2 цените са 10-15% по-ниски спрямо тези в район Младост. Обяснението за този впечатляващ ръст се дължи на факта, че това са най-достъпните жилища на пазара и могат да бъдат реконструирани в маломерни двустайни. Купувачите за този тип имоти са млади семейства или инвеститори, които ги придобиват с цел отдаване.

Наемните нива на апартаментите в райони с нови метростанции също индексираха впечатляващ ръст за последните две години. Причината за това е голямото търсене, породено от новопристигащите за работа в София и изграждането на много бизнес сгради, които да приютят бизнес и работна сила. След изграждането на най-големия бизнес комплекс в източна Европа, Бизнес парк София, бяха построени офис сгради като European Trade Center и Мегапарк на бул. Цариградско шосе, много обекти около бул. Александър Малинов, както и такива в квартал Младост 4 до Околовръстно шосе, които приеха хиляди работещи. Това даде сериозен тласък на търсенето на квартири и цените се повишиха с 15-20% през последните две години.

Ефектът на новите метростанции е положителен върху пазара на имоти в района. Освен, че подобрява градската среда и намалява стреса на пътуващия, изграждането на такива обекти от ключово значение за града, увеличава стойността на имотите като актив и раздвижва пазара. Интересно е да се отбележи, че тези процеси предизвикват завишени очаквания за цената на продавачите, което обикновено довежда до предлагане на надпазарни офети. След няколко месеца на принципа "проба-грешка" продавачите коригират цената си до реалната стойност, изтеглят предложенията си или се превръщат в наемодатели, изчаквайки по-добри времена за продажба.

По линиите на метрото печеливши като цяло са собствениците на жилища, бизнес сгради и търговски обекти, докато (д)ефектът от това се отразява на купувачите и наематели, чиято покупателна способност рязко намалява, поради несъответствието в ръста на дохода им и цените на имотите.