Активно първо тримесечие за жилищния пазар в София и запазване на тенденцията за ръст в цените на имотите в София - така могат да се обобщят първите месеци от годината за имотния пазар в столицата.

"2017 г. стартира с ускоряване на динамиката от предходната година, особено силно изразено след началото на месец март. Ръстът в цените вече доближава 20% на годишна база. Това е значително нарастване, особено на фона на предходните години, но трябва да се има предвид, че ръстът се ускори от пролетта на миналата година и в момента сравняваме с по-ниските цени в началото на миналата година", коментира пазарните тенденции Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

"Вече за никой няма съмнение, че пазарът се намира във възходящ цикъл. Сега основното предизвикателство ще бъде да прогнозираме до кога ще продължи този ръст и къде ще бъде точката на печупване, което е най-трудно за прогнозиране и никой не може да каже с точност. Със сигурност можем да кажем, че все още сме в началната част на възходящата крива, като очакванията са този тренд да продължи поне още 2 години. Икономическата обосновка на пазарните процеси е много по-различна от тази при предходния бум, когато основна движеща сила беше чуждестранното търсене. Пазарната картина изглежда много добре, няма притеснителни показатели и този път можем да говорим за устойчив ръст."

"Средната цена на жилищата в София вече доближава 1000 евро/кв.м. и достигна нивата от края на 2007 г. Трябваха 10 години на пазара, за да възвърне позициите от предходния бум, но този път при много по-добри икономически показатели и тенденция тези нива да се задържат стабилни", допълва Стойкова.

Средни цени

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че за първото тримесечие на 2017 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 985 евро/кв.м. при 960 евро/кв.м. за последното тримесечие.на 2016 г. Така нарастването на цените на тримесечна база е 2.6%, а на годишна - 18%. Средната покупна цена на жилищата остава около 90 000 евро.

В началото на 2016 г. жилищата в София се продаваха средно за 835 евро на кв.м. Последва бързо нарастване до около 1000 евро на кв.м. година по-късно.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София достигна 1260 евро на кв.м.

Ново строителство

Продажбите на жилища ново строителство продължават да съставляват над 50% от общия обем на продажбите в София и интересът към тях остава висок.

На пазара вече са налични за продажба както сгради в начален етап на строителство, така и вече завършени сгради или такива, които скоро предстои да вземат разрешение за ползване. Цените на имотите се увеличават поетапно с напредването на строителството, а наличните жилища за продажба се изчерпват бързо и затова продажбите "на зелено" все още са активни.

Параметри на закупените жилища

Двустайните апартаменти възвърнаха привлекателността си, което може да се обясни с по-голямата им ликвидност и лесно отдаване по наем, както и с нарастването на цените. Те съставляват около 55% от закупените жилища през първото тримесечие. Веднага след тях с дял от 32% от покупките са тристайни апартаменти. Многостайните жилища и мезонети са около 10%.

Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж (70% от продажбите). Отстъпките от офертните цени са минимални - до 1%.

Среден престой на имотите на пазара

За първите три месеца от годината средният срок на престой на имотите на пазара и 92 дни и е в рамките на нормалното. През 2016 имаше периоди на удължаване на престоя на имотите на пазара до 4 месеца, тъй като имотите на вторичен пазар бяха с прекалено високи офертни цени. В края на годината този срок спадна до 84 дни, което показа, че пазарът е догонил цените, искани от продавачите и продажбите са започнали да се реализират в по-кратки срокове.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София, като наличието на метро играе все по-съществена роля за интереса към даден район.

Засилва се интересът и към центъра на града, където преобладаващо е предлагането на старо строителство, но има и бутикови сгради с по 1-2 апартамента на етаж, които се радват на голям интерес.

Прави впечатление, че районът на Зона Б-5 около Mall of Sofia също привлича интерес поради по-ниските цени и централното му местоположение. В широкия център се оформят зони с преобладаващо ново строителство, които са с изцяло променен облик, имат наличен достъп до метро и които стават все по-атрактивни за купувачите.

Интересът към кв. "Кръстова вада" се запазва висок и тенденцията е това да бъде една от най-предпочитаните зони на София. Започващите нови проекти и видимо подобрената инфраструктура преобръщат мнението дори и на скептично настроените купувачи. Цените на новите жилища там стартират от около 850 евро на кв.м. и достигат до 1200 евро на кв.м.

Младост и районът около Бизнес Парк София е друга притегателна зона както за работещите там, така и за многобройните купувачи, които искат да живеят именно в превърналия се в един от най-модерните квартали на София ж.к. Младост. Там средната цена вече е около 1000 евро на кв.м.

Районите около Южния парк запазват висок интерес и ниско предлагане, което обуславя по-високите цени - между 1100 и 1400 евро на кв.м.

Манастирски ливади, Витоша и Студентски град са сред районите, които предлагат ново строителство на изгодни цени и към които интересът постоянно се увеличава.

Едни от най-добрите цени за ново строителство към момента са в кв. Овча купел - там може да се закупи жилище с Акт 16 от 750 евро на кв.м. Това е един от подценените квартали, който има отлични перспективи за развитие.

В различните части на Люлин също може да се намери изгодно ново строителство на цени от 650 евро на кв.м.

Най-скъпи квартали остават Лозенец, Иван Вазов, център, където цените са между 1500 и 2000 евро на кв.м., като вече има оферти и на над 2000 евро на кв.м.

Икономически анализ и съпоставка с предходния възходящ цикъл

В началото на 2017 г. имаме съвсем различна пазарна реалност от тази при предходния възходящ цикъл и това е обусловено от икономическите фактори, които движат пазара. Определящо към момента е местното търсене. То се активизира в резултат на благоприятното въздействие на следните фактори:

1. Доходи и достъпност на жилищата

Икономиката расте и доходите се повишават - това са едни от най-важните фактори за ръст в цените на имотите. В София средната месечна работна заплата е вече над 1300 лв. към края на миналата година по данни на НСИ. Коефициентът на достъпност на жилищата (цена на имотите към средна заплата в София) се запазва на нива 1.3 - 1.4, в каквито рамки се движи от 2012 г. насам. Най-нисък този коефициент е бил през първото тримесечие на 2015 г. (1.29). Т.е. имотите са били най-достъпни в началото на 2015 г., но и към момента коефициентът не е много променен.

В пика на предходния бум в края на 2008 г. този коефициент е достигнал стойност 3.4, което означава, че имотите в София са били 2.5 пъти по-малко достъпни от сега. В допълнение, безработицата е под 7%, което е най-ниското ниво от началото на кризата до момента. Това дава сигурност на хората за доходите им и стимулира потреблението и инвестиционната активност.

2. Банково кредитиране

Банковото кредитиране и неговата достъпност са сред най-силно влияещите фактори върху пазара. Лихвените проценти по жилищните кредити са на рекордно ниски нива - средно около 4.5%. Обемът на банковото кредитиране за покупка на жилища нарасна с около 20% в три поредни години и през 2016 достигна до обемите от 2006, а като дял от БВП на страната е около 2.5%.

В пика преди кризата жилищното кредитиране достигаше до 6% от БВП, а лихвените проценти достигнаха до най-ниски нива около 7%. В момента и като достъпност кредитите са много по-добри, и като обем се движат в по-устойчиви и разумни граници.

3. Нови издадени разрешителни за строеж

Издадените разрешителни за строеж на нови сгради са един от индикаторите, които показват в каква посока ще се дижи предлагането и са важен показател за настроенията и перспективите за пазара като цяло. За 2016 г. в София са издадени около 700 разрешителни за строеж, като се увеличават с около 5% спрямо година по-рано. Това е около 60% от пиковите нива при предния бум, когато са били издавани по около 1 100 - 1 200 разрешителни за строеж на нови жилищни сгради в София на година.

Намирането на терени за строителство става все по-трудно и това ограничава бързото увеличение на предлагането и строителството на нови сгради. Към момента има цели квартали и то в атрактивни части на София, в които почти изцяло липсва предлагане на ново строителство. В резултат на това редлагането продължава да изостава от търсенето и това обяснява бързата продажба на новите проекти още в начална фаза - тенденция, която ще продължи и през 2017 г.

4. Чуждестранно търсене

Единственият фактор, който все още влияе в негативна посока, е отслабеният чуждестранен интерес. Макар да има признаци за неговото възстановяване и навлизане на чуждестранни инвеститори, все още обемът е малък, за да допринесе за положителен поток и да даде допълнителен тласък на пазара. Това от друга страна е донякъде и положително като тенденция, тъй като държи пазара по-близо до фундаментите му.

В обобщение на изложените данни може да се направи заключение, че към момента имотният пазар в София е балансиран, наличното търсене абсорбира новозапочналите проекти и пазарът е здравословен в средносрочна перспектива.