OKOL Lake Park или проектът, който преоткрива начина, по който се строят семейни къщи

Когато през 2018 година екипът на OKOL Lake Park представя концепцията си на водещи международни консултантски компании за недвижими имоти, познаващи българския пазар, за изграждането на изцяло ново, отворено и различно селище с къщи, предимно по индивидуален проект, инвеститорите получават ... отказ от консултация. "Концепцията да направиш цял град им се видя еретична", спомня си Даяна Каназирева, и добавя, че са ги посъветвали да подходят стандартно вместо да залагат на градоустройствено-архитектурни иновации. Отказват. И няколко години по-късно е видно кое е било по-правилното решение.

Ако се питате какво означава стандартен подход в инвестиционен план, то изборът се свежда до два варианта - затворен комплекс и ваканционен комплекс. Първият залага на контролирана затворена среда за своите обитатели, а вторият - на краткото присъствие на собствениците. "В едното ходиш само да спиш, а в другото само на ваканции", казва Даяна Каназирева, директор "Проектово развитие, маркетинг и продажби". Ето защо тя и екипът зад проекта решават да подходят абсолютно различно, като предложат изцяло нов продукт на пазара с "обърната" (в добрия смисъл) логика.

"Продуктът, който създадохме, не съществува на пазара до момента, защото е труден, изисква много работа и много усилия от страна на инвеститора, бавен е, а и най-вече защото липсва микса от това да си достатъчно голям, да предложиш цялостната услуга и да ти излиза сметката", казва още Каназирева. И добавя, че целта на компанията е да създаде продукт без да преписва от вече готови модели на пазара у нас.

Да "отвориш" затворения комплекс

"Ние се опитваме да предложим алтернатива на концепцията за затворени комплекси, като създадем един "отворен комплекс", който се отличава преди всичко не с елитарност, а с това, че представлява една изцяло нова градска структура, достъпна за всекиго", обяснява арх. Иван Василев, главен архитект на OKOL Lake Park. Тук всеки може да си представи типичния облик на затворените комплекси - високи огради, през които не се вижда нищо, бариера на входа с 24-часов пропускателен режим, камери на всеки ъгъл и т.н.

Без да осъждат този подход, точно това не искат да виждат в проекта си както архитектът, така и инвеститорът "Маркан Холдинг" АД, даже обратното - вплитат в архитектурната си концепция идеята за свободата, като отварят населеното място за всеки посетител. "Ние изграждаме градска тъкан с всички необходими функционални единици и звена в нея", допълва арх. Василев. По думите му за разлика от повечето затворени комплекси, тук проектирането започва от значително по-мащабно ниво. Новото населено място се намира върху обширно плато в близост до самоковското село Горни Окол, което позволява на архитектите и проектантите да създадат това, което не биха могли в града.

За да си представите предимствата на изграждането на населено място от нулата, ще го илюстрираме по следния начин - ако си купите хубав апартамент в стара неподдържана сграда, винаги при прекрачването на прага му ще се сблъсквате с неприятна гледка. Ако си купите жилище в нова, лъскава сграда, често при излизане от входа може да се озовете в мръсна и неприятна среда. А ако си купите имот в затворен комплекс, рискувате заобикалящата стените му среда да не е особено приветлива.

Ето защо екипът на "Голф ОКОЛ" ЕАД иска да "избута" границите на проектиране до там, че всеки бъдещ обитател или гост на комплекса да не чувства дискомфорт - нито в имота си, нито спрямо съседа си, нито спрямо гледката си, нито спрямо градската среда. Зад концепцията стои идеята всичко да бъде създадено така, че да бъде в органична симбиоза - с природата. И тук не би било пресилено, ако го наречем архитектурен рай.

All inclusive в строителството и обслужване на едно гише

Източник: OKOL Lake Park

Къща по индивидуален проект

Но за да не минат през Ада бъдещите жители на OKOL Lake Park, екипът на проекта прави нещо революционно за пазара - организира целия процес по проектирането и строителството на къщите по индивидуален проект по познатия модел от държавната администрация "на едно гише", само че в техния случай можем да го наречем "на един етаж" (4-ти етаж, бул. Цариградско шосе 115 Н в София).

Преди обаче да оцените предимствата на подобен начин на работа, трябва да Ви разкажем как по принцип се строи самостоятелна къща - за онези от Вас, които не са се сблъсквали с този процес.

Първата стъпка е търсенето на подходящ парцел, за който са нужни услугите на брокер и на адвокат, които да подготвят сделката по придобиването. След това наред идва намирането на архитект, който да направи проект на бъдещата къща. Включват се и проектантите по части - електро, ВиК, ОВиК и т.н. След като те си свършат работата, на ход е интериорният дизайнер (който често преправя проектите или предлага концепция, трудна да изпълнение). Идва ред и на строителя, който по събраните документи трябва да изгради и въведе в експлоатация мечтания дом. И последно, но не по важност - отново на адвоката, който да съдейства с Нотариалния акт, документите за общината, за банката, за експлоатационните дружества и т.н. И всичко това се координира от един човек - бъдещият собственик на къщата, който обикаля в продължение на месеци различни етажи на различни офиси и институции, за да изчисти всички детайли около строежа.

Не и при "Маркан", не и в ОКОЛ. Точно защото знаят колко сложен и неприятен за клиента е този процес, те го обръщат - не клиентът да координира специалистите, а специалистите да се координират спрямо клиента или както се шегуват - "въртим се около него като на самолетна перка".

Ето защо една голяма част от клиентите до момента са именно хора, минали веднъж през Ада на самостоятелното изграждане на къща и оценили предимството само да посочват какво желаят, без сами да го организират. "Процесът на проектиране е организиран по начин, който ни позволява да сме изключително гъвкави. Интериорното проектиране се случва на много ранен етап и де факто дава задание на частите, а не се съобразява с тях", обяснява Деян Барански, главен интериорен дизайнер на проекта, и казва, че по този начин се избягва излишно пре-проектиране и се постига много по-високо съответствие с разбирането за комфорт на клиента.

Комбинацията "all in one" сама по себе си е уникална за пазара у нас, което дава много силно конкурентно предимство на инвеститора "Маркан Холдинг". Осъзнавайки това, екипът на OKOL Lake Park разделя процеса на създаване на къща на няколко етапа, така че клиентите да извлекат максимума от потенциала на своя бъдещ имот. Ето и стъпките, през които преминава всеки новодомец:

Избор на парцел и гледка

Източник: OKOL Lake Park

Подробен концептуален модел на първия жилищен клъстър с къщи по индивидуален проект

Първото нещо, което вижда всеки клиент, е ... големият телевизор в една от заседателните зали, на който Даяна Каназирева лично презентира подробностите около изграждането му. Така всеки бъдещ купувач може да се запознае цялостно с проекта и да разбере какво ще се случва в следващите години - и да зададе всичките си въпроси.

След "теорията" в залата следва и "практиката" на терен - посещение на строителната площадка. Достъпът до нея е свободен, но за удобство на клиента огледите се осъществяват със специалния брандиран високопроходим автомобил Toyota, управляван умело от Катя Тенекева (мениджър "Маркетинг и продажби").

Следва среща с арх. Иван Василев отново в офиса в София, с когото се конкретизира какво може да бъде построено на предпочитаното място. И тук идва най-ценното - той е разработил толкова подробен модел на бъдещия град, че всеки собственик може да разбере чрез реална симулация каква гледка точно ще има пред себе си.

"При нас заради денивелацията почти всички къщи имат гледка към язовира. Разбира се, тъй като създаваме урбанизирана среда, самите къщи също присъстват в гледката и чрез този 3D модел добиваме най-ясна представа за даденостите на ситуацията", обяснява арх. Василев. Тук е мястото да кажем, че ограниченията за строителство в парцелите са така поставени, че да не може бъдещ собственик да наруши видимостта на съседите си. Благодарение на това, че "Маркан" са единственият строител на площадката и градоустройството е предварително планирано, няма риск от разминаване между визуализация и реалност.

Даваме и конкретен пример: инвеститорът залага доброволно занижени градоустройствени показатели, така че да ограничи плътността на застрояването и височината на сградите. От допустим КИНТ в размер на 0.6 според Подробния устройствен план, допустимото застрояване е ограничено до размер от 0.3. Заедно с това се ограничава и долната граница - до 0.27. "Имаме и минимум, и максимум на КИНТ-а, за да няма някой голям парцел с малка къща или малки парцели с големи къщи. Така се получава оптимален баланс между природа и застрояване", обяснява арх. Иван Василев.

Капариране, обемно-пространствено решение, оферта

Източник: OKOL Lake Park

Обемно-пространственото решение дава изключително точна представа как ще изглежда бъдещия имот

След като клиентът си хареса парцел, се сключва споразумение за резервационна такса, чрез което той да бъде запазен. Тук идва и базовата оферта за необходимия бюджет за построяване на къщата - ориентировъчна стойност колко евро на квадрат ще излезе. Но тъй като нещо, което не е проектирано, не може да бъде остойностено, по-точна ценова оферта се получава след като се направи идеен проект или т.нар. обемно-пространствено решение (ОПР), което вече "показва" как ще изглежда самата къща, какви ще са разпределенията и т.н. Тук е мястото да се каже, че ако по някаква причина предложеният разходен бюджет не устройва купувача, се предлагат варианти за оптимизация по интериора и екстериора, така че разходите да бъдат вкарани в предпочитаните рамки. Големият плюс тук е, че заради контрола върху всички процеси и опита на инвеститора клиентът вижда сума, която може да се промени с едва до 2-3% до края на проектирането. Тази гаранция, с оглед ситуацията на пазара в момента и непредвидимостта на цените, е повече от ценна за всеки купувач.

Когато са готови всички технически проекти и финални визуализации на къщата, вече се прави финалната оферта за цената на имота. След подписването на Предварителен договор тя не търпи промени до получаването на ключовете за него.

"Когато си правиш сам къща, архитектът ти дава проект, но не ти го остойностява и разбираш частично колко ще струва, чак когато получиш оферта от строител. След това натрупваш разходите за обзавеждане, за адвокати и различни такси. Ние още на ниво резервация на парцел даваме доста добър ориентир за общия бюджет, а преди да е започнало строителството вече знаем, колко ще струва всичко - не до ключ, а до новите чехли и пижама", обяснява Даяна Каназирева.

Интериорен дизайн и обзавеждане

Източник: OKOL Lake Park

Интериорен проект на къща по индивидуалено задание

След като екипът и клиентът си стиснат ръцете за размера на бюджета при одобрение на ОПР, следва може би най-приятната част за всеки новодомец - да избере как ще изглежда неговия дом отвътре. За целта разговорът започва от т.нар. муудбордове (колажи с характерни елементи, moodboard) на 12 интериорни стила, които имат за цел да ориентират дизайнерите в каква посока ще върви бъдещия интериор. Не бъркайте обаче тези муудбордове със стандартните каталози с готови еднотипни дизайнерски решения. Чрез тях екипът само "усеща" предпочитанията на клиента и те служат за изходна точка за по-нататъшно проектиране на интериора.

"Ние смиламе целия процес, а не даваме на клиента 62 каталога, от които да избира паркет, боя, плочки и прочие", казва Деян Барански. Той казва, че като интериорен дизайнер неговата работа е да улесни клиентите, а не да им прехвърли отговорността върху решенията. Със същата цел, след като подготви конкретния муудборд на всяко помещение, той показва и т.нар. матириълборд (material board), които представлява съвкупността от конкретни материали, с които се проектира и след това изпълнява проектът. "Голямо изкушение е да впечатлиш клиента с красиви картинки, без индикация колко ще струва тяхното изпълнение", добавя арх. Барански.

Източник: OKOL Lake Park

Moodboard и materialboard

Говорейки за използваните материали, екипът на OKOL залага на най-подходящите и достатъчно качествени материали, а не задължително на най-скъпите. "Въведохме набор от стандартни материали, които комбинираме по подходящ, хармоничен, архитектурно издържан начин", обяснява още арх. Василев. Идеята тук е високото качество на всеки имот да бъде постигнато с умно подбрани продукти, а не просто със скъпи - които естествено ще бъдат платени в крайна сметка от клиента.

Освен за излишно скъпи материали, при този проект клиентът не плаща и за излишна площ. Вероятно ще прозвучи учудващо за много хора, особено купувачи на ново строителство, но цената на квадратен метър в OKOL Lake Park се смята по реална площ, без необитавани и прилежащи части като паркоместа, балкони и други елементи. "Както въведохме свои градоустройствени параметри, подчинени на действащите такива, така създадохме и собствена формула за РЗП, която включва площта на всички затворени обеми на къщата по външен фасаден контур", казва арх. Василев. С други думи, за разлика от масовите обяви, тук къща от 200 квадрата означава, че ще имате на разположение използваеми 200 квадрата плюс всички останали прилежащи площи.