На 22 юни 1947 година се дава начало на най-големия строеж в историята на България - изграждането на град Димитровград. Мащабният проект събира десетки хиляди работници от близо хиляда населени места в страната, които имат за задача да изградят "град на мечтите" от основите на три села - Раковски, Мариино и Черноконево. Новото населено място се превръща в един от най-големите промишлени центрове у нас с предприятия като азотноторовия "Сталин" (до 925 000 тона продукция и до 4000 работници) и с население от 53 804 души към 1985 година. По-късно по същия модел се строят и други индустриални градове в България като Мадан, Рудозем и Девня, но никой от тях не достига мащабите на Димитровград. След края на социалистическия режим обаче никой не се наема повече с подобни сложни и рискови начинания като изграждането на град от нулата.

Допреди 2 години.

На 1 август 2020 година започва строителството на най-мащабния съвременен проект за изграждане на ново населено място - OKOL Lake Park край самоковското село Горни Окол. Върху 3000 декара ще бъдат построени 650 къщи по индивидуален проект, 5-звезден хотел, 650 декара голф игрище на световно ниво, 23 километра модерна инфраструктура и редица съпътстващи социални места в новия градски център - детска градина, училище, медицински център, магазини, заведения и т.н. Проектът, оценен на 300 милиона евро, ще създаде от гола поляна изцяло нов град с население от няколко хиляди души. И реално ще бъде първият подобен опит от края на социализма у нас.

Природолюбители от всички страни, преселвайте се

Ако Димитровград със своята индустрия е привличал работници от цяла България, то OKOL Lake Park привлича на първо място хора, които търсят природосъобразна алтернатива на градския начин на живот. "При нас идват много млади семейства, които не искат да живеят зад високи огради, а търсят връзка с природата, спокойствие след работа, добре-поддържана среда и щастливо детство за своите деца", казва Ивета Симеонова, която заедно с Даяна Каназирева и Катя Тенекева отговарят за маркетинга и продажбите на проекта. Всеки, който иска да се сдобие с имот в него, ще премине през срещи с дамското трио.

Първа копка на къща по индивидуален проект

Първа копка на къща по индивидуален проект

Трите жени влизат в ролята на социални инженери и когато казваме това, имаме предвид в добрия смисъл на понятието. Те посрещат на входа всеки бъдещ жител на населеното място и го съпровождат през целия процес на планиране, проектиране и построяване на новия му дом. Това буквално ги превръща в пазители на достъпа до общността на ОКОЛ и им позволява да познават всичките си клиенти детайлно. "Отказвали сме не една и две сделки", казва Даяна Каназирева, визирайки онези клиенти, които неизменно желаят да постигнат изключения от общоприетите правила, които да важат само за тях.

Петзвездният хотел Pullman Okol Golf Resort & Spa отваря врати (след година) на 35 км от София

Първият петзвезден хотел в България от веригата Pullman отваря врати на 35 км от София в новопостроено планинско градче

Заедно с него ще започне да функционира и голф игрище от световно ниво

Всъщност, трите дами имат съвсем ясна визия за бъдещите обитатели на планинското градче и искат да създадат не просто нов комплекс, а нова общност. Може би тук е мястото да кажем, че основните лица зад проекта също ще живеят там, което предполага истинска ангажираност с подбора и намирането на съседи. Но как става това?

На първо място, като естествена икономическа преграда пред хора с недотам легитимни средства, а с това и "несходни" с ценностите зад OKOL Lake Park, се явява условието, че всички сделки за продажба на имоти се сключват на реална стойност, а плащанията минават изцяло по банков път. "Това автоматично отказва онези купувачи, които не са изкарали парите си с честен труд", обяснява Даяна Каназирева. Вместо тях в комплекса се заселват хора със собствен бизнес в секторите на производство на стоки и услугите - има строителни предприемачи, собственици на технологични компании и инвеститори в технологичния сектор, IT специалисти, банкери, лекари, хора от шоубизнеса, адвокати, както и мениджъри на високи позиции в различни компании.

На второ място, фактор за отсяване на клиентите са и заложените градоустройствени показатели - всеки парцел е с предварително определен допустим КИНТ (Коефициент на интензивност на застрояването) в размери между 0.27 и 0.3, т.е. на декар двор, например, може да се построи къща с разгъната застроена площ от минимум 270 кв.м. и максимум 300 кв.м. С други думи, никой не може да си купи място и да построи по-голяма къща, отколкото е планирано там или да изкупи съседните парцели, за да построи ограда. Всеки имот се планира и изпълнява от инвеститора, което гарантира еднаквия подход към всички клиенти.

Даяна Каназирева, директор "Проектово развитие, Маркетинг и Продажби" на OKOL Lake Park

Даяна Каназирева, директор "Проектово развитие, Маркетинг и Продажби" на OKOL Lake Park

Да отказваш продажби, докато не намериш подходящия за общността купувач

Подходът обаче далеч не е еднакъв към всички пазари - в стремежа си да създадат жива общност, а не просто да продадат имотите, инвеститорът "Маркан" АД избира стратегия, при която да не се рекламира на външни пазари - нещо, много типично за много жилищни проекти извън големите градове и особено около голф игрища. Причината: компанията не иска комплексът да се превърне във ваканционен, при който британци, германци, руснаци или други идват само по месец-два-три в него. Напротив, целта е целогодишно обитаване от страна на жителите му. "Съвсем умишлено и целенасочено не се рекламираме на международни пазари. Даже има специализирани международни сайтове за луксозни имоти, които са ни търсили и сме им отказвали предложения за публикуване на информация за проекта в тях, защото не целим да продадем имоти, които после ще стоят празни", обяснява Даяна Каназирева.

OKOL Lake Park - проектът, който иска да промени пазара на имоти в България

Бъдещият град за 300 милиона евро, който иска да промени пазара на имоти в България

Или какво е да развиваш проект с 30-годишен хоризонт

Тази стратегия предполага по-бавни продажби, но за сметка на това - по-качествено изпълнение. В момента 12 къщи са в процес на строителство, 15 са в процес на проектиране и по още 45 предстои да започне работата. Самата тя казва, че екипът има капацитет да работи по максимум 60-70 имота на година - повече би размило качеството. Ето защо плановете са OKOL Lake Park да расте бавно, като имотите се изграждат в клъстъри, така че да бъдат завършвани хомогенно и да няма прах, шум и други неудобства от по-нататъшните строителни дейности. "Въпреки че проектът ще се развива с години, имотите се закупуват органично, групирано, за да може строителството да се концентрира на определени места и да не пречи на вече населените къщи", казва Катя Тенекева.

Катя Тенекева, мениджър "Маркетинг и продажби" в OKOL Lake Park

Катя Тенекева, мениджър "Маркетинг и продажби" в OKOL Lake Park

"Симпатично семейство си търси дом"

А това е изключително важно и защото по-голяма част от купувачите са семейства с малки деца. "90% от клиентите на комплекса са семейни и 80% са с деца", споделя Катя Тенекева, която си спомня по време на разговора с екипа на Money.bg и за една забавна история. "На служебната си поща получих съобщение, което беше озаглавено "Симпатично семейство търси дом". Първоначално помислих, че е шега, но след 1-часов разговор по телефона с подателя разбрах, че отсрещната страна наистина иска да купи къща при нас", разказва Тенекева. Така, година по-късно, къщата на "симпатичното семейство" е вече проектирана и в строеж, и както казват от "Маркан" - стана една от най-симпатичните в комплекса.

Забавните истории, свързани с клиентите на OKOL Lake Park, са не една или две. Така например един от тях се просълзява, след като вижда финалната презентация как ще изглежда бъдещият му дом. Друг пък е нетърпелив срещата да свърши, защото "вече е станало време да пие любимия си коктейл "Маргарита"". За негово щастие - и учудване, офисът на компанията е в една сграда с хотел "Новотел" (също част от бизнеса й) и екипът го изненадва с питие от хотелския бар, донесено директно в заседателната зала.

Една от причините за събирането на подобни истории е и количеството срещи, които екипът на OKOL Lake Park провежда с клиентите. "С всеки клиент провеждаме средно по около 15 срещи, като всяка е с продължителност около час - час и половина", казва Ивета Симеонова. Това включва опознавателна среща, на която клиентът се запознава с целия проект, после оглед на мястото, а след нея - среща с главния архитект, на която се коментират и избират парцели. След това идват наред проектирането с главния и оперативните архитекти, интериорните дизайнери, специалностите по части - ВиК, ОВиК, електро, ландшафтния архитект, срещи с партньори при изпълнението на специфични СМР като басейни, джакузита, киносалони и т.н. Накрая се стига и до финалното представяне и подписване на предварителен договор. "Разбира се, с това не се изчерпват срещите ни с клиентите - по време на строителството се доуточняват финишни материали, цветове, изделия като подвижно обзавеждане и оборудване. И финалната стъпка е изповядване на сделката при нотариус, с която клиентът прави финалното плащане и става горд собственик на дом в OKOL Lake Park", обяснява Тенекева.

OKOL Lake Park или проектът, който преоткрива начина, по който се строят семейни къщи

Проектът, който преоткрива начина, по който се строят семейни къщи

Или какво представлява all inclusive в строителството

Тук е мястото и да споменем, че извън официалните срещи, екипът на "Маркан" е в постоянен контакт със своите клиенти - онлайн, като във Viber групи ги информира ежеседмично за напредъка на строителството. Друг интересен подход е, че специално внимание се обръща на децата, с които се работи индивидуално - по техните детски стаи. "На специална среща обсъждаме с тях предпочитанията им", казва Ивета Симеонова. Така не само възрастните, но и подрастващите накрая чакат с нетърпение (и нерядко аплодисменти) финалната презентация на бъдещата им стая.

Ивета Симеонова, мениджър "Маркетинг и продажби"

Ивета Симеонова, мениджър "Маркетинг и продажби"

Село Горни Окол, OKOL Lake Park и новият "Димитровград"

А както е тръгнало и ако съдим по досегашния профил на жителите на комплекса, след години там ще живеят много деца - всяко със стая по индивидуален проект. Първите къщи заедно с хотела ще бъдат пуснат в експлоатация догодина, а в дългосрочен план в село Горни Окол и продължението му OKOL Lake Park се очаква да живеят 5-6 хиляди души. Това ще се отрази повече от благоприятно на община Самоков, която ще увеличи не само броя на жителите си, но и постъпленията от данъци - както от такива върху сделките с имоти, така и от годишните.

Снимка 587387

Близкото село, което в момента е с 353-ма жители по настоящ адрес, се очаква също да се разрасне покрай новия проект - бърза справка в порталите за имоти показва, че към момента в продажба са 9 къщи и още толкова парцела. Така паралелното разрастване на старата и новата част на село Горни Окол ще роди нова жилищна единица на географската карта на България. Тя няма да бъде от мащабите на Димитровград, но ще бъде достатъчно значима за целия регион.