Продавачите на жилища следваха тенденцията на ръст и вдигаха цените през 2023. Тази година цените на по-неатрактивните имоти ще паднат

Въпреки, че в статистиката се отчита спад на сделките с имоти, спад на цените на жилища у нас няма и не се очаква, смятат експерти. Какво се очертава като прогноза за пазара през 2024 година за София. Разговаряме с изпълнителния директор на агенцията за недвижими имоти "Имотека" Явор Пейчев. 

Господин Пейчев, може ли да ни обясните на какво се дължи намаляването на сделките в София вече няколко тримесечия подред? Според последните данни на Агенцията по вписвания има годишен спад от 6.3% през 2023 година.

Когато има несигурност на пазара е нормално участниците - купувачи и продавачи да се оттеглят от и сделките да падат. За мен по-интересно е как започва и как приключва годината, защото имаше много прогнози за това, че ще продължава спадът на броя сделки, но през последното тримесечие имаше ръст на броя им, спрямо последното тримесечие на 2022 година с около 4,2%. Това го обяснявам с по-голямата сигурност на купувачите, с достъпното кредитиране, с това че спряха очакванията за тотален спад на цените на имотите. Говорим за тази несигурност, която беше в началото на годината, когато се говореше за това дали ще има вдигане на лихвените проценти, за това дали ще влезем в еврозоната или няма да се случи. Тази несигурност отдръпна много купувачи. Забелязва се обаче, че след средата на септември, октомври и ноември, голяма част от купувачите се върнаха на пазара със своята сигурност, спокойствие и отново проявиха интерес към покупката на жилище?

Какво е съотношението на покупките - старо и ново строителство. Има ли още интерес към панелните блокове?

Интересът към този вид старо строителство - панелни блокове, ЕПК или жилища от малко по стария сграден фонд винаги е бил воден от мотива купувачът да го ползва за собствен дом. Хората, които купуват ново строителство са обикновено инвестиционно настроени или искащи по-хубав имот, на по-добра локация и търсят по-разтеглено във времето изплащане на жилището. Моето впечатление е, че в момента движещ основен фактор за броя на сделките в големите градове е новото строителство. Хората искат да живеят в нов дом, с повече стаи, с по-хубава среда на живот.

Според данните на "Имотека" цените на жилищата в София се покачват с 10% на годишна база през 2023 година. Можете ли да прогнозирате дали ще продължи ръстът и с колко през първото тримесечие на тази година?

Активността през първото тримесечие на 2024 година, която забелязваме в края на януари е сходна с тази, която беше през ноември и през декември. Увеличение на цените не бих предвидил през първото тримесечие, но на мен ми е интересно да наблюдавам активността на купувачите, а през януари тя е превишаваща предлагането на пазара. На всеки 100 продавачи има 135 купувачи. Моята прогноза през следващите няколко месеца е, че ще има плавен ръст на цените. Това ще се случи през първите 6-8 месеца на годината.

Явор Пейчев

Според ваши колеги тази година, на фона на спада на търсенето, може да има плавен спад на цените. Мислите ли, че това е възможно?

Със сигурност ще има райони, в които ще има спад на цените на жилищата в големите градове. Този спад би се определял от търсенето. В районите, в които няма достатъчно купувачи, е възможно част от цените да паднат. В момента и в последната година и половина продавачите преследваха тенденцията на ръст на цените и вдигаха цените на имотите, спрямо средния ръст на цените в града, независимо от това къде е имотът. Ако обаче цената на имот в "Ботунец" се вдигне до 1 500 евро на кв. м., няма да се намери купувач. Така че в някои неатрактивни райони с по-малък интерес от страна на купувачи, цените ще паднат, но не и за качествените имоти, тези, които са ново строителство.

Цените на жилищата в някои държави в Западна Европа паднаха след вдигането на лихвите. Ако и тук се вдигнат лихвените проценти тази година с 1-2% например, колко време ще отнеме евентуално да паднат и тук цените?

Не можем да прогнозираме колко време ще отнеме, ако лихвените проценти се вдигнат, за дa има спад на цените. Не можем да прогнозираме и с колко ще се вдигнат лихвите. Това, което обаче чуваме като прогнози и нагласи на банките е, че очакват плавно вдигане на лихвените проценти на стойности 0.2% до 0.6%. При такова средно увеличение на лихвените проценти и ако приемем, че остане под 4% не очаквам, че ще има спад на цените. Това би могло да се случи ако лихвеният процент се върне на нивата от 2009 година от над 5%. Така се случи в Централна и Западна Европа.

Според миналогодишен доклад на "Уникредит Булбанк", за да се върне пазарът на жилища в равновесие и доходите на хората останат същите, то цените на имотите трябва да паднат с 47% в София или дохода ни да се увеличи с 89%. Как бихте коментирали това?

Ако трябва доходите на населението да се увеличат с определен процент или цените на жилищата да паднат с определен процент, трябва да очакваме, че всички живеещи в София искат да бъдат участници на пазара. Брутната заплата в София в монета и в по-големите градове расте. Ако трябва да говорим за София тя е 2700 лева, нетната ще е около 2100 лева. Когато говорим за ипотечно кредитиране, в размера на 2.6%-2.7% - това са няколко пъти по-ниски нива от преди 15 години, когато беше предишната финансова криза. Не вярвам, че достъпността на жилищата е толкова лоша, колкото се представя от този доклад. В момента със заплата на един софиянец, може да се купи около 0.8-0.88 кв.м. жилищна площ. С тази достъпност българинът има възможност да участва на пазара и да бъде купувач на жилище. В други европейски държави достъпността е 0.15 кв. м.

Наем ли заем в момента в София ще ни е по-изгодно?

Това винаги е било въпрос на предпочитание, каква е целта ви - и двете опции са вeрни. Има такива, които предпочитат да живеят под наем, има и хора, които искат свое жилище. Повечето хора, включително младите, са водени от идеята да си купят жилище. Те влизат на пазара на жилища и искат да си купят имот, определено предпочитат заем?

Подходящ ли е моментът за покупка на жилище сега?

Да. Всеки момент е подходящ за покупка на жилище. Ако искате да се преместите в по-голямо жилище, защото ще имате още едно дете, пазарът няма да окаже влияние на решението ви. Смятам, цените на недвижимите имоти в дългосрочен план ще растат и в този аспект зависи от това дали имате някаква възвръщаемост през следващата година, дали имате нужда от пари през следващите три, пет, шест месеца или година и ако правите сделката с недвижим имот, за да удовлетворите такава нужда от пари, то трябва добре да анализираме финансовите си потоци. В дългосрочен план и когато ни приемат в еврозоната, стойността на имотите ще се увеличи.

Очаквате ли бум в новото строителство да продължи и доколко смятате, че строителните предприемачи са готови да инвестират в още проекти?

Те винаги са готови да инвестират в нови проекти, които да отговарят на очакванията на купувачите. Част от строителните предприемачи ще инвестират в сгради с висока енергийна ефективност - такива, каквито са и намеренията за търсена на новите купувачи. Ако себестойността на продукта, която предлага строителят е висока, това ще оскъпи имотите. Всяка такава сграда, предлагаща различно качество и стандарт на живот е по-скъпа и това се знае от купувачите.

Малко по-засилено предлагане на ново строителство ще се наблюдава след следващите 1-3 години, а дотогава ще наблюдаваме ръст на предлагането на нови строителство в големите градове, защото търсенето е голямо. Към продуктите на строителните предприемачи с репутация, винаги ще има интерес. Възможно е фактори като приемането ни в Шенген и еврозоната да катализират желанието за покупка на ново строителство.