Пазарът на имоти у нас - доминиран от елитни купувачи?

Кой в България реално може да си купи жилище днес? Ако трябва да сме честни, "елитните" купувачи не са непременно хора с корони, а тези с комбинация от стабилен доход, предвидимост и достъп до капитал - собствен или на семейството.

Пазарът е скъп, лихвите не са "безкрайно ниски" както преди, а изискванията на банките остават сериозни. Но възможности има - и то повече, отколкото изглежда на пръв поглед, защото конкуренцията от купувачи е по-рационална от еуфорията през 2021-2022 г., а предлагането на обяви в много квартали е по-видимо.

Индексът на цените на жилищата у нас е на исторически върхове - не само в София, а и в големите градове - тенденция, която се вижда в официалните индекси за първото полугодие на 2025 г. Индексът на цените на жилищата, поддържа усещането за "вечно скъп" пазар.

Но "скъп" не значи "недостъпен" - означава, че профилът на успешния купувач се е променил.

Източник: iStock

Днес работещият модел е прост: 2 заплати над средните за града; 15-25% собствено участие; готовност да се живее с фиксирана лихва за първите 3-5 години и плаваща след това; и дисциплина в бюджета за истинските месечни разходи по имота (данък, поддръжка, застраховка, такси в етажната собственост). Българските банки продължават да структурират ипотеките "европейски" - често фиксирана ставка за кратък период и после формула EURIBOR + надбавка.

Това не е романтика, а хигиена: дава предвидимост в началото и честна механика нататък. Примерите на най-големите банки у нас показват точно такива продукти и илюстративни ГПР сценарии, които потвърждават конструкцията на пазара, дори когато конкретните проценти се променят.

Кой купува?

Първо, "двойките с 2 стабилни заплати" в София - ИТ + здравеопазване/финанси/държавна служба. Те таргетират 2- или 3-стайни в квартали с транспорт и нормални училища, приемат компромис с етаж/изложение, но не и със състоянието на сградата и околната инфраструктура.

Второ, "връщащите се" - хора от българската диаспора с кеш натрупване и желание да фиксират "база" у дома; те често влизат с 30%+ самоучастие и търсят ново строителство във Варна, Бургас, Пловдив, където доходността при отдаване е по-добра от депозит.

Трето, "семейният консорциум" - млади купувачи с разумни доходи, но ключовият им актив е помощта от родители/роднини за капаро и мебелировка; това ги прехвърля над минималния праг на банките за собствено участие и понижава месечната вноска до приемливи нива.

България върви към 20-годишен рекорд при сделките с имоти

Само за първото полугодие има 30% ръст

Как се печели време и предимство?

Първо, с подготовка. Пред-одобрение от банка (или дори две), за да знаете лимита си и да можете да реагирате за 24-48 часа при добра оферта.

Второ, с коректно сметнати "пълни месечни разходи" - не само вноската по кредита, а и данъци, такси, фонд "Ремонт", застраховка "Имот" и реалистичен бюджет за обновяване.

Трето, с тактическа гъвкавост: ако в един квартал квадратният метър бяга, преместете се на една-две метростанции по-далеч и вземете 10-12% по-добра цена срещу 7-10 минути допълнително придвижване.

В момент, когато част от купувачите се колебаят, адаптивните печелят.

Транзакционните разходи у нас не са дреболия и новаците често ги подценяват. Стандартно ще платите местен данък (обикновено 2-3% от данъчната оценка/цена по сделката), нотариална такса (прогресивна скала, обичайно под 1%), такса вписване (0.1% от цената), оценка и банкови такси, плюс брокерска комисиона, ако работите с посредник (обичайно 2-3% с ДДС). Натрупано това е 4-6% "над" цената на имота - сума, която трябва да имате кеш, за да не компрометирате самоучастието си.

"Елитният" първи купувач в България днес е... търпелив.

Пазарът не е онзи спринт с безумно наддаване, който виждахме преди; в много квартали имате джобове на нормализирано предлагане, продавачи, готови за разумни отстъпки (особено при козметични дефекти или по-дълъг престой на обявата), а на ново строителство - възможност за разсрочване до акт 16. Високите лихви в еврозоната от последните две години "охладиха" част от импулсните купувачи и превърнаха качествения диалог "кредит-оценка-цена" обратно в стандарт.

Източник: iStock

В този смисъл, днешният пазар е по-здрав: по-малко емоция, повече аритметика.

Аритметиката, разбира се, е безмилостна. Индексите на цените на жилищата са близо до върхове, доходите в София растат по-бързо от повечето региони, а областните центрове имат собствена динамика: Варна и Пловдив продължават да конвергират към столичните нива, докато в по-малките градове виждаме "плато" и повече сделки "под оферта".

Ако търсите доходност, приличните брутни наеми (особено при гарсониери/двустайни около университети и офис-хъбове) остават осезаемо по-добри от депозитите, но изискват професионално управление и реалистична сметка за поддръжка.

Ако търсите дом, правилото е банално, но вярно: купува се тогава, когато финансовата ви готовност е истинска - не когато заглавията обещават "падане на цените".

Рискът? Плаващата лихва след фиксирания период. В онзи момент дисциплината ви е единствената гаранция: планирайте "стрес тест" на бюджета при +150-200 б.п. по-висока лихва; изградете буфер (6-12 месечни вноски в ликвиден актив) и не допускайте "втора заемна тежест" за мебели и техника, която да натисне DTI (дълг/доход) над допустимото за банката.

В България банките са консервативни - това е плюс за системата, но оставя по-малко пространство за грешки. Тази строгост, впрочем, е една от причините имотният ни пазар да показва устойчивост в последните цикли.

Къде се намираме в голямата картина?

България не е изолиран остров: европейската лихвена траектория ще бъде решаваща за ипотечното ценообразуване през следващите 12-18 месеца. Когато ЕЦБ върви към нормализиране, банковите формули у нас постепенно "дишат" по-леко. Същевременно, индексите на цените не се сриват по команда - нужни са време, предлагане и доходи.

Днес имаме умерено разширение на предлагането и разноскоростно движение по градове. Това отваря прозорец за онзи тип купувач, който умее да избере квартал "на втори ред", вместо да наддава за "първа линия" във всеки смисъл.

БНБ: Домакинствата купуват имоти с мотиви, различни от тези за непосредствена финансова полза

Жилищата поскъпват по-бързо отвсякога

И нещо важно за финал. Да купиш жилище днес не е геройство, а проект. Проект с ясен бюджет, дълъг хоризонт и скрупульозно управление на риска. Ако трябва да го кажа в едно изречение: "елитният" купувач не е най-богатият, а най-подготвеният. Той знае как работят ипотеките, кои такси ще плати още утре, какво ще стане с бюджета му при по-висока лихва след три години и защо понякога 10 минути по-дълъг път до метрото струва 30-40 хил. лв. по-ниска цена.

А това вече е предимство, което не се измерва в корони, а в спокойствие.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на имоти или други активи!