Много хора ще ви кажат, че закупуването на жилище е добра инвестиция. Това обаче, "не може да е по-далеч от истината", според Питър Малук, сертифициран финансов анализатор и президент на компанията за управление на лични спестявания Creative Planning.

"В действителност, покупката на имот, обикновено е ужасна инвестиция" казва той. "Това е така, защото в края на краищата притежаването на дом краде пари от джоба ви: плащате данъци върху собствеността; плащате поддръжка; плащате застраховка; плащате лихви по ипотечни кредити, ако сте ползвали такива. Има и куп други неща, които се случват с вашия дом и за които трябва да плащате", коментира още Малук.

Подценяването на скритите разходи е причина №1, защо хората на възраст между 25 и 35 години, които имат собствени домове, съжаляват.

С течение на времето, стойността на вашият дом може и да се увеличи, казва Малук, но това вероятно няма да е достатъчно да компенсира всички разходи свързана с поддържането му.

"Вместо това, ако бяхте спестили това, което сте дали, за да купите имот и го бяхте инвестирали в нещо друго, като акции например, шансовете ви да получите повече пари в дългосрочен план биха били далеч по-големи", коментира още Малук.

Малук дава следния пример:

Да кажем, че живеете в Бруклин, Ню Йорк, и плащате 2 500 долара на месец под наем. Ако си купите собствен имот, може да плащате 5 000 долара на месец за ипотека, данъци и разходи за поддръжка (други финансови експерти смятат, че заради разходите за собственост на дома, покупката може да ви струва около 40% повече от наемането, тоест около 4 000 долара в разглеждания случай).

"Ако вземете разликата и я пестите, тези допълнителни 2 500 долара, които насочвате към диверсифициран портфейл, е почти сигурно, че в продължение на дълъг период от време тези средства ще растат, за да струват повече от това, което струва капитала за дома ви", смята още експертът.

Рамит Сети, самореализирал се милионер и автор на бестселъра "Ще те науча как да си богат", се спира горе долу на същия аргумент.

"Мислете за това по следния начин", коментира Сети: "Като цяло може да се предположи, че ако инвестирате в нискоразходен диверсифициран индексен фонд, в дългосрочен план ще получавате 7% годишна доходност. Можете ли да смятате, че имотите във вашия квартал ще поскъпват с такива темпове, че да компенсират подобна доходност?"

Както Сети, така и Малук подчертават важността от това всеки да вземе предвид собственото си финансово състояние, преди да подхожда към покупката на недвижим имот. Необходимо е да се сравняват цените на имотите с нивата на наемите, както и доходността на инвестициите.

Разбира се добре е инвеститорите да имат известна доза скептичност към съветите на експертите, базирани на очаквания за доходност на акциите от 7% на година. Напълно е възможно през следващите години тази доходност да е недостижима. За пример, може да погледнете към загубеното десетилетие на щатските пазари между 2000-та и 2010-та година.

В допълнение, една голяма полза, която идва при закупуването на жилище е, че тя се превръща във вид "принудителни спестявания". Защото, като правите месечни плащания по ипотека използвате пари по конструктивен начин, влагайки в актив, който по-късно можете да продадете, допълва още Малук.

На практика трябва да намирате пари всеки месец, за да влагате в дома си, за да платите тази ипотека, така че тя ви принуждава да изградите капитал. Това обаче има и известни негативи. На първо място, плащате лихва на банката и на второ - лишавате се от алтернативата този капитал, който изграждате с времето да инвестирате в някаква друга алтернатива - например собствен бизнес, или идея, които да ви направят милионер.

Как стоят нещата в България?

Най-вероятно българите, които четат тази статия ще са скептични по отношение на давания съвет, както и изобщо към инвестициите на фондовите пазари.

И определено те си имат своите доводи.

Първо - фондовият пазар в България е малък, неефективен и капитулира през 2008-ма година, след спад от над 80%, по-голям дори от този на пазарите, където бе истинската криза. Второ - пазарът ни е слабо ликвиден, трудно поема големи инвестиции и дори институционалните инвеститори са "отегчени до смърт" от борсата ни. Трето - фондовата борса се движи в унисон с цените на имотите, но с много по-голяма скорост надолу, в сравнение с имотите, отколкото когато двата актива поскъпват. И накрая, но не последно място - имотите са отбелязали повишение от 30% през последните три години, или точно колкото се повиши индексът на сините чипове SOFIX. Това е достатъчен мотив за голяма част от спестителите да си зададат въпроса - "Защо трябва да поемат допълнителни рискове за подобна доходност?".

И все пак как стоят нещата в по-дългосрочен план?

Средностатистическия купувач на недвижим имот е изкарал по-висока доходност от трейдърите на БФБ през последните няколко години. След фалита на КТБ и върнатите депозити, интересът към недвижимите имоти се повиши и станахме свидетели на силно повишение в цените на недвижимите имоти.

В същото време, интересът към БФБ не успя да се задържи трайно висок, а през последната близо една година, индексът на сините чипове SOFIX е във фаза на корекция. В момента, индексът на сините чипове, е при най-ниската си стойност за последната една година, докато имотите са с около 10-15% нагоре.

Как изглежда едно сравнение на доходността от инвестиции в акции и имоти?

Първо ще направим едно сравнение в доходността от инвестиции в имоти и акции от далечната вече 2000-на година, когато бе създаден SOFIX, до момента.

Равносметката е следната - към днешна дата SOFIX е при ниво от 575 пункта, докато средната цена на имотите е около 1 900 лева за кв. м. Индексът на сините чипове стартира при 100 пункта преди 18 години, докато средната цена на недвижимите имоти, въз основа на статистиката на НСИ е била 583.83 лева за кв. м. в София през 2000-та година.

На база посочените данни, излиза, че инвестицията на борсата е носила на инвеститорите средна годишна доходност от 9.9%, без да се отчитат изплатените дивиденти, докато в имот - доходност от 6.6%, без да се има предвид доходността от наем.

Нещата се поизравняват, когато добавим дивидентната доходност и доходността от наеми на недвижимите имоти. Трябва да се има предвид обаче, че инвестицията в SOFIX е била далеч по-волатилна.

Големите предимства до момента на имотите, бяха две. Първо те са много по-разбираеми за инвеститорите. И второ - те са много по-слабо волатилни. Тоест възможностите за инвеститорите да реализират огромни печалби, но и загуби са по-малки, в сравнение с акциите. А това, определено е много ценна тяхна характеристика, в среда на почти изравнена доходност с акциите у нас, в дългосрочен план.

Най-голямото понижение в цените на имотите е от около 40% от върха им, докато за индекса на сините чипове SOFIX - този процент е 80.

Както се казва обаче, инвеститорите на финансовите пазари се интересуват не от миналото, а от бъдещето. И в тази насока, ако смятате, че имотите ще продължат с доброто си представяне от тук нататък, то предвид на обвързаността им с акциите, има голям шанс за наваксващ ръст на фондовите пазари.

Тоест, от тук нататък акциите могат да са по-добрия рационален избор за инвеститорите, особено след като имотите са близо до най-високите си стойности от преди кризата, а за да достигнат до същото си ниво, акциите би трябвало да поскъпнат над три пъти.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на акции или имоти.