Ипотечен кредит – рисковете и ползите, за които трябва да знаете

За да си представите по-добре колко домакинства в България ползват ипотечен кредит, се замислете върху следния факт: броят на отпуснатите заеми в страната е равен на броя на населението на град Бургас. По данни на БНБ към края на 2022 година у нас са раздадени над 186 хиляди кредита, а ако включим и краткосрочните (за хората, които изплащат апартамент до 5 години), бройката им става точно колкото жителите на морския град - 188 хиляди.

Това представлява рекорд за финансовата история на страната, като при предишния пик през 2014 година броят им достига 163 хиляди. Същевременно очакванията са през тази да минат психологическата граница от 200 хиляди броя, а по оценка на банкери всяко десето домакинство у нас изплаща жилищен заем.

Но нека дадем още малко любопитни числа - общата сума на усвоените ипотечни кредити към края на март минава 17 милиарда лева, което за сравнение се равнява на икономиката на страна като Косово (БВП в размер на $9.9 милиарда) или на пазарната капитализация на най-големия хонконгски телеком Hong Kong Telecom (също $9.9 милиарда). Сумата нараства двойно спрямо края на 2017 година, като по груби сметки оттогава всеки месец се теглят над 100 милиона лева.

Жилищен заем - (може би) най-дългосрочният финансов ангажимент, който ще поемете в живота си

Тегленото на жилищен заем може да се сравни не просто с бягане на дълго разстояние, а направо с обикаляне на света пеша. Средният срок на изплащане на подобен кредит у нас е 20-25 години, като в нередки случаи клиентите на банките избират максималния срок на погасяване - за да постигнат по-добра вноска. Казано по друг начин, ако изтеглите заем на 35, ще го изплатите около пенсионирането си. Така подписът под договора с банката е твърде вероятно да се превърне в един от най-дългосрочните ви житейски ангажименти.

Ето защо от ключово значение за бъдещото ви финансово здраве е преценяването на рисковете от тегленето на кредит. Важно е да се отбележи, че те са свързани и често водят един към друг, затова и от Money.bg ги описваме заедно, показвайки връзките между тях:

Ниските лихви през последните години направиха паричния ресурс толкова евтин, че за мнозина ползването на заемни средства беше по-изгодно от рискуването на свои. Ниското самоучастие при покупката на жилище и ползването на до 90% кредит от оценката на имота е добре позната практика на пазара и в момента, като често се взема и потребителски заем за разликата. Това обаче води след себе си до други големи рискове.

На първо място, колкото по-голяма е взетата сума на заем, толкова по-уязвим става клиента от бъдещо увеличение на лихвите. Колкото и атрактивни да са те в момента, лихвеният процент е променлива - както надолу в по-добрите за купувачите времена, така и нагоре, когато банките усетят условия за нови рискове. Така, ако сте изтеглили 200 000 лева за 20 години при 2.5% лихва, ще платите около 54 000 лева отгоре. Ако обаче през този период настъпи лихвено увеличение до примерно 4.5%, вие вече дължите над 103 000 лева върху главницата.

Източник: iStock Images

Тегленото на жилищен заем може да се сравни не просто с бягане на дълго разстояние, а направо с обикаляне на света пеша.

Вдигането на лихвите кредитополучателите усещат и по месечната вноска - в нашия пример с 200 лева. Тук имате две опции пред себе си - да сте оставили буфер в месечните си доходи и да поемете по-леко увеличението или да разсрочите допълнително кредита. Важно е да се каже, че тегленето на заем за максимален срок лишава кредитополучателите от втората опция. Много клиенти предпочитат по-дълъг срок на погасяване за постигането на по-добра месечна вноска. Имайте предвид обаче, че по-дългият срок носи след себе си и повече лихви - 165 000 лева, ако преизчислим нашия пример с 30-годишна ипотека и 4.5% лихва. Заедно с това се затваря вратата за предоговаряне, защото само някои банки допускат по-дълъг период на изплащане до 35 години - като например "Инвестбанк", при която дългият срок идва без ограничение на сумата, а освен това банката е решила да не събира такси за подадени заявления до 31 юли. Но само се замислете - искате ли да изплащате жилище до 70-годишна възраст? В най-добрия случай ще имате заделени средства, с които да направите частично предсрочно погасяване и ще можете да свалите месечната си вноска, периода на изплащане и крайната лихва.

Друг голям риск е свързан с поевтиняването на имота - сценарий, който повечето купувачи не допускат, но е неизменна част от икономическия цикъл на всеки един актив. Представете си, че закупеният имот е оценен на 223 000 лева и ползвате 90% заемно финансиране, т.е. 200 700 лева. В същото време неочаквана ситуация стресира пазара, при което цените падат с 15% или 33 450 лева. Така стойността на изтегления кредит става по-голяма от стойността на имота, което означава, че дори и да го продадете, все още ще дължите пари на банката. Този сценарий е по-скоро рядко явление, но е абсолютно допустима възможност при влошаване на икономическите показатели и увеличаването на финансовите рискове.

Често поевтиняването на имотите е свързано с икономическа рецесия, а тя води след себе си замразяване и/или намаляване на заплатите. Тук стигаме до най-лошия сценарий, при който вече описаните рискове се комбинират. Икономиката отбелязва рецесия, банките вдигат лихвите с оглед по-високите рискове, работодателите започват да изпитват трудности и започват да намаляват заплатите, като същевременно и имотите поевтиняват.

В тази ситуация остава един въпрос - вие написали ли сте си финансовото домашно, за да посрещнете подготвени този сценарий?

Източник: iStock by Getty Images

Имотите поскъпват дългосрочно, но могат и да поевтиняват краткосрочно

Покупката на имот - (все още) най-добрата инвестиционна сделка в България

Въпреки посочените рискове, които не трябва да бъдат подценявани, покупката на жилище в България в исторически план се е доказала като печеливша сделка. Цените на имотите у нас в момента са на най-високото си ниво в новата история на страната, което на практика означава, че всеки, купил имот до момента, е вече на печалба. Достъпността на жилищата обаче не би била възможна без помощта на банките и финансовите инструменти, които те предлагат - на първо място ипотечния кредит, като този на "Инвестбанк" например, при който може да се ползва 12-месечен гратисен период за погасяване и да се финансира покупката на имот в строеж. Използването на заемни средства в здравословни пропорции могат да ви осигурят възможност за покупка на актив, който да поскъпва в бъдеще и да ви донесе доходност.

В края на миналата година имотният пазар у нас отбеляза по официални данни на "Евростат" 10-годишен рекорд по поскъпване, достигайки ръст от 15.6% за третото тримесечие и изпращайки страната ни на второ място в Европа по този показател. Годината завършва с 13.4% ръст, като всеки може лесно да пресметне разликата между разходите за имота (лихви, амортизации, инфлация) и покачването на цените, като тук е мястото да кажем, че европейската статистическа служба използва данни на НСИ, които са по-скоро консервативни и понякога не отразяват по-високия ръст, регистриран от брокери.

Отново по официални данни с около 70% между 2010 и 2022 година, за който период официалната инфлация у нас 49.5%. С оглед осредняването на данните, на пазара има имоти - особено в големите градове - които са поскъпнали дори повече. Ако вземем примера с жилище от 223 000 лева и допуснем ново увеличение със 70% в следващите 12 години, то тогава цената му би възлизала на 379 100 лева. Иначе казано, при написване на финансовото домашно и внимателна кредитна сделка, разликата ще покрие разходите по лихвите, амортизациите, че дори и инфлацията, ако тя не излезе от рамките на нормалното.