По-скъпи с 50% данък сгради и такса смет планира правителството за 2009 г. Облагането на сделките с недвижима собственост, наследяването и даренията също се повишават. Това предвиждат измененията в Закон за местните данъци и такси за догодина, предложени от Министерството на финансите.

Аргументът на вносителите на законопроекта е, че това ще е и поредното изсветляване на оборотите в сектора. Последната сериозна реформа в тази област се състоя през 2007 г. Тогава данъчната основа се увеличи средно с 20-30%, а в някои селища - до 100%, тъй като беше направено прегрупиране на категориите на населените места.

Изсветляването на сделките
в търговията с недвижима собственост и пълненето на хазната явно се превръща във все по-съществена задача за финансовото ведомство. Идеята на поредните промени е сделките с недвижима собственост да се изповядват на по-високи стойности, значително по-близки до пазарните цени. Така постъпленията от данъци в бюджета се увеличават, дори когато двете страни предпочитат да изповядат сделката по данъчна оценка, а не на пазарната стойност.

Преди две години основният мотив на Министерство на финансите за драстичния скок беше „необходимостта от актуализация" на данъчната база, тъй като тя е била застопорена за немалък период от време. Междувременно цените на имотите поскъпнаха в пъти и маржът стана доста сериозен. Това задържа приходите в общинските бюджети, които постъпват от данък сгради, и се увеличи делът на сивите сделки при търговията с недвижими имоти.

Причината е, че по нотариален акт повечето от сделките се вписваха по данъчна оценка, а не по реалната пазарна цена на имота. Дисбалансът доведе до финансови щети за държавата заради укриване на данъци, понижи сигурността на сделките и започна да рефлектира негативно върху имотната търговия с чужденци, коментират от агенциите за недвижима собственост.

Както тогава, така и сега обаче особено прегрупиране на пазара с недвижима собственост няма да има, заради измененията в нормативната база. Това се отнася  особено за предстоящата година, тъй като не само драстичното увеличаване на данъчните оценки ще рефлектира на пазара - нито като обем сделки, нито като цени.

„И причината е, че проблемите на пазара в момента са други", отбелязва Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти". - Като се започне от стагнацията на пазара, достигането на „пределни цени" на имотите в немалко от различните сегменти, мине се през голямото предлагане и се стигне до световната финансова криза, която няма как да заобиколи и България". Анализатори, кредитни конкултанти и търговци на имоти смятат, че

няма да има съществени промени
в модела при изповядването на сделките. По техни данни делът на продажбите, които се вписват по данъчна оценка варират от 40-50% до над 90% от сделките. Статуквото няма да се промени особено, тъй като данъчните оценки ще продължат да изостават на фона на пазарната стойност на недвижимите имоти.

„Това се отнася преди всичко за големите градове в страната", коментира Добромир Ганев, управител на агенцията за имоти „Форос". „Единици ще бъдат случаите, в които данъчната основа ще превиши пазарните стойности на имотите", прогнозира Наско Атанасов, управител на агенция за недвижими имоти „Виктория Инвест". Според него подобни изключения може да има в някои малки населени места, където имотният пазар е съвсем замрял.

Нереалните цени са проблем за чужденците
които купуват имоти в България, тъй като те предпочитат да се разплащат по банков път и настояват в документите да се записва реалната стойност на имота. „Сериозен дял от сделките, особено с участие на чуждестранни инвеститори, които се осъществяват посредством банкови трансфери поне от няколко години, се договарят на реалните им стойности.

При гражданите, които купуват жилище, все още съществува практиката сделката да се договаря на данъчна оценка, за да се спесят допълнителни данъци", коментира Орлин Владиков, управител на фирма „Орвитекс".

Както той, така и други собственици на посреднически агенции отчитат, че през последните две-три години самите клиенти започват да настояват за изсветляване на сделките и за обявяването им по реални цени.

По-голяма сигурност по сделката
се гарантира, ако договарянето между страните стане на реална стойност. Правата, особено на купувачите, не са особено защитени, при положение че по документи имотната сделка е вписана по данъчна оценка. При възникване на евентуални проблеми с имота и се стигне до съд, ощетената страна не може да бъде компенсирана по реалната стойност на имота.

Дори съдът да се произнесе в полза на купувача, обезщетението му ще зависи от сумата, вписана в нотариалния акт.

Анализаторът на агенция „Явлена" Младен Митов отчита, че изповядането на сделки по данъчни оценки губи популярност сред продавачите на имоти дори поради обстоятелството, че те не могат да докажат доходите. Все повече стават случаите в практиката, при които те са склонни дори да поемат разликата в данъците и таксите, стига в документа за собственост да се впише реалната цена.

Част от търговците на недвижима собственост коментират, че ако следим европейските тенденции, би било препоръчително данъчната основа на имотите да се актуализира ежегодно, а не през няколко години. Подобна практика има в много европейски страни. Там обаче данъчните оценки се разминават с не повече от 10% (плюс-минус) с пазарните стойности на имотите.

Новите данъци трябва да бъдат определени от съответните общински съвети до края на януари 2009 г. Дотогава всеки, който придобива имот ще плаща минималния размер на данъка. Това дава основания на мнозина да прогнозират активизиране на сделките през първия месец на следващата година.