Скучната тайна на богатството е... да живеете под възможностите си. Какво точно обаче означава това?
За да се разбере по-лесно ще дам един пример. Ако имате спестени 20 000 евро (около 20% от стойността на имот за 100 000 евро), то покупката на тристаен апартамент от 100 кв. м. изглежда разумно решение...
И това може наистина да е така, ако искате да живеете в собствен имот, обзаведен според вашите лични предпочитания и без опасност да ви изгонят във всеки един момент.
И все пак това ли е най-разумното решение от финансова гледна точка? Именно това ще разгледаме в този материал въз основа на текущите цени на имотите и наемите в София - най-големия и ликвиден пазар на недвижими имоти в страната.
Да живеете под възможностите си в разглеждания случай може да означава две неща. Първо да си купите по-малък апартамент -например двустаен за 65 000 евро, или да живеете под наем в тристаен апартамент. Какво ще спестите с това? Да кажем, че изберете варианта с живот под наем в тристаен апартамент, който към момента можете да намерите за около 400 евро обзаведен според данни на един от водещите сайтове за недвижими имоти.
Това би бил разходът ви спрямо варианта от вноска всеки месец в размер на 500 евро за ипотечен кредит от 85 000 евро (отпуснали сме 5 000 евро за разходите по транзакцията и минимални ремонтни дейности), по 25 годишен кредит, където сте дали 20-те си хиляди спестени евро като първоначална вноска.
При положение че ще живеете под наем, 20-те хиляди евро, които иначе бихте дали за първоначална вноска, поверявате на професионален мениджър, който ви носи 8% годишна доходност (или по-скоро насочвате към добре подбран и широкодиверсифициран индексен фонд в България или чужбина). В допълнение в този фонд ще внасяте и сумата от 100 евро всеки месец (разликата между по-високата ипотечна вноска и наема).
След двадесет и пет години при тази инвестиционна схема, при която ползвате същия тристаен имот (който иначе бихте си купили), но под наем, вашата инвестиция би се превърнала в 227 000 евро (разбира се, ако правилно сте подбрали инвестицията си и тя е отговорила на заложените върху нея очаквания).
Дали бихте продали тристайния апартамент от 100 кв. м. за подобна сума след 25 години (който вече е станал ваша собственост)? Това вече всеки сам трябва да прецени за себе си. Трябва да отбележим още, че собствеността на имот има някои скрити отежняващи разходи, които не сме взели под внимание - такси и данъци, разходи за ремонт и поддръжка и др.
Естествено критично за целия този сценарий е първо да реализирате доходност от 8% в дългосрочен план, както и нивата на наемите да се запазят при настоящите си нива. Ако наемите растат, то за да постигнете подобен резултат, ще трябва да направите нова саможертва и да намалите размера на апартамента, който ползвате под наем, ако искате да внасяте същата по размер разлика, с която вноската по кредита е по-висока от наема.
Трябва да имате предвид, че ако не достигнете подобна доходност, то всички тези усилия с инвестициите могат да се окажат безсмислени и дори по-лоша алтернатива пред покупката на имот.
Например, намаляване на доходността от инвестициите през следващите двадесет и пет години до 6% би се превела като спестена сума от 153 000 евро. Или стойността на имота след този период (с отчитане на инфлацията) е възможно да е далеч по-висока. Нещата силно зависят и от това каква сума сте спестили като самоучастие.
Например, ако имате 40 000 евро, нещата сериозно се променят. В такъв случай дори и при доходност 7% за посочения период след 25 години ще имате спестени близо 300 000 евро. Или за да е била покупката на имота по-удачен вариант, то цената на квадратен метър на имота, трябва да се е повишила до 3 000 евро!
Има разбира се и среден вариант, да си купите по-малък апартамент (за 65 000 евро). Това също е един вид да живеете под възможностите си, като няма да се лишите от основните предимства на това да живеете в собствено жилище и средствата ви да се капитализират с по-ускорени темпове. В този случай можете да дадете 13 000 евро като самоучастие (20% от стойността на имота), а останалите 7 000 евро да поверите на управление.
Останалите 57 000 евро (отново с 5 000 евро за данъци такси и реновиране) теглите назаем от банката, като ипотечната вноска е 330 евро. Или можете да довнасяте 170 евро в спестовната си сметка, което е разликата с по-голямата вноска, ако си бяхте купили по-голям апартамент. При доходност на тази инвестиционна схема ще разполагате с апартамент от 65 кв. м., както и спестени 243 000 евро след 25 години.
Дори ако намалим очакваната доходност на 7% в следващите 25 години, отново ще имате апартамент плюс спестени 171 000 евро спрямо апартамент с 35 кв. м. по-голям в другия случай. Това ще е "цената на лишенията ви за един по-дълъг период от време".
USD
CHF
EUR
GBP
SKS
на 04.08.2017 в 17:05:44 #10Чекай, чекай малко! Първи вариант: Имаме 20000 евро и започваме да живем под наем като инвестираме 20-те хиляди евро, както ни предлага авторът. Разход: 20000 (инвестирани) + 500 (400 наем + 100 спестявани) х 12месеца х 25 години = 20000+150000=170000 евро Приход: 20000 (прибираме си инвестираните пари) + 20000х0,08х25 (от лихвата) + 100х12х25 (спестените) =20000+40000+30000=90000 евро. Значи след 25 години ще сме се разделили с 170000-90000=80000 евро. Втори вариант: Имаме 20000 евро, взимаме 85000 евро на кредит и си купуваме апартамента. Разход: 20000 (първоначална вноска) + 500х12х25 (за покриване на кредита)=170000 евро Приход: 85000 евро във вид на апартамент. Значи след 25 години ще сме „на загуба“ 170000-85000=85000 евро. Фактически излиза, че и в двата варианта сме на ОГРОМНА загуба като (в случая) загубата е по-голяма с 5000 евро при втория вариант. В пъривия вариант след 25 години ще сме „изхарчили“ 170000 евро, но ще притежаваме 90000 евро, а при втория вариант ще сме „изхарчили“ пак 170000 евро, но ще притежаваме апартамент за 85000 евро. Друг е въпросът какъв е този кредит при който взимаш 85000 евро и трябва да върнеш 170000 евро? Баси!
The_thunder
на 16.07.2017 в 10:18:14 #9Автора предполага разумно разпределен портфейл, което автоматично означава разнообразяване и в международни инвестиции. Златно правило е да диверсифицираш - както регионално, така и по сектори, така и по тип на инвестицията. За съжаление зная, че някои професионални брокери не се справиха с тази задача 2008ма, така че човек трябва внимателно да избира или да е финансово грамотен и сам да си движи инвестициите.
Panther
на 12.07.2017 в 21:49:40 #8Всъщност схемата допуска приток на 500 евро свободни пари (след всички разходи за месеца за храна, услуги и сметки) всеки месец, макар че не е ясно указано. Ако има ипотека - всичките 500 отиват за ипотеката. Ако се спестява - 400 отиват за наем, 100 отиват за спестяване, така че 2800 си е реална спестена сума всяка година. При тези условия сметките са верни, но има няколко нереалистични допускания: - ГПР по кредита 5% за 25 години - постоянен наен 400 евро за цялото време - 8% доходност за цялото време
The_thunder
на 12.07.2017 в 16:23:14 #7Разбира се, критичното е каква доходност може да имаш и каква ще е цената на имота след толкова време. Аз съм по-скоро за инвестиране, поради няколко причини. 1. Това, че цените в момента са високи не означава, че ще продължават да растат, а тъкмо обратното - има голяма вероятност да се коригират значително надолу. 2. Това, че един имот струва 100 000 не означава, че можем да го купим за толкова на кредит. С разходите по заема той ще ни излезе по-близо до 150 000. Т.е. ако имотът поскъпне 3 пъти, ние само сме си удвоили парите. 3. Доходност от 8% е съвсем реалистична, когато средствата са добре инвестирани, но инвестирани не означава на лихва в банката 4. Нивата на вноските в бъдеще могат да са значително по-високи, ако лихвите тръгнат нагоре. Защото те в момента са рекордно ниски и едва ли ще стоят такива завинаги.
The_thunder
на 12.07.2017 в 16:11:57 #6Разбира се, критичното е каква доходност може да имаш и каква ще е цената на имота след толкова време. Аз съм по-скоро за инвестиране, поради няколко причини. 1. Това, че цените в момента са високи не означава, че ще продължават да растат, а тъкмо обратното - има голяма вероятност да се коригират значително надолу. 2. Това, че един имот струва 100 000 не означава, че можем да го купим за толкова на кредит. С разходите по заема той ще ни излезе по-близо до 150 000. Т.е. ако имотът поскъпне 3 пъти, ние само сме си удвоили парите. 3. Доходност от 8% е съвсем реалистична, когато средствата са добре инвестирани, но инвестирани не означава на лихва в банката
dimitar-dimitrov-4abS0o7n
на 12.07.2017 в 15:22:37 #5След 25 години колко ще струва стане наема и каква ще е цената на жилището. Ако погледнем преди 25 години през 1992 година един апартамент в центъра беше 10-15.000 долара, т.е. се е повишила цената 8-10 пъти. След 25 години апартамент, който сега е 100.000 евро може да струва и 1 милион евро. При наемите е същото положението Принципно е вярно, че ако човек е грамотен и знае как да инвестира на борсата, има пари и т.н. може и повече да спечели. Но има прекалено много предпоставки. Който знае и може го прави и сега без да чете такива статтии.
Старец
на 11.07.2017 в 14:32:53 #4Дончо, аз виждам приход 2800 и разход 4800, т.е. 2000 евро минус всяка година. Та какво викаш ще добавяш и къде? Може би липси в спестените първоначално пари. Ей такива, като тебе най-много обичат и брокери, и банки.
doncho-ivanov
на 11.07.2017 в 13:37:21 #3Абе Старец, що забравяш да добавиш тия 2800 евра към следващата година , иииии така нататък да продъшжиш да смяташ всяка година
Старец
на 11.07.2017 в 12:05:49 #2Аз ли не мога да смятам или този, писал статията. Та, за какво иде реч. 12 месеца по 400 евро наем = 4800 евро разход на година. 8% годишна лихва на 20000 евро (да приемем, че си осигурим толкова) = 1600 евро приход. Добавяме и прихода от спестени по 100 евро на месец = 1200 евро приход. Сега всеки сам може да прецени какво е написал автора.
Plovdivmen
на 11.07.2017 в 11:59:59 #17% доходност имаше в КТБ (до момента, в който парите се изпариха). Най-ниско рисково е да се вложат свободните пари в недвижимо имущество.