Когато стане въпрос за покупка на имот или живот под наем, усещанията у хората са много противоречиви. Като цяло в българите преобладава чувството, че при живот под наем се "хвърлят пари на вятъра".

Заради този начин на мислене не е странно, че процентът на собствени жилища в страната ни е един от най-високите не само в Европа, но и в целия свят, като изоставаме с малко от други страни в ЦИЕ, сред които и Румъния.

Преди изобщо започнете да обмисляте покупката на имот, трябва да си отговорите на два въпроса - планирате ли да живеете на същото място поне през следващите 15 години и имате ли стабилни доходи? Ако отговорът на един от двата въпроса е "не", не си губете времето и усилията да мислите за покупка на имот. Има още един критичен фактор: трябва да имате и заделени "настрани" средства. Експертите препоръчват, да имате спестени поне 20% от стойността на имота, преди да се втурнете да купувате.

А ето и няколко чисто прагматични подхода към определянето на това кое е по-изгодно финансово - да купите или да наемете имот?

Правилото на 15-те наема

Редица експерти смятат, че покупката на имот е финансово по-изгодната алтернатива, ако цената е в рамките на 15 годишни наема.

Например ако живеете в двустайно жилище в София с наем от 250 евро, то покупката на имота става по-изгодна, в случай че цената на същото жилище е до 45 000 евро.

На база на средните продажни оферти при двустайните имоти в София (при ниво от 998 евро, според данни на imot.bg) това означава, че трябва да си купите имот около 45 кв. м., за да влезете в посочената ценова рамка (което е твърде малко за апартамент с една спалня). Или пък да намерите имот с по-ниска от средната продажна цена.

Ако търсите тристаен апартамент, то въз основа на средния му наем от 350 евро, цената на подобен имот не бива да превишава границата от 63 000 евро. Или на база средната продажна цена на тристайни апартаменти в София от 1000 евро можете да си позволите апартамент с площ от около 63 кв. м. (отново доста трудно постижение за имот с две спални).

Евентуално по-нататъшно повишение на наемите в условията на по-бавен ръст в цените на имотите ще прави покупката все по-изгодна.

Правилото на 40-те процента

Друг начин да определите дали можете да си позволите покупката на имот е на база на доходи и размер на вноската по ипотечния кредит.

Според специалистите за да не срещате проблеми при погасяване на кредита си и покриване и на другите ви разходи за живот, вноската по ипотечния кредит не бива да превишава 40% от месечния ви доход.

Ако предположим, че имате спестени 20% от покупната цена на разглежданите два имота - двустаен и тристаен, и сте ползвали кредит за останалите средства, то нещата изглеждат по следния начин.

За да си купите нормален двустаен апартамент от примерно 60 кв. м., при посочената средна цена от около 1000 евро ще са ви нужни 60 000 евро. Ако имате заделени 20%, то ще е необходимо да ползвате кредит в размер на 48 000 евро. За подобен кредит ще са ви нужни по 270 евро на месец за вноска въз основа на най-изгодните кредити в момента.

Ако тази сума не е по-голяма от 40% от дохода ви, то последният трябва да възлиза поне на 675 евро. За да мислите изобщо за тристаен апартамент с цена от поне 80 000 евро при спестени 20%, ще ви е нужен кредит в размер на 64 000 евро. При вноска от 370 евро то трябва да изкарвате поне 925 евро на месец.

С ползването на валутен калкулатор

Трети начин да определите финансово по-изгодно ли е да си купите имот е чрез използването на валутен калкулатор. В глобалната мрежа има много подобни калкулатори, с които можете да направите това.

Ако разгледаме нивата на наемите и продажните цени на тристаен имот с площ от 85 кв. м., при финансиране на 80% от покупката с кредит (както и при задаване на базови данни за инфлацията - 2.3%, очакваният ръст в наемите - 2.5% и имотите - 3% и алтернативна норма на възвращаемост от 4%), то покупката е по-изгодна, ако не можете да наемете подобен апартамент за по-малко от 360 евро.

Почти за същата сума в момента може да се намери тристаен апартамент в София. Или казано по друг начин покупката на имот е точно толкова финансово изгодна, колкото животът под наем, ако планирате да останете поне през следващите 9 години в имота. Т.е. изборът вече е въпрос на лични предпочитания и очаквания за бъдещото изменение в нивата на наемите и продажните цени на имотите.

В случая няма еднозначна рецепта, но ползването на различни финансови модели и залагане на различни изходни данни често дават различни отговори на въпроса кой е по-добрият вариант.

За вземането на крайно решение обаче значение имат няколко основни фактора - доходите, времето в което ще пребивавате в имота, наличието на спестявания, личните предпочитания и възприятията за бъдещото (по отношение на ръста в цените на имотите, наемите и инфлацията).