В повечето градове, когато хората се видят на улицата, питат "Как си, какво правиш?" В Берлин по-често въпросът е "Колко плащаш за наем?", пише Deutsche Welle. Питайте който и да е, стига да е поживял малко по-дълго, и той ще ви каже, че във всеки един момент в миналото ситуацията е била по-добра - поне що се отнася до намирането на прилично място за живот на добра цена.

В германската столица изпитват недостиг на десетки хиляди апартаменти всяка година. Градът някога бе популярен с ниските си разходи за живот, но достъпността вече намалява и берлинчани вече плащат около средното за наем в класацията на 35 града в Европейския съюз - по-малко отколкото в Дъблин и Мюнхен, но по-скъпо отколкото в Брюксел и Рим.

Търсенето расте, но жилищата не могат да се появят с нужните темпове там, където са нужни, обобщава Райнер Вилд, директор на Берлинската асоциация на наемателите.

(Почти) всичко е относително

Публичното недоволство от ограниченото предлагане и високите цени на наемите - поне в сравнение с десетилетията след Студената война, създаде всякакви опити за контрола на наемите.

През 2015 г. в Германия бе гласувана национална спирачка, но критиците посочват, че изключенията в нея са твърде много, а нивата на наемите бяха свързани с пазара, а не с доходите на хората. През 2020 г. Берлин въведе собствен таван, който замрази и в някои случаи дори намали наемите за период от пет години. Конституционният съд обаче отмени мярката, тъй като местните власти нямат подобни правомощия. Накрая, Берлин гласува за експроприация на апартаментите от най-големите компании наемодатели. Успехът на референдума, макар и с незадължителни последствия, поставя още по-голям натиск на законотворците да отговорят на цените на жилищата и проблема с предлагането.

Дали ще бъдат предприети мерки - и какви ще бъдат те (а те трябва да са национално ниво), бе въпрос, повдиган и преди последните избори.

От абсолютна гледна точка, в Берлин все още не е твърде скъпо, тъй като градът има да "наваксва". Но и доходите са по-ниски, а разходите за жилище растат по-бързо, отколкото в други големи германски градове. Само за година наемите поскъпнаха с шест процента, по данни на европейската статистика - два пъти по-бързо отколкото в Мюнхен. За по-малко от десетилетие те се удвоиха.

Резултатът е "шамар" по наематели, които са много повече от собствениците в Германия. Този удар ще повлияе и на цялата икономика. Повече пари за наем означава по-малко за други харчове. Почти половината градски домакинства в Германия харчат над една трета от дохода си за наем, според Hans Böckler Foundation.

По-бедните страдат повече

Липсата на жилищата засяга всички, но не по равно. Почти 92 процента от най-бедните жители в германските градове харчат над 30% от доходите си за наем, но по-малко от 12% от най-богатите правят същото.

Германците, които си нямат половинка, усещат затягането най-тежко, както и хората в средната част на социоикономическата стълба - тези, които не са достатъчно бедни, за да получават помощи, но разходите им за наем са голяма част от бюджета им.

Но и тези, които имат право на подкрепа, включително правото да живеят в социални жилища, могат просто да чакат. Ще са нужни 60 години ново строителство, за да се покрие недостига.

"Ситуацията е не просто израз на социалното неравенство, но сама по себе си и фактор за него", според изследването на института.

Крайградските и извънградски региони също започват да усещат ръста. През миналата година Берлин загуби хора от съседния Бранденбург за първи път от 15 години насам. Частично заради пандемията, но и защото столицата му, Потсдам, е на кратко пътуване с влака от Берлин. Жилищният пазар така се нагорещи, че местните власти обмислят точкова система, която да приоритизира кой имат правото да се нанесе в свободните жилища.

Какво да се направи?

Наблюдатели описват сложна плетеница от фактори, която тежи над жилищния пазар - от решенията на хората до проблемите в доставните вериги. Някои от тях са извън контрола на националните правителства, като миграцията в рамките на съюза. Хората от по-бедните държави се местят на запад в търсене на работни места. А тези от скъпите градове, които могат да работят дистанционно, могат да потърсят по-достъпни населени места.

Германия, със силната си икономика, която успя да премине през последните кризи, бележи силен ръст на населението през последните две десетилетия. Всички тези хора имат нужда от място, където да живеят, когато увеличава конкуренцията между дългогодишните жители и придошлите. "Това води до повече напрежение в обществото", казва Константин Колодилин, изследовател в Германския институт за икономически изследвания.

Джентрификацията е добра за новодошлите, които се радват на сравнително достъпни наеми, но тежи на старите, за които изведнъж се оказва, че животът е твърде скъп. Което пък води до мерки като контрола на наемите.

По думите му, тези мерки може и да задържат нивата на наемите, но не решават проблема с недостига на място.  

Наблюдатели смятат, че решението - макар и не перфектно - е в баланс в публично-частното партньорство. Микс от субсидии, данъчни стимули и споразумения, които карат предприемачите да изграждат достъпни жилища, може да стабилизира разходите и пазара.

В Берлин политиците твърдят, че започват да правят точно това - след години на политическо лутане из неработещи мерки. А някога закъсалият за средства град, сега плаща прескъпо за решението си да продаде много от имотите си - и сега се опитва да ги купи обратно на по-високи цени. "Не е тайна, че това беше грешка", казва Петра Роланд, говорител на местния Департамент по градско развитие и жилищна политика.

Едва през 2014 г. шестте общински компании получиха нареждане да започнат да изграждат нови жилища. Планът се изправи пред инфлация и недостиг, които повишават цените на земята, труда и материалите - и правят контролирането на наемите още по-трудно.  

Новите жилищни зони се нуждаят и от инфраструктура: място за търговци, училища, транспорт и много други, които идват със собствените си политически, бюрократически и финансови проблеми.