Продавачите изчакват по-добри времена за имотния пазар

Спадът на цените на жилищата вече не е новина, но това се оказва недостатъчно, за да донесе успокоение на пазара. Всички участници считат, че сега е най-подходящият момент за сключване на сделка, но липсата на достатъчно информация и яснота води до масово желание за надлъгване. В резултат на това все по-трудно се сключват сделки - броят на огледите расте, както и активността на банките в отпускането на ипотечни кредити, което кара продавачите да се оттеглят в очакване на по-добри времена за изгодна продажба на своите имоти. Купувачите от своя страна имат желания и планове, но решенията им са трудни и се отлагат във времето.

Липсата на яснота и общата нерешителност е единствената ясна тенденция, която се очерта на пазара през първото полугодие на 2010-та година.

„Пазарът е изключително специфичен и всичко е възможно - както да продадеш на изключително висока цена, така и да купиш на уникално ниска", споделя Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на АДРЕС. „Погрешно се мисли, че ситуацията на пазара в момента е само в полза на купувачите. Истината е, че всеки, който продаде, печели - получава пари в брой, които са най-големият дефицит в момента. Но от известно време продавачите не се чувстват притиснати да продават на всяка цена и се оттеглят.", допълва Тасева.

Според данните на АДРЕС през септември 2007-ма година пазарът на жилища е преживял своя абсолютен връх по отношение на новорегистрирани имоти за продажба. Това е свързано с обявяването на много и големи нови жилищни комплекси. Поради високата ликвидност на имотите в този период, огромното предлагане не е притеснявало нито инвеститорите, нито анализаторите на пазара. С настъпването на кризата обаче активността на пазара намалява и част от тези проекти са замразени, а малкото останали купувачи не искат да купуват жилища в строеж. Така на пазара се появяват предимно оферти от така наречения „вторичен пазар" - т.е. апартаментите, собственост на физически лица. До най-голямо разминаване между броя на оферти „продава" и „купува" се достига в края на 2008-ма година. Голям процент от тези купувачи са притиснати от различни обстоятелства и търсят бърза реализация. Пазарът обаче е в абсолютен застой, което води до големи отстъпки и спад на цените на база реално сключени сделки. Имотите, чиито собственици имат проблеми и са готови да продават на всяка цена, вече са реализирани. Така новите предложения започват да намаляват, а у продавачите да се заражда идеята, че моментът не е изгоден за продажба и могат да изчакат по-добра цена напред във времето.

В резултат на редица фактори на пазара на имоти днес сме свидетели на продавачи, които са по-склони да оттеглят офертите си, отколкото да продават.

От другата страна на масата стоят купувачите, броят на които, противно на масовото усещане, не се е изменил особено. Хората, които искат да имат жилище, не са по-малко, но са по-притеснени и не искат да сгрешат. Активни са в огледите и сравнително пасивни на финалната права при вземане на окончателно решение за покупка.

„Продавачите стават все по-малко и с тях се работи все по-трудно. Докато купувачите се оказват сравнително постоянна величина, но профилът им се изменя. Търсещите днес са две основни групи", разказва Тасева. „Над 80% от тях са семейства, които се нуждаят от жилище, и една интензивно нарастваща напоследък група - хора, които търсят имота на живота си. Първите се интересуват предимно от цената, докато за вторите сега е моментът да избират сред множество конкурентни имоти и да купят на възможна цена това, което винаги са искали."

Между 470 и 1062 евро е излизал на купувачите квадратен метър жилищна площ в столицата през първите 6 месеца на 2010 година, сочат данните на АДРЕС недвижими имоти на база реално сключени сделки. Най-евтино са се продавали апартаментите в райони като Модерно предградие, Обеля и Овча купел. Най-високи пък са били цените в района на Оборище, Манастирски ливади, Борово и Студентски град.

В София ръстът в цените за последната година е безспорен, сочат данните на Адрес. В столицата нивата през първите 6 месеца на 2010 г. отбелязват среден ръст от 1.46% спрямо предходното полугодие.

Покачване с 2 до 7% за полугодие се наблюдава в някои от районите на София, сред които Редута, Овча купел, Младост. В Дианабад и Слатина пък нивата са се покачили с над 10% за последните 6 месеца. Понижение на нивата с до 11% за полугодие се наблюдава в райони като Надежда, Красно село, Дървеница, Витоша.

Около 250 евро пък е сумата, за която са се наемали двустайни апартаменти в голяма част от кварталите на София през първото полугодие на 2010 година. Сред районите, в които наемите са се движели между 200 и 300 евро, са дори Център и Иван Вазов, както и Борово, Бъкстон, Лагера, Редута, Манастирски ливади, Дианабад. При едностайните жилища в столицата пък средните наемни нива са между 150 и 200 евро. Тристайните апартаменти започват от около 210 евро (за района на Люлин), но не надвишават 400 евро, сочи анализът на АДРЕС недвижими имоти.

Във Варна най-скъпо през последните 6 месеца - около 900 евро, са се продавали жилищата в Центъра. Единични сделки за над 1000 евро на кв.м. са се сключвали и в други райони на морската столица - Окръжна болница, Бриз, Тракия. Най-ниски стойности на кв.м. са постигнати в кварталите Виница, Владислав Варненчик, Погреби - 560-610 евро за кв.м.

Морската ни столица показва тенденция към продължаващ, макар и вече по-овладян спад - с близо 11% са паднали цените там спрямо същия период на 2009 година. За полугодие нивата са паднали допълнително, но все пак със значително по-умерен темп - 1.55% е понижението в цените за 6 месеца според данните на АДРЕС. С малко над 9% са паднали цените за полугодие в районите на Колхозен пазар и Владислав Варненчик. Част от кварталите започват да бележат известно покачване в ценовите нива на кв.м. -  Възраждане, Трошево, Цветен квартал.

Цените в Пловдив и Бургас също се характеризират с понижение - спрямо същия период на 2009 година те са съответно с 0.54% и 1.02% по-ниски. Над 7% пък е спадът на нивата в Града на тепетата за полугодие.

Тенденцията в по-малките градове на страната за полугодие е към задържане на ценовите нива. Данните на АДРЕС показват, че нивата са претърпели спад от не повече от 5%. Ръст се наблюдава в Кърджали, Велико Търново, Ямбол - там цените са с до 2% по-високи сега, отколкото в края на 2009 година. В малките градове най-често се продават тристайните тухлени жилища в централните части на градовете.

„Пазарът в малките градове се раздвижи, като за месец юни отчитаме 5% ръст на реализираните обеми", коментира Веселин Венев, директор Франчайз система в АДРЕС. „Продавачите са склонни на преговори и отстъпки, но купувачите са притеснени от осигуряването на финансиране поради по-високите нива на безработица и риск в тези градове. По-съществен проблем за пазара е голямото предлагане на слабо търсени имоти - земеделски земи, терени с проекти за изграждане на кооперации, къщи. Техните цени са отбелязали значителен спад на ниво оферти, но продължават да не представляват интерес за купувачите.", допълва Венев.

През май и юни раздвижване има и на пазара на ваканционни имоти. Руските купувачи най-често избират между апартамент във Варна, Бяла или Бургас. Те търсят съчетание на море и близост до градска среда, което лесно може да се намери в момента. Масовият клиент е с малък бюджет и се интересува от най-евтините предложения на пазара. Малък процент са сравнително заможни хора, които са готови да отделят до 200 000 евро, но търсят лукс и първа линия на морето.

Анализът на АДРЕС за първото полугодие на 2010 година ясно показва, че пазарът страда от липса на ясни тенденции.

„Считаме, че е некоректно спрямо българите да правим генерални изводи от конкретни единични сделки. През изминалата седмица в офиса в София беше сключена сделка за 250 000 евро, но това е изключение и далеч не означава, че сегментът на луксозните апартаменти се е съживил", споделя Тасева. „Със същата сила продажба при 30% отстъпка от обявената цена е добро попадение за купувача, но не означава, че по-голяма част от продавачите прегръщат идеята да се лишат от 15% от стойността на имота си", допълва тя.

С оглед на разнопосочните сигнали, прогнозите за предстоящото полугодие са трудни. Възможно е пазарът да усети рязко оттеглянето на продавачите и това да повлияе в посока ръст на цените. Също толкова вероятно е общата икономическа среда и повишаването на цените и данъците да доведе до страх в купувачите и да предизвика застой на пазара.