Имотното оживление от 2015 година продължава и през 2016 година и вече може да се каже, че се превръща в истински бум.

"Ниските лихви по депозитите и отличните условия по ипотечните кредити, в комбинация със силния имотен пазар, повишаващите се цени на имотите в София и силният наемен пазар са стимул за вложение в имот в София", коментира пазарните тенденции Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES. 

"Резултатите от положителното въздействие на тази комбинация от фактори вече са видими - трайно нарастване на обема продажби на имоти в столицата и масово стартиращо ново строителство, което следва да отговори на бързо нарасналото търсене."

"Едва половин година след като за първи път от 2011-а насам средната цена премина границата от 800 евро/кв.м., тя достигна следваща психологическа граница от 900 евро/кв.м. през второто тримесечие, а темпът на нарастване продължи и през третото тримесечие, като вече се балансира и започва да се забавя", допълва Стойкова.

Средни цени

По данни на BULGARIAN PROPERTIES през 3-тото тримесечие на 2016 година средната цена на продадените апартаменти в София е 930 евро/кв.м. при 900 евро/кв.м. за предходното тримесечие. Нарастването на цените през третото тримесечие е с 3.3% на тримесечна база и със 17% спрямо година по-рано.

Средната крайна цена на закупените апартаменти в София за периода юли-септември е 94 400 евро при 87 100 евро през второто тримесечие на годината и 79 800 евро в началото на 2016. Това показва, че и бюджетите, които купувачите отделят за покупка, непрекъснато нарастват. Големите жилища и жилищата във високия сегмент се радват на все по-голямо търсене.

Обеми продажби

Изчисленията, направени по данни на Агенцията по вписванията, сочат, че през третото тримесечие на 2016 година темпът на нарастване на продажбите в столицата се е ускорил. Вписаните продажби на имоти са се повишили с 9.5% на годишна база при ръст на продажбите с 5.3% през второто тримесечие.

Вписани са 6 073 продажби при 5 063 за същия период на 2015 година. Общо за деветмесечието нарастването на продажбите в София е със 7.2% спрямо същия период на миналата година. Тук следва да се отбележи, че реалният ръст на продажбите е доста по-голям поради множеството сделки с имоти в сгради в процес на строителство, които ще бъдат вписани при прехвърляне на собствеността на по-късен етап.

Ново строителство

Реализираните продажби на жилища ново строителство продължават да съставляват около 50% от общия обем продажби в София, а цените на които се предлагат, са по-високи от тези на имотите на вторичен пазар средно с около 80-100 евро на кв.м. Купувачите са силно ориентирани към имоти ново строителство, като голяма част от покупките са "на зелено" или в ранен етап на строителство.

Новото строителство в София преживява бурно развитие с бърза реализация на много от проектите още в начален етап на строителството, но трябва да се има предвид, че повишеното предлагане постепенно ще балансира пазара. Купувачите са отлично информирани относно предлагането и проектите, които са обявени на надпазарни цени трудно срещат интерес, особено ако са в начален етап на строителство.

По-високи цени могат да се постигат само при напреднало строителство, особено завършено с Акт 16, но като цяло трябва да се подхожда гъвкаво към ценообразуването и да няма свръхочаквания от страна на строителните предприемачи и инвеститори.

Параметри на закупените жилища

Двустайните и тристайните апартаменти съставляват съответно 37% и 34% от реализираните продажби през изминалите месеци. Делът на апартаментите с 3 и повече спални нараства на 20% от общите продажби, което отразява стремежа на купувачите към покупка на по-просторни и съвременни жилища. Повечето от тях са в новостроящи се сгради, които са все още в ранен етап на реализация и дават възможност за обединяване на апартаменти с цел постигане на по-голяма жилищна площ с повече помещения според нуждите на купувачите. 

Средната площ на закупените жилища през изминалите месеци е 85 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж, а тухлените сгради имат тотално превъзходство през изминалите месеци. Отстъпките от офертните цени са минимални - в рамките на 1-2%.

Среден престой на имотите на пазара

През последните 6 месеца се забелязва тенденция на удължаване на престоя на имотите на пазара, която се дължи на по-бавната реализация на имотите на вторичен пазар поради силната конкуренция от страна на новото строителство.

В началото на годината за кратко се скъси изключително много срокът за продажба на жилищата и достигна до 60 дни, но след това нарасна предлагането на сгради ново строителство и това постави имотите на вторичен пазар под силен натиск, в резултат на което много от тях останаха на пазара през цялото лято и есента. Към момента средният срок за реализация на имот в София е 150 дни, което е доста дълъг период и показва, че има прекомерен оптимизъм в офертните цени на имотите и те трябва да бъдат определяни внимателно с оглед на текущите тенденции, за да може да се постига продажба на имота в разумен срок.

Търсене по квартали

Кв. "Кръстова вада" и районите по протежението на бул. "Черни връх" и около мол Paradise продължават да привличат особено голям интерес, който е допълнително подпомогнат от откриването на новата метростанция. Развитието на този район е достатъчно видимо и той вече се установи като един от най-предпочитаните райони в София поради комбинация от наличие на метро, близост до Южния парк, търговски център с магазини и удобства за живущите. 

Друг район около Южния парк, който е изключително атрактивен за купувачите, е квартал Гоце Делчев - наличието на голямо търсене и ограниченото предлагане в този район доведе до продажби на по-високи от средните за София цени - над 1000 евро/кв.м.

Кв. "Манастирски ливади" в последните месеци също привлича голям интерес от страна на купувачите. Постепенно се изчиства лошия имидж на квартала на презастроен и без инфраструктура, тъй като предходната вълна ново строителство вече е абсорбирана, инфраструктурата и цялостният облик на квартала постепенно се подобрява.

Наред с това започна нова вълна ново строителство, голяма част от което вече е в напреднал етап на строителство и е на цени от около 800 евро/кв.м., които са привлекателни и достъпни за купувачите и особено за тези, които търсят по-просторни жилища. Квартал "Витоша" е друг квартал с преобладаващо ново строителство, който през последните месеци започва да привлича все по-голям интерес.

Цените на имотите (от около 750 евро/кв.м. за ново строителство) и близостта до основни пътни артерии и сравнително бързото придвижване до централните градски части са сред основните причини за това. Към тези тенденции можем да добавим и Студентски град, в който има ясно обособени зони с развиващо се ново строителство на изгодни цени, което също представлява интерес за купувачите, особено за младите семейства. 

Лозенец и Център продължават да държат лидерството по най-високи цени на жилищата - средната покупна цена през изминалите месеци там е между 1 200 и 1 500 евро/кв.м. Към тях можем да добавим и традиционно скъпите и предпочитани квартали Иван Вазов и Изток, в които цените на имотите са на сходни нива.

Обобщение и перспективи

Очакванията ни са до края на годината пазарът в София да се запази динамичен и обемите на продажби да продължат да нарастват. Това са най-силните месеци за имотния пазар, в които се реализират много от отложените по-рано планове за покупка. През следващата година ще нарасне предлагането на завършени сгради, тъй като голяма част от стартиралите проекти вече са близо до завършване, но наличните в тях жилища ще бъдат малко и с компромиси, тъй като най-хубавите жилища са закупени още на зелено.

През 2016 година станахме свидетели на едно бързо разгръщане на позитивните тенденции на имотния пазар в София, каквото не сме виждали от годините на предходния възходящ цикъл на пазара. Пазарът беше под натиск в периода 2010-2015 година, който не позволяваше на позитивните процеси да се проявят осезаемо, за да може да се оттласнем от дъното и макар цените и обемите продажби да започнаха да нарастват още през 2014 година, винаги оставаше съмнение доколко тези тенденции са устойчиви. 

2016 година показа, че не само че са устойчиви, но и че са в голяма степен подценени и че има много голям заряд в пазара, който вече не може да бъде задържан и процесите протичат много по-бързо от очакваното, за да се компенсират годините на стагнация.