Поредна европейска столица се нарежда в листата на най-недостъпните за имотна покупка места. Този път с балкански привкус. Да притежаваш жилище в Тирана все по-ясно се превръща в недостижим лукс за домакинствата със средни доходи. Данните от пазара на недвижими имоти показват ускорен ръст на цените, който изпреварва значително увеличението на заплатите и задълбочава проблема с достъпността. Нещо повече, тенденцията се наблюдава както при закупуването, така и при наемането на имот.
Европейски цени, регионални доходи
През първата половина на 2025 г. цените на жилищата в Албания отчитат нарастване с 14,6% спрямо предходните 6 месеца и с над 40% на годишна база, сочат данните от индекса на Фишер на Банката на Албания. В Тирана средната цена на кв. м към юни достига около €1830 при вече съществуващи сгради, според Keydata.
Разликите между районите обаче са значителни. В нови проекти в крайните части на столицата цените варират между €1400 и 2000, докато в централни зони като бившия квартал Блоку стойностите достигат €5500 за кв. м.
На този фон средната брутна месечна заплата в Албания за 2024 г. е около €770, по данни на INSTAT - с близо 30% под нивата в други държави от региона, като Сърбия например. Това означава, че доходите не успяват да догонят динамиката на имотния пазар.
Колко струва един апартамент в "заплати"
Според изчисления, базирани на методологията на Deloitte, за покупката на апартамент от 70 кв. м в Тирана са необходими около 19 годишни брутни заплати. Това поставя албанската столица сред най-недостъпните градове в Европа, като по този показател изпреварва дори градове като Атина и Амстердам.
В доклада On the Real Estate Index 2025 на Deloitte Албания е сред страните с най-висок ръст на цените на имотите в Европа през 2024 г. Средната продажна цена на жилищата в страната е нараснала с около 17% на годишна база, което нарежда Албания на второ място след Полша. Ръстът там обаче е подкрепен от държавни жилищни субсидии.
Достъпност, по-ниска от тази в ЕС
"В Албания съотношението между цените на имотите и средния доход е силно неблагоприятно. Двойка със средни доходи се нуждае от между 15 и 19 години, за да си купи апартамент", коментира Стела Дхами от Colliers Albania. По думите й средният стандарт в страните от ЕС варира между 10 и 12 години.
Икономистът Елвин Мека, декан на Факултета по икономика в Tirana Business University, също подчертава, че ръстът на цените не е синхронизиран с увеличението на доходите. Според него пазарът в Тирана става практически недостъпен за голяма част от населението, включително и в периферните райони, където цените растат почти със същите темпове като в центъра.
Какво се случва при наемите
Проблемът с достъпността се задълбочава и при наемите. Международните стандарти приемат за устойчиво ниво разход за жилище до 30% от месечния доход. В Тирана обаче този праг често е надхвърлен.
Към есента на 2025 г. наемите за двустайни апартаменти в райони близо до центъра варират между €600 и 900 на месец, а в крайните квартали - между €400 и 500. За семейства със средни доходи това означава разход за жилище от над 40% от месечния бюджет.
Ситуацията се усложнява допълнително от структурата на разходите на домакинствата. По данни на INSTAT през 2024 г. разходите за храна и безалкохолни напитки заемат близо 40% от месечния бюджет на албанските домакинства, което е значително над средното за ЕС (около 13%).
Това, логично, оставя ограничен финансов ресурс за жилищни разходи и прави както покупката, така и наемането на жилище все по-трудно постижими за средната класа.
Перспективи
Въпреки нарастващата недостъпност интересът към нови жилищни проекти в Тирана остава висок. В райони като Porcelan, около Олимпийския парк и Изкуственото езеро, цените продължават да растат с двуцифрени темпове в рамките на месеци.
Експертите обаче предупреждават, че без ръст на доходите и целенасочени жилищни политики пазарът все по-ясно се откъсва от реалните възможности на местното население. Една тенденция, която може да се превърне в дългосрочен структурен проблем за икономиката на страната.
USD
CHF
EUR
GBP
