Жилище под наем или ипотека - коя ще е по-изгодната сделка тази година

Наем или ипотечен кредит? Това е въпросът, който от години вълнува повечето граждани на по-развитите икономики в Европейския съюз. През 2026-а, първата година на България в еврозоната, след огромния ценови бум на жилищата у нас, съпроводен с небивал ръст на ипотечните кредити, този въпрос става актуален и за България.

Всъщност, въпросът "наем или кредит" вече не е просто житейска дилема, а реална финансова проверка за устойчивостта на всяко домакинство, става ясно от актуален анализ на специализирания портал Imoti.net.

Ръст има на продажните цени, но и на наемите

След години на бързо поскъпване на имотите, ръст на цените се наблюдава и на наемите. Същевременно постепенното затягане на условията за ипотечно кредитиране прави така, че изборът между двете опции изисква повече от интуиция.

Днес месечният наем и вноската по жилищен кредит често са сходни като сума, но носят напълно различни рискове, ангажименти и дългосрочни последици. И все пак, когато купуваме жилище, първоначалната инвестиция на лични средства е в пъти по-голяма от плащането на два наема и депозит.

Най-търсените апартаменти под наем в столицата в първата година от еврозоната: цени и райони

Наемателите стават все по-критични, като предпочитанията им се променят

Тази година решението дали да живеем под наем или да купим жилище с кредит трябва да бъде взето на база реални данни, сравнения с предходната година и ясна представа за личната ни финансова стабилност, подчертават експертите в сектора.

Само за една година жилищният пазар в България премина от фаза на ускорен растеж към по-умерена и зряла динамика. През 2025 г. сделките често се сключваха под натиска на очаквания за ново поскъпване, а годишният ръст на цените в големите градове достигаше двуцифрени стойности. През 2026 г. темпото се забавя, но цените не поемат надолу.

Пазарът се стабилизира на по-високи нива, а купувачите започнаха да подхождат по-предпазливо, с по-добра информираност и по-реалистични очаквания.

Източник: БГНЕС

В началото на 2025 г. средната цена на жилищата в София при реални сделки беше около 2 000-2 100 евро на квадратен метър. Година по-късно, през 2026 г., тези нива вече са между 2 250 и 2 350 евро. Това означава поскъпване от приблизително 7-10% на годишна база.

За един стандартен апартамент от 65-70 кв. м това се равнява на увеличение от 15-20 хиляди евро в крайната цена. Най-осезаемият ефект от този ръст е върху необходимото самоучастие. Ако през 2025 г. купувачът трябваше да осигури около 28-29 хиляди евро, през 2026 г. тази сума вече надхвърля 32-33 хиляди евро, което автоматично изключва част от потенциалните купувачи.

На този фон доходите продължават да растат, но по-бавно от цените на имотите в предходните години. През 2025 г. средната брутна заплата в страната беше около 1 150 -1 200 евро., докато през 2026 г. вече достига приблизително 1 250 -1 300 евро.

В София увеличението е по-осезаемо, но рядко надхвърля 8-9% на годишна база. Това означава, че макар номинално доходите да са по-високи, реалната покупателна способност по отношение на жилищата остава напрегната. Поскъпването на имотите от последните няколко години не е компенсирано напълно от ръста на заплатите, което прави покупката все по-зависима от кредитиране.

Пазарът на имоти в София навъртя 500 000 сделки от 2008-а и (почти) постави нов рекорд

Еврото определено е подтикнало купувачите към действия

Ипотечни кредити и наеми през 2026 година. Сравнението

Ипотечното кредитиране през 2026 г. изглежда различно спрямо година по-рано. Докато през 2025 г. лихвите около 2.5-3% все още бяха широко разпространени, през 2026 г. типичните оферти вече се движат между 3 и 4%. Все по-често се избират фиксирани лихви за първите години, което показва търсене на сигурност и предвидимост.

Източник: iStock

При кредит от около 130 хиляди евро това означава месечна вноска от приблизително 620-650 евро, спрямо 560-580 евро година по-рано. Разликата от над 800 евро на годишна база е осезаема и изисква по-стриктно бюджетиране.

Паралелно с кредитите растат и наемите. През 2025 г. средният наем за двустаен апартамент в София беше около 500-550 евро. През 2026 г. тези нива вече масово са между 600 и 650 евро, като при ново строителство и добри локации често ги надхвърлят. Така разликата между месечния наем и ипотечната вноска практически изчезва. В много случаи наемът вече е равен или по-висок от плащането по кредит за сходно жилище, което кара все повече наематели да преосмислят дългосрочната си стратегия.

Наем или кредит за първо жилище е основна дилема на по-младите семейства

За младите семейства и купувачите на първо жилище изборът през 2026 г. е особено труден. Двойка с общ нетен доход около 1 250- 2 000 евро. може да обслужва ипотечна вноска от порядъка на 600 -750 евро., но това често оставя ограничен финансов буфер. Към жилищните разходи се добавят по-високи цени на услуги, грижи за деца и ежедневни разходи. За много млади домакинства наемът вече не е временно решение, а начин да изчакат по-стабилен момент, без да поемат прекомерен риск.

Разбира се, въвеждането на еврото през 2026 г. добавя нов психологически и финансов пласт към имотния пазар. Макар самата валутна промяна да не води автоматично до поскъпване, тя засилва усещането за фиксиране на цените на по-високи нива. Все повече обяви и сделки се мислят директно в евро, което прави отстъпките по-трудни. При кредитите ефектът е свързан с по-голяма прозрачност и по-тясна връзка с европейските лихвени условия, което намалява изненадите.

През 2026 г. поведението на инвеститорите също се променя. Докато през 2025 г. високият ръст на цените често компенсираше по-ниската доходност от наем, днес балансът е по-деликатен. Наемите са по-високи, но покупните цени и разходите по финансиране също са значително нараснали.

Все повече инвеститори правят внимателна сметка дали наемът покрива ипотечната вноска, данъците и поддръжката, без да разчитат на бъдещо поскъпване. Това охлажда инвестиционното търсене и дава повече възможности на купувачите за собствено ползване.

Българинът притежава жилища за 700 милиарда лева, но не знае кога ще пропаднат

Софийските имоти догониха виенските по цени, но не и по условия

Ипотека или наем: как да вземем информирано решение?

Сравнението между 2025 и 2026 г. ясно показва, че изборът между наем и кредит вече не може да бъде автоматичен. Разликата в месечния разход между двете опции почти изчезна, но разликата в ангажимента остана ключова. Кредитът предлага стабилност и дългосрочен дом, но изисква дисциплина и сигурни доходи.

Наемът осигурява гъвкавост и по-нисък риск, но без натрупване на собственост. През 2026 г. правилното решение зависи не толкова от пазара, колкото от готовността на дадено домакинство да поеме дългосрочен финансов ангажимент в една по-зряла и по-реалистична имотна среда.

През 2026 г. изборът между наем и кредит все по-малко се свежда до това кое е по-евтино и все повече до това кое решение е устойчиво за конкретния доход, начин на живот и дългосрочни планове.

Междувременно, по-дългосрочните прогнози на повечето брокери показват, че както цените на жилищата, така и тези на наемите ще растат през следващите годините. Това обече вече ще става по-умерено и ще важи за по-добрите жилища и райони. Какъвто, впрочем, е примерът на всички страни в еврозоната.