Пазарът за наеми в София в първата година от членството на България в еврозоната вече е променен. Той не се определя само от района. С времето наемателите стават все по-критични и отдават по-голямо значение на качеството на жилището, разпределението, енергийната ефективност, разходите за поддръжка и наличието на паркомясто, става ясно от нов анализ на портала за недвижими имоти Imoti.net.
"В рамките на един и същи район разликата между старо, нереновирано жилище и модерен двустаен апартамент в нова сграда може да достигне стотици евро месечно. Именно това прави анализа на двустайните апартаменти под наем ключов за разбирането на реалната логика на пазара", пишат брокерите.
Най-търсените апартаменти под наем в столицата към днешна дата са двустайните.
Апартаменти под наем в различните райони на София:
Център и Докторски паметник - премиум сегментът на наемния пазар
Централните части на София, включително районите около Докторски паметник, продължават да задават горната граница на цените за двустайни апартаменти под наем. Към началото на 2026 г. офертните наеми в този сегмент обичайно започват около 750 евро и при качествено реновирани жилища достигат 900 евро и повече. Това са имоти, при които локацията е водещият ценови фактор, а предлагането е силно ограничено.
Източник: БГНЕС
Търсенето в Центъра е специфично и сравнително устойчиво. Наематели са предимно чужденци, служители на международни компании, дипломати, адвокати, архитекти и хора със свободни професии. За тях близостта до работното място, институциите и културния живот е решаваща, а цената остава вторичен фактор. В този сегмент ясно се вижда промяна в очакванията - апартаменти без съвременен ремонт, дори и в отлична локация, все по-трудно задържат високи наемни нива и остават по-дълго в обявите.
Лозенец и Изток - утвърдени квартали със стабилно търсене
Лозенец и Изток остават сред най-желаните квартали за наем на двустаен апартамент в София и през 2026 г. Средните офертни цени в тези райони обикновено са в диапазона 750-800 евро, като при апартаменти в близост до метро, паркове или с включено паркомясто се наблюдават и по-високи нива.
Това са квартали с ясно изразен профил - предпочитани от наематели, които търсят дългосрочно жилище и по-високо качество на средата. Тук по-често се сключват договори за по-дълги периоди, а текучеството на наематели е по-ниско. Именно тази стабилност прави Лозенец и Изток привлекателни не само за живеене, но и за инвеститори, които залагат на сигурност, а не на максимална доходност.
Южните квартали - Хладилника, Кръстова вада и Манастирски ливади като двигател на пазара
Южните квартали на София продължават да бъдат най-динамично развиващата се зона на наемния пазар. В Хладилника, Кръстова вада и Манастирски ливади двустайните апартаменти под наем към началото на 2026 г. най-често се предлагат в диапазона 800-860 евро. Тези нива вече се възприемат като "нормални" за района и рядко предизвикват изненада сред наемателите.
Основната причина за това е концентрацията на ново строителство, модерни жилищни комплекси и добрата свързаност с бизнес зоните на града. Наемателите в тези квартали са изключително взискателни - те очакват функционално разпределение, добро естествено осветление, съвременни уреди и най-вече сигурно паркиране. Апартаментите, които не отговарят на тези критерии, трудно защитават високите си цени, независимо от локацията.
Младост и Дружба - реалният "гръбнак" на масовото търсене
Младост и Дружба продължават да бъдат едни от най-важните квартали за наемния пазар в София. Към началото на 2026 г. средните офертни наеми са около 630-690 евро, като търсенето е най-силно концентрирано около метростанциите и офис зоните.
Тук пазарът е изключително рационален. Наемателите сравняват активно офертите и са чувствителни към всяка разлика в цената, състоянието или разпределението. Това прави тези квартали своеобразен "барометър" за реалната платежоспособност на пазара. Добре поддържаните апартаменти се отдават бързо, докато компромисните имоти често изискват корекция на цената.
Студентски град - активност, споделяне и сезонност
Студентски град запазва ролята си на един от най-активните пазари за двустайни апартаменти под наем. Към началото на 2026 г. средните офертни цени са около 650-660 евро. Характерно за района е, че голяма част от апартаментите се наемат от двама души, което позволява поддържането на тези ценови нива.
Пазарът тук е силно сезонен и зависим от академичния календар. В същото време се наблюдава ясно повишаване на изискванията - наемателите все по-рядко приемат стари мебели и лошо поддържани жилища. Това принуждава част от собствениците да инвестират в обновяване, за да останат конкурентни.
По-достъпните квартали - бюджетен сегмент с постоянен интерес
В западната и северната част на София, включително райони като Надежда, Банишора и части от Люлин, двустайните апартаменти под наем остават най-достъпни. В началото на 2026 г. офертните цени обичайно са между 450 и 580 евро.
Търсенето е водено основно от цената, като наемателите често правят компромиси с локацията или сградния фонд. Откроява се обаче една ясна тенденция - добре поддържаните апартаменти с добър транспорт се отдават под наем значително по-бързо.
Прогнозата на брокерите за 2026 година
Към началото на 2026 г. наемният пазар в София е по-зрял, по-сегментиран и значително по-взискателен от преди. За наемателите това означава повече избор, но и необходимост от по-висок бюджет за качествено жилище. За собствениците - нужда от адекватна оценка на имота и инвестиции в качество, ако искат бързо отдаване и стабилен наем.
Според експертите най-вероятният сценарий за годината е да наблюдаваме умерена стабилизация с лек възход при по-качествените имоти. Очаква се наемите в централните и южните квартали да продължат да растат плавно, докато в по-достъпните райони цените ще останат относително стабилни.
Именно двустайните апартаменти остават най-търсени и съответно са ключовият сегмент, който най-точно отразява реалното състояние и посоката на развитие на пазара на наеми.
USD
CHF
EUR
GBP
