Airbnb ефект в София или с колко растат цените на жилищата в центъра, заради ръста на приходите от краткосрочните наеми

Airbnb напоследък изпада в немилост. В Малта планират да въведат нови правила, които да забранят отдаването на апартаменти през платформата Airbnb в жилищни сгради. В Гърция се готвят подобни мерки. Барселона пък смята до 2029 година да забрани отдаването на апартаменти под наем на туристи. В испанския град активността на Airbnb за периода 2009-2017 води до 3,7% увеличение на цените на жилища, а в горещите туристически квартали увеличението в цените достига 17%. Това е т.нар. "Airbnb" ефект. Това е феномен, при който активността при краткосрочното отдаване води до увеличение на цените на имотите в различни градове по света и има доказателства и за множество останали мегаполиси.

Има ли подобен ефект върху цените на имотите в столицата?

Оказва се, че има - за периода 2019-2022 г. съществува статистически значима положителна връзка между приходите от краткосрочни наеми и цените на имотите в централните части на София. Това установява проучване за столицата, като данните са предоставени водещата компания в бранша - Флат Мениджър, в допълнение с информация за цените на жилищата от най-голямата агенция за недвижими имоти - Адрес.

Според проучването 1% ръст на приходите от краткосрочен наем се асоциира с увеличение от 0.17% в цената на жилищата в центъра на града.

Таблицата показва годишното изменение на приходите от краткосрочен наем и увеличението на цените на имотите в центъра: (Модел 1)

Видимо е, че Airbnb ефектът е бил най-слаб през пандемичната 2020 г., когато туризмът замръзна. През 2021 г. и 2022 г. се вижда увеличение на приходите от краткосрочни наеми съответно с 29% и 37%.

Акумулираният ръст на цените на имотите в центъра на София, свързан с увеличението на приходите от краткосрочно отдаване се изчислява на 8,57%.

"Интересното е, че когато данните от пандемичната 2020 г. са изключени от проучването, връзката става още по-силна. В този случай, 1% увеличение на приходите от краткосрочни наеми се асоциира с 0.478% увеличение на цените на жилищата в центъра. Модел 2 показва значително по-силна връзка между приходите от краткосрочни наеми и цените на имотите", пише авторът на доклада.

Модел 2 показва значително по-силна връзка между приходите от краткосрочни наеми и цените на имотите:

Проучването използва номинални стойности, което означава, че наблюдаваната връзка отчасти отразява и инфлационните ефекти през периода, макар изследването до известна степен успява да отдели този ефект. Модел 1 е основният модел в изследването. Toй вĸлючва и пaндeмичнaтa 2020 г., зa дa пpeдcтaви по-цялостен модел зa влияниeтo нa ĸpaтĸocpoчнитe нaeми въpxy цeнитe нa жилищaтa. Моделът пoĸaзвa ĸaĸ Аіrbnb eфeĸтът ce пpoявявa в ycлoвия нa иĸoнoмичecĸa нecигypнocт и пocтeпeннo възcтaнoвявaнe. От друга страна, Модел 2 представя по-оптимистичен сценарии на Airbnb ефектът при благоприятни икономически условия.

Върху кой тип жилища влияе най-много феноменът?

Проучването  показва, че студиа, едностайни и двустайни са повлияни от приходите от краткосрочни наеми. Студиата и едностайните апартаменти например, които обикновено са по-популярни на пазара за краткосрочни наеми, са най-чувствителни към Airbnb феноменът. Повишените приходи при студиата обаче са свързани с увеличение на цените не само в техния собствен сегмент, но също така и при едноспалните и двуспалните апартаменти, докато ръстът на приходите от едноспални апартаменти в Airbnb се асоциира с увеличение на цените на студиата и двуспалните апартаменти. Ефектът е обобщителен за целия централен район в София, като в специфични зони вътре в центъра резултатите може да варират.

90% от сделките с жилища в София са с ново строителство. Ръстът на цените е 12% за година

Новите строежи са предпочитани, заради модерните технологии на изграждане, които ги правят по-перспективна инвестиция

Престоящи регулации от догодина

В случай на по-стриктни регулации за много от настоящите имоти краткосрочното отдаване би престанало да бъде доходоносна опция.

Ако за нерегламентираните имоти регулациите се приложат ефективно, това значително ограничило предлагането на имоти в краткосрочните платформи. Това е напът да се случи още в самото начало на 2025 година. Тогава основни платформи за краткосрочно отдаване като Booking.com ще приложат главната Европейска Директива - DAC7, целяща да изсветли приходите от платформи за краткосрочно отдаване, а нередовните апартаменти ще бъдат премахнати от платформата.

Най-големият оператор на ваканционни имоти в ЦИЕ придоби българската Flat Manager и създава основен играч на Балканите

Това е първата международна сделка, осъществена от полската компания за управление на имоти

С по-малкото предлагане, доходността на регламентираните имоти на краткосрочен наем би се повишила значително. В такъв случай е възможно Airbnb ефектът да се доближи до нивата от 2021 и 2022 г. в Модел 1, с възможност за около 5% годишен ръст в цените на имотите в центъра на София. Възможно е също така при по-благоприятни икономически условия ефектът да се засили още повече, като това доведе до по-бурен растеж на цените, подобен на резултатите от Модел 2.