В България лихвите ще растат, но по-плавно от останалите страни в ЕС

В България покачването на лихвените проценти е факт - то започна още през миналата година. На фона на останалите държави обаче, у нас този процес се случва плавно. Последните данни на Българската народна банка сочат, че месечното увеличение на Годишния процент на разходите (ГПР), който представлява реалната цена на заема и на лихвения процент по ипотечните кредити е с по 0.05 пр. пункта. На какво се дължи увеличението на лихвите по ипотечните заеми и до къде ще стигнат нивата им?

На първо място е редно да припомним, че през последните месеци Европейската Централна Банка (ЕЦБ) стриктно следва политика на повишаване на основния лихвен процент с цел понижаване на нивото на инфлация в Еврозоната. Последното покачване на основния лихвен процент на ЕЦБ е от началото на февруари 2023 г. - с 50 базисни пункта.

"Това е сигурен сигнал, че се очаква ръст на лихвените нива и в България, но значително по-плавен отколкото в останалите държави в Европейския съюз", коментираха за money.bg банковите експерти на ПроКредит Банк.

Според анализаторите в дългосрочен план цената на финансирането от кредитните институции ще се повиши, в отговор на променящата се монетарна политика на ЕЦБ, конюнктурата и цената на привлечения ресурс. И докато на банковия пазар вече се забелязва бавно покачване на лихвените нива по кредитите, не се очаква жилищните кредити да се отклонят от общите тенденции.

"Трудно бихме могли обаче да прогнозираме точно с колко ще "поскъпнат" жилищните кредити, очакванията са те да следват общите тенденции на възходящо движение на лихвените нива на финансиране от банковия пазар", поясняват от ПроКредит Банк.

Цените и наемите на двустайните и тристайните апартаменти в София "замръзнаха"

Реалните данните не показват спад, а само запазване на цените на едни от най-високите им нива

Макро икономическите очакванията са че през 2023 година лихвените нива ще се увеличат от 0,5% до 1%, макар че тази прогноза засега не се оправдава.

"В крайната цена на жилищния кредит участват различни компоненти, като основният е цената на ресурса за банката. При увеличение на лихвените нива по привлечени средства би следвало това увеличение да се прехвърли към цената на кредитите, които отпуска банката", отбелязват анализаторите от УниКредит Булбанк.

Факторите, които влияят на размера на лихвите

"Настоящата картина в лихвите по новоотпуснатите жилищни кредити e по-скоро повлияна от динамиката на бизнес средата, сезонни фактори и с маргинален засега отзвук от предизвикателствата на икономическата конюнктура, което води до плавното им покачване", обясниха експертите от Банка ДСК. Като посочиха, че пазарните проучвания не показват прекомерна волатилност в оферираните лихви, но има индикации за предпазливост в рисковата политика на банките.

Важно е да отбележим, че основен фактор при ценообразуването на кредитните продукти е цената на ресурса и съответно е функция на необходимостта от привличане на такъв, наред с редица други обстоятелства. Повечето обаче са трудно прогнозируеми процеси и зависят до голяма степен от индивидуалните политики и състояние на банките (ликвидност, капиталова адекватност, рисков апетит, управление на риска и т.н.).

Новоотпуснати и стари ипотечни кредити

Както при новите, така и при съществуващите кредити, факторите на влияние върху цените са едни и същи и банкерите очакват плавно увеличение.

Лихвите сринаха ипотечните кредити в най-голямата източноевропейска държава в ЕС

Над 40% от кредитополучателите се възползват от кредитна ваканция

Масовият модел на ценообразуване при кредитите на гражданите е обвързан с индекси. При експозициите в лева, водещите банки в страната използват "депозитни индекси", пряко обвързани с лихвите по пасива на банковата система. За разлика, експозициите в евро в повечето случаи се индексират със стойността на Юрибор, който поради съвкупното влияние на неблагоприятната макрообстановка в Европа, нарасна с доста бърз темп в последните месеци.

Позитивна страна на използваният индекс при левовите кредити, обвързан с депозитния пазар, е че не се очаква да има подобни пикови екстремуми и да отрази единствено и само тенденциите, породени от вътрешното икономическо развитие в България.

Фиксиран или плаващ лихвен процент?

Противно на очакванията, банките не усещат спад в търсенето на финансиране за покупка на жилище. Промяната се усеща по-скоро във вида на лихвения процент.

Източник: iStock Images

"За последните три месеца, голяма част договорите ни са сключени при фиксиран лихвен процент. За сравнение с предходната година, когато почти 100% от клиентите ни, избираха плаващ лихвен процент", разказаха от ПроКредит Банк. 

Промяна в лихвата има при плаващия лихвен процент и тя важи както за нови, така и за настоящи клиенти на банките.

Лихвите по ипотечните кредити и имотният пазар

Инвестицията в недвижим имот е традиционен инструмент за българите да вложат спестяванията си, особено при наличието на нулеви депозитни лихви, каквито наблюдаваме в момента.

Задава ли се краят на рекордно евтините ипотеки?

Депозитите също "чупят" рекорди

Според анализаторите от Банка ДСК на този етап веригата "търсене-предлагане и финансиране" е в правопропорционален общ тренд, който върви към леко охлаждане. Същевременно инфлацията, която надмина доста ръста на цените на имотите в периода и дори "стопи" част от акумулирания прираст в последните години, се оказва подбудител на търсенето.

"Тази линия на динамиката до голяма степен предпазва от образуването на т.нар. "балон", въпреки исторически продължителния и стръмен ръст на цените на имотите в последните години", посочиха от Банка ДСК. И допълниха, че това не е гарантиран в бъдещето път на развитие и появата на дисбаланси, в описаната по-горе верига, биха дали определени негативни влияния, като например понижено търсене и предлагане, увеличена безработица, ограничен темп на ръст на доходите и.н.

Охлаждане след жега: Сделките с имоти в големите градове тръгнаха надолу, но не съвсем

Покупко-продажбите на тримесечна база растат, но на годишна намалят

"При настоящата тенденция, обаче, това би довело до по-плавни и синусоидни движения и по-малко вероятно до резки спадове", отбелязват банкерите.

Според експертите е логично пазарът на жилища в България да претърпи охлаждане в известна степен през следващите години. Цялостно тази тенденция е факт, макар и почти незабележимо.

При намален интерес от купувачите е възможно задържане на цените на текущите нива.

"Примерът от пазари със значителен спад на сделките с недвижими имоти в САЩ показва, че не се наблюдава сериозно намаление в цените, тъй като продавачите не са склонни да се разделят с имота си на по-ниски цени. Специалистите в областта биха казали, че пазарът на недвижими имоти се променя от "пазар на продавача" към "пазар на купувача", казват още анализаторите от УниКредит Булбанк.

Източник: iStock Images