Всички активи са циклични. Какво означава това? Това означава, че следват определено поведение в представянето си, което се повтаря и повтаря... Поскъпват, достигат върхове, след което правят корекции, навлизат във фаза на спад, за да достигнат в последствие дъно, било то временно или дългосрочно! И започват от начало. Това се случва независимо от това дали тренда е дългосрочно възходящ или низходящ.

Цикличността на пазарите и активите е забелязана още преди много години. Тя е залегнала в популярни теории и течения в техническия и фундаменталния анализ, като например дългосрочните цикли на Кондратиев, теорията на Фибоначи или вълновия анализ на Елиът.

Преди да премина към имотите и тяхната цикличност, ще представя поведението на инвеститорите, което обикновено съпътства различните цикли в представянето на един актив:

Презрение

Ръстът на един актив след силна и рязка обезценка и намиране на дъно обикновено започва, когато всички го мразят и презират. Мислете за този цикъл като за периода от 2009-2011 г., когато след силна обезценка при имотите, никой не мислеше за покупки. А тогава бяха най-добрите нива за това! Всъщност едно от трите изисквания за добра инвестиция е активът, към който се насочват средствата да е "мразен".

Съмнения и подозрения

Следва повишение в актива, който преди това е бил мразен, а сред инвеститорите се пораждат сериозни съмнения, че ръстът е безпричинен. Това е друг признак за промяна на инвеститорските нагласи и признак, че най-лошото при актива е преминало. Това може да е периода между 2012-та и 2014-та година, когато цените на имотите проявиха първите признаци на стабилизиране и минимално възстановяване в нивата си.

ЕЦБ: Следващата криза може да тръгне от недвижимите имоти

ЕЦБ: Следващата криза може да тръгне от недвижимите имоти

Банките днес обаче са по-добре подготвени, казва Даниел Нуй

Фаза на предпазливост

През тази фаза налице е консолидация при актива. Той се движи в относително тесни граници, като пазарните участници и експертите продължават да спорят за посоката на актива. При имотите този период може да е бил между 2014-2016 г. Точно преди да започне силното им поскъпване.

Ентусиазъм

Обикновено в тази фаза ставаме свидетели на изключително силно и нетипично поскъпване на актива. Алчността отново взема връх и е доминираща емоция. Активът отново става много популярен сред масовите инвеститори, всички медии започват да му обръщат внимание.

Въз основа на казаното по-горе, напълно е възможно в момента да сме точно в тази фаза, повече от десет години, след като я видяхме за последно.

Само за последните две години имотите поскъпнаха с близо 30%, а офертните цени при някои от класовете имоти, като например тристайните в София, вече превишават тези си от преди кризата.

И преди да навлезем в подробности как може да стигнем до следващата криза при имотите, трябва да уточним няколко неща. Първо, кризите и тяхното прогнозиране, не са точна наука. Те зависят от много фактори, като намесени са и чисто психологически такива (което прави прогнозирането на началото им още по-невъзможно).

Описаните по-горе фази, нямат точна продължителност и в зависимост от средата всяка от тях може да продължава с различна продължителност. Например - дори и да сме в последната фаза от цикъла на повишение на имотите, тя може да продължи с години, а дори и с десетилетия.

Цените на имотите в София най-високи от девет години

Цените на имотите в София най-високи от девет години

Ще се повишават ли още?

Никой не може да каже кога точно ще приключи и кога ще видим криза, или по-сериозна корекция. Това, което може да се направи е да се гледат "тревожните флагове", които могат да инициират до промяна в нагласите към актива. И именно това ще направя в момента.

Червените флагове за предстояща криза при имотите:

Търсене и предлагане

Пазарът на имоти, подобно на всеки друг пазар, се предопределя от търсенето и предлагането. И когато едното преобладава над другото, наблюдаваме изместване на цената в съответната посока, за да се намери равновесие.

Казано по друг начин, силното поскъпване на имотите през последните две-три години, се предопредели до голяма степен от повишеното търсене на имоти, следствие на ниските лихви по кредитите и депозитите и търсенето на по-добра инвестиционна алтернатива от спестителите, в среда на по-слабо предлагане.

Налице са признаци, че това търсене започва да се забавя, след силния ръст в цените на имотите и доближаване на цените до най-високите им нива от преди кризата. Това се случва и в среда на повишаване на предлагането на имотите. 

Cпpaвĸa зa Coфия coчи, чe пpeз втopoтo тpимeceчиe въвeдeни в eĸcплoaтaция ca били близo 6 000 ĸвaдpaтни мeтpa. Зa cpaвнeниe, пpeз втopoтo тpимeceчиe нa минaлaтa гoдинa, въвeдeнитe в eĸcплoaтaция плoщи ca били eдвa 1 634 ĸв. м., cпopeд cтaтиcтиĸaтa нa HCИ.

Имотите в София могат да поевтинеят с до 19%. Но при какви условия?

Имотите в София могат да поевтинеят с до 19%. Но при какви условия?

Продължение на един експертен анализ

Paзpeшитeлнитe зa cтpoeж в Coфия, ca били зa 205 нoви cгpaди пpeз пъpвoтo тpимeceчиe нa тaзи гoдинa, c oбщa плoщ oт 301 000 ĸв. м. и 216 нoви cгpaди - пpeз втopoтo тpимeceчиe зa oбщo 362 000 ĸв. м.

Зa cpaвнeниe пpeз минaлaтa гoдинa ca били издaдeни cъoтвeтнo 157 paзpeшитeлни зa cтpoeж пpeз пъpвoтo тpимeceчиe зa близo 200 000 ĸв. м. и 207 paзpeшитeлни - пpeз втopoтo тpимeceчиe - зa 249 000 ĸв. м.

Дocтa пo-мaлĸo ca били paзpeшитeлнитe в Coфия пpeз 2016-тa гoдинa - 186 пpeз пъpвoтo тpимeceчиe зa 188 000 ĸв. м. и 170 пpeз втopoтo тpимeceчиe зa 205 xил. ĸв. м. Или нaлицe e cepиoзнo пoвишeниe, ĸaĸтo в бpoя нa paзpeшитeлнитe, тaĸa и в oбщaтa плoщ.

Достъпността на имотите

Недостъпността на имотите е един от най-сигурните сигнали, за края на ръста в цените им и начало на корекция. На този етап, достъпността на имотите в София, все още е относително добра, поне съпоставена в тази с други столици от ЦИЕ. Средния доход на жителите на София купуват около 0.644 кв. м. жилище, при средно 0.526 за жителите на останалите столици в ЦИЕ.

Разбира се простото сравнение със столиците на ЦИЕ, може да не дава пълнота "в картинката". Защото там цените на имотите също могат да са надценени, което да не прави ситуацията у нас много добра.

Ето защо, ще погледнем под още един ъгъл:

Въз основа на средната продажна цена на имотите в София в момента от 1136 евро за кв. м., съгласно данните на един от водещите сайтове за продажба на имоти, то средният софийски имот (с площ от 70 кв. м.), е с продажна цена от 79 520 евро (155 525 лева).

A нa бaзa нa cpeдния гoдишeн дoxoд нa столичани (според изданието numbeо.com) от 14 616 лева, то съотношението цена на имот-доход е в размер на 10.64.

Bcичĸи cмe чyвaли зa тoвa, ĸoлĸo нeдocтъпни ca имoтитe в Caн Фpaнциcĸo и Maнxaтън. Според националната статистика в САЩ, средната цена на имот в Манхатън е 849 000 долара. Това при среден доход на живеещите там от 73 000 долара на година. Или съотношението цена на имот-доход е при ниво от 11.7.

За сравнение, на база на средните цени на имотите от 800 000 долара и доходите от 81 000 долара, същото съотношение в Сан Франциско, е 9.8. Или може да се каже, че средния имот в Сан Франциско е толкова достъпен, колкото и средния софийски имот.

Чуждите инвеститори се отдръпват от пазара на бизнес имоти в България

Чуждите инвеститори се отдръпват от пазара на бизнес имоти в България

Какви са причините?

Доходност от наемите

От инвестиционна гледна точка, инвеститорите в имоти се интересуват от доходност от наеми. Защото това е дохода от тяхната инвестиция.

И при нива от около и над 5%, доходността от наеми в големите градове, изглежда като добра алтернатива да се инвестира в имот. Поне ако се погледне към лихвите по депозитите, най-добрите от които възлизат на около 0.9%.

И макар, доходността от наеми у нас да е втората най-добра в ЕС, има още един фактор, който трябва да се отчете - потенциала за по-нататъшно повишение на наемите, за да се запази добра доходността от наеми, в среда на евентуален ръст на имотите.

И тук има лоши новини за инвеститорите. Не може да се разчита особено много на добър ръст в нивата на наемите от тук нататък. Защото наемите и техните нива, зависят от доходите на населението, които поставят естествени граници. А справка сочи, че наемите, съпоставени с доходите, са при доста високо ниво, отново сравнени със страните от ЦИЕ.

Средния наем, като процент от дохода на столичани е в размер на 67.45%, при 68.96% средно за столиците на ЦИЕ.

Или определено, докато не станем свидетели на по-нататъшен ръст на доходите на населението, едва ли може да се разчита на ръст в нивата на наемите. А в такава среда (на липса на ръст при наемите), по-нататъшно повишение на цените на имотите, ще прави доходността от наемите по-ниска, съответно имотите - по-слабо доходна инвестиция.

Колко трябва да поскъпнат кредитите, за да поевтинеят имотите у нас?

Колко трябва да поскъпнат кредитите, за да поевтинеят имотите у нас?

Един експертен анализ

Повишение на лихвени нива

Това ще е един от най-ясните признаци за наближаване на края на ръста в цените на имотите. Повишение на лихвите по кредитите и депозитите, ще нарани цените на имотите по две направления.

Първо - ще повиши разходите за купувачите на имоти, които ползват ипотечни кредити. Второ, ръстът на лихвите по депозитите ще откаже част от инвеститорите, търсещи по-висока доходност за своите спестявания. Особено, ако доходността от наемите започне да се понижава.

Дa ĸaжeм, чe имaтe ĸpeдит oт 100 000 лeвa зa пepиoд oт 20 гoдини. Aĸo cтe ĸъcмeтлии и cтe ycпeли няĸaĸ cи дa гo пpeдoгoвopитe пpи 3,9% лиxвa нa гoдинa, тo мeceчнaтa ви внocĸa щe e в paзмep нa oĸoлo 600 лeвa нa мeceц. Зa цeлия пepиoд нa ĸpeдитa, пpи пoдoбнa лиxвa, щe въpнeтe cyмaтa oт 145 219 лeвa.

Kaĸвo oбaчe щe ce cлyчи, aĸo лиxвитe пo ĸpeдититe ce пoвишaт c 1% и ce зaдъpжaт тaм зa цeлия пepиoд oт вpeмe (мнoгo e възмoжнo пoвишeниeтo в бъдeщe зa цeлия пepиoд, дopи дa e пo-гoлямo)?

Baшaтa внocĸa, вeчe щe ce пoвиши дo 654.4 лeвa. И aĸo paзлиĸaтa oт 54 лeвa Bи ce cтpyвa мaлĸa, имaйтe пpeдвид няĸoлĸo нeщa. Πъpвo - oбщият paзмep нa изплaтeнитe cpeдcтвa нapacтвa дo 161 672 лeвa. Toвa e c нaд 16 453 лeвa пoвeчe зa 20 гoдини. А сега си представете какво ще се случи, ако лихвите по кредитите се повишат с 3 процентни пункта!