Тристайните апартаменти в София рекордно скъпи. Прегря ли имотният пазар?

Помните ли бума в цените на недвижимите имоти от 2008-ма година - точно преди началото на световната финансова криза. Е, оказва се, че някои имоти в столицата са дори по-скъпи от тогава, въз основа на продажните им цени.

И по-точно става въпрос за тристайните жилища в София. Справка сочи, че към средата на август офертните цени на този тип жилища са при ниво от 90 250 евро, спрямо 89 775 евро средна цена за имот през 2008-ма година.

Определено данните дават повод за тревога по отношение на имотния пазар следствие на бурния ръст в цените на жилищата. За последните три години средните продажни цени на имотите са добавили над 30% към стойностите си.

Няма как да не припомним една графика, която сочи насочване на цените на имотите към най-високите им стойности отпреди кризата и притеснителното доближаване до тях. 

Статистика: Imot.bg 

Както се вижда от графиката, останалите типове имоти, освен тристайните, все още не са достигнали до пиковите си стойности от 2008-ма година. Но уверено са се насочили към тях.

Най-близо до върховите стойности са цените на имотите на четиристайните, които са на по-малко от 10% от тези нива. На близо 15% от върха си са двустайните имоти. Най-далеч от рекордните си продажни цени са едностайните - на около 25% от тях.

Данните могат да са първия по-сериозен симптом за "прегряване" на имотния пазар. В тази насока можем да посочим няколко фактора, които още могат да притесняват участниците на пазарния сегмент.

Кои имоти в София, Пловдив и Варна носят най-висока доходност от наем?

8% не са мит

На първо място е повишеното предлагане на имоти.

Pъcтът в цeнитe нa имoтитe paзмpaзи пaзapa на имоти и "oтлaгaнитe" във вpeмeтo пpoeĸти oт cтpaнa нa пpeдпpиeмaчитe бяxa pecтapтиpaни. Toвa ce oчaĸвa дa пoвиши пpeдлaгaнeтo нa имoти пpeз тази и следващата година.

Справка за София сочи, че през второто тримесечие въведени в експлоатация са били близо 6 000 квадратни метра. За сравнение, през второто тримесечие на миналата година, въведените в експлоатация площи са били едва 1 634 кв. м., според статистиката на НСИ.

Разрешителните за строеж в София, са били за 205 нови сгради през първото тримесечие на тази година, с обща площ от 301 000 кв. м. и 216 нови сгради - през второто тримесечие за общо 362 000 кв. м.

За сравнение през миналата година са били издадени съответно 157 разрешителни за строеж през първото тримесечие за близо 200 000 кв. м. и 207 разрешителни - през второто тримесечие - за 249 000 кв. м.

Доста по-малко са били разрешителните в София през 2016-та година - 186 през първото тримесечие за 188 000 кв. м. и 170 през второто тримесечие за 205 хил. кв. м. Или налице е сериозно повишение, както в броя на разрешителните, така и в общата площ.

Имотите в София могат да поевтинеят с до 19%. Но при какви условия?

Продължение на един експертен анализ

Доходността от наеми е зависима от лихвите

Безспорно, ръстът в цените на имотите се подкрепи и от търсенето им с инвестиционна цел. След връщане на парите на депозантите в КТБ голяма част от тях започнаха да търсят по-добра инвестиционна алтернатива за средствата си, в среда на рекордно ниски лихви. И имотите, се оказаха естествения избор, за традиционно консервативните в инвестициите си българи.

Имотите в столицата носят доходност от наем в рамките на около 5% на годишна база, което все още е в пъти по-високо от най-добрите лихви по едногодишните депозити - при нива от около 0.9%.

Силното поскъпване на имотите до момента бе съпътствано и от съпоставимо повишение в наемите. Последните обаче, едва ли могат да продължат да се повишават с досегашните си темпове, предвид на факта, че са обвързани с реалните доходи на населението, чиито ръст е далеч по-слаб.

Негативен ефект върху ръста в цените на имотите и наемите може да се очаква да се види и при потенциално повишение на лихвите по кредитите и депозитите евентуално през следващата година (когато ЕЦБ се очаква да прекрати програмата си на стимули и да прибегне към първото си повишение на лихвите).

В заключение може да се каже, че ръстът в цените на имотите от последните две-три години, едва ли може да продължи с настоящите си темпове, в среда на очаквано повишение на предлагането и достигнат пик в цените на наемите. Повишението в лихвите пък, е възможно да е друг фактор в бъдеще, който да ограничи нарастването на цените на "нагорещения имотен пазар".

Колко трябва да поскъпнат кредитите, за да поевтинеят имотите у нас?

Един експертен анализ