Деветмесечието тази година бе белязано с вълна от новозапочнати проекти на пазарите на офис площи и индустриални имоти. Засиленото търсене на площи под наем в комбинация със стабилните наемни нива даде увереност на предприемачите да инвестират в ново строителство.

Това показва представеният днес анализ на Forton, стратегически партньор на Cushman & Wakefield за България и Македония с 10-годишен опит на пазара на бизнес имоти.

„Активните инвестиции в земя и нови проекти показват, че пазарът на бизнес имоти навлиза в нов възходящ цикъл. Очакваме този тренд да се запази през следващите месеци и да бележи годината като цяло", каза Михаела Лашова, изпълнителен директор на компанията.

Инвестиционен пазар

Сделките със строителни парцели продължават да доминират на инвестиционния пазар, като формират 60% от обема му през деветмесечието. Това се равнява на €58 млн. от общо близо €97 млн. обща стойност за периода.
През третото тримесечие най-големите инвестиционни сделки бяха покупката на 14 000 кв. м от „Кауфланд България" за строителството на хипермаркет във Варна. Продавач е „Спортен комплекс Варна", а платената цена е €9.4 млн.

Сделки със земя за строителство на търговски площи също не липсват. Планираните проекти са предимно в биг-бокс сегмента, където има компании с планове за активна експанзия в близките години.

Показателен за предприемаческите нагласи в София е и интересът към инвестиции във все по-мащабни проекти, които съчетават различни видове площи.

Офис площи

Завършването на най-големия офисен проект за годината Capital Fort и подписването на най-голямата наемна сделка за същия период - тази за 7300 кв. м с Visteon, бяха сред по-значимите събития през третото тримесечие.

Също през третото тримесечие започна строителството на четвърта фаза на Expo 2000, както и на новия проект на Bernard Investments бул. „Цариградско шосе".
Въпреки инвестициите в нови проекти, качественото предлагане на офис пазара остава ограничено. Това е причината много от наемателите да сключват договори за площи още по време на строителството, което се очертава като все по-масово явление.

Данните показват, че от общо 167 000 кв. м в строеж към третото тримесечие малко под 50% са договорени с наематели или са в процес на преговори.
Очертаващия се недостиг на качествено предлагане ще се запази в близките две години, главно поради продължаващото търсене от IT и BPO компаниите. Към това трябва да се прибавят и наемателите, чиито договори изтичат през 2017 - 2018 г., но заради динамиката на офис пазара ще започнат преговори за подновяването им най-късно в началото на следващата година.

По данни на Forton вече започнатите или планирани офис сгради до 2018 г. са с обща площ 450 000 кв. м и пазарът ще става все по-конкурентен. Успоредно с това големите компании вече залагат на работа от дома, гъвкаво разпределение на офиса без фиксирани работни места и нарастващ дял на местата за почивка и забавления от общата площ.

Между юли и септември са подписани договори за наем на 38 104 кв. м. Общо за деветмесечието наетите площи са 95 513 кв. м. Това е с 10% по-малко в сравнение със същия период на 2014 г., но спрямо последните пет години обемът на наемния пазар е над средния и тенденцията е за стабилно развитие.

Динамично развитие през третото тримесечие отбеляза и Пловдив, отново благодарение на активното търсене от IT компании и сектора на споделените услуги. През периода там бяха подписани около 13% от общия обем наемни сделки, като сред по-значимите бе тази на 60 К, която удвои площите си в Imperial Business Center, наемайки още 1250 кв. м там. Значителна част от площите, които ще бъдат завършени през 2016 г., вече са договорени с наематели.

Заради засиленото търсене наемите на първокласни офиси в града отбелязаха ръст с около 20%, до €7.5-8/кв. м. Инвестициите в нови площи обаче ще балансират пазара и последващ ръст на наемите не се очаква. Стабилни остават наемите във Варна и Бургас, където също се работи по нови сделки.

В София наемите остават стабилни около €12.5/кв. м за първокласни площи в центъра и €12/кв. м в бизнес центровете по протежение на големите булеварди.

Търговски площи

След излизането на 100 000 кв. м търговски площи миналата есен от средата на тази година пазарът постепено се стабилизира като предлагане и наемни нива.

„Предвид липсата на нови големи проекти в близките две-три години основната динамика на пазара ще внасят търговските центрове в процес на преструктуриране. При работещите молове стремежът е към репозициониране, което да ги открои от конкурентите им - знак, че пазарът навлиза в по-зряла фаза, коментира Росен Генев, мениджър „Търговски площи".

В ценови план пазарът в София се възстановява, като след спада от края на 2014 г. през последните месеци наемите на първокласни площи в моловете се върнаха на €25/кв. м. Временният отстъп от тези нива се дължеше на увеличеното предлагане със завършването на Mega Mall и Sofia Ring Mall и по-сериозните отстъпки, на които някои инвеститори бяха готови за привличане на наематели.

Индустриални площи

Силното търсене на площи за логистика и леки производства, както и растящите наеми доведоха до започването на няколко нови спекулативни проекта в София през деветмесечието. Става въпрос за втория етап на East Ring Logistics Park в Нови Хан, трета фаза на ЗММ Лого център, Сграда 2 от Universal logistics и Ring Road Logistic Park в Кривина. Със завършването им в рамките на тази или в началото на 2016 г. предлагането на наемния пазар ще нарасне с над 30 000 кв. м.

За момента обаче предлагането на площи под наем е ограничено и това доведе до лек ръст на наемите през тримесечието. В София договорите за първокласни индустриални площи през последните месеци се сключват на нива от €4/кв. м при предходни от €3.75/кв. м.