Основателят на компанията Signa Holding Рене Бенко, напуснал гимназията и някога съден, до 2018 г. беше на върха на световния пазар на недвижими имоти.
Signa Holding започна строеж на стъклен небостъргач на брега на река Елба в Хамбург. Дизайнът на 230 метровата сграда беше впечатляващ. Кметът на Хамбург и бъдещ германски канцлер Олаф Шолц тогава похвали добрата репутация на Signa сред банките, когато градът избра предприемача да построи небостъргача.
"Signa е финансово силна", коментираше той. Е, не беше.
Империята на Бенко за 30 милиарда долара, която има в портфолиото си редица недвижими имоти и универсални магазини, избухна в най-големия имотен фалит в Европа след глобалната финансова криза. За него разказва Mansion Global.
Небостъргачът в Хамбург е спрян, оставяйки бетонен силует с височина 100 метра. Това е драматичен обрат за предприемача, който се е издигнал сам.
Десетки банки отпускаха средства, включително Citigroup и швейцарската банка Julius Baer, чийто главен изпълнителен директор подаде оставка на 1 февруари, след като банката отписа 700 милиона долара по заеми, свързани със Signa.
Публичните документи, инвеститорите и бившите служители показват една картина на империя, която съчетава търговско майсторство с екстремно финансово инженерство - нестабилна основа, която се разпадна, когато ерата на ниските лихви приключва.
В презентации за набиране на средства Signa съобщава на инвеститорите, че предлага консервативни инвестиции с нисък дълг в емблематични имоти, които да останат поколения наред. Според инвеститорите от правните документи на Signa ставало ясно, че компаниите имат много повече дългове, отколкото са знаели.
Някои от сътрудниците на Бенко не са съгласни, че структурата на Signa е "погрешна", а по-скоро виждат имплозията като резултат от груповото поведение на кредиторите. Бившият австрийски канцлер Алфред Гузенбауер, който някога е бил в борда на компанията Signa, заяви пред австрийското държавно радио през януари, че групата прекалява с търговията на дребно, източвайки пари и че Европейската централна банка е казала на банките да не предоставят повече финансиране.
Според председателят на Надзорния съвет на ЕЦБ Андреа Енрия обаче това предположение странно и спирането на финансирането вероятно е заради проучване на експозицията на банките към търговските недвижими имоти.
Кой е предпримачът?
46-годишният Бенко е отгледан скромно в Инсбрук в австрийските Алпи. Той напуска гимназията на 17 години и започва да преустройва тавански помещения. Бързо е изградил бизнеса си, разширявайки се през 2000-те години с помощта на наследствени пари.
През 2012 г. е осъден за схема, в която според прокурорите е възложил на бивш хърватски премиер да настоява италиански служители, включително премиера Силвио Берлускони, да помогнат за оспорването на данъчен законопроект върху италиански имоти, собственост на Signa. Съдия нарече случая "образцов случай на корупция", съобщиха тогава австрийските медии. Бенко получи присъда за пробация.
По времето, когато беше осъден, той структурира компаниите, така че не беше нито главен изпълнителен директор на Signa, нито в изпълнителен съвет, вместо това беше председател на консултативен съвет. Но все той дърпа конците в Signa, взема важните за компанията решения.
Средства се появяват от швейцарската Falcon Bank и Ернст Танер, председател на производителя на шоколад Lindt & Sprüngli, както и от местни австрийски кредитори.
Signa "заграби" няколко сгради в историческия "Златен квартал" на Виена и универсални магазини като Oberpollinger в Мюнхен. Бенко се хвали по онова време, че компанията му е на второ място след Католическата църква по притежаване на имоти във Виена.
Проблеми в империята
Един ключ към разрастващата се империя на Signa беше финансова маневра, при която компаниите на Бенко играят роля на наемодатели и наематели на универсални магазини. Това позволи на Signa да извлече огромни ползи, като прехвърли пари от бизнеса си с универсални магазини към бизнеса с наемодатели чрез увеличени наеми, според бивши служители на Signa. Дългосрочните лизингови договори увеличават значително стойността на имотите.
През 2012 г. Signa купи портфолио от универсални магазини Karstadt, верига, която е позната в Германия. На следващата година Signa повиши наемите на част от тях и удължи договорите за наем до 30 години в замяна на предварителни плащания.
Бенко и други представители на Signa оправдаха увеличенията на наемите, като обясниха, че универсалните магазини са плащали цени под пазарните и, че Signa ще модернизира и преобърне губещите бизнеси.
Значителни придобивания като Karstadt помогнаха на Бенко да привлече високопоставени съюзници. Бившият председател на Morgan Stanley Walid Chammah го съветва относно набирането на средства. Бившият австрийски канцлер и заместник-канцлер се присъединиха към неговия борд, а семейството на Пежо инвестира.
Стойността на имотите, отчетени от неговите две основни компании за недвижими имоти са до 3,6 милиарда евро през 2014 г., надхвърлиха 10 милиарда евро през 2017 г. и над 18 милиарда евро до 2020 г. - изключителен растеж в бавно развиващ се сектор.
Signa закупи дял в два австрийски вестник през 2018 г. Търговията на дребно даде Бенко гигантска империя от универсални магазини в Австрия, Германия, Италия и Швейцария.
Предприемачът навлезе в САЩ през 2019 г. с забележителна покупка: Signa и партньор платиха около 150 милиона долара за Chrysler Building, всеки с по 50% дял. Signa нарече себе си "най-добре представящата се компания за недвижими имоти в Европа" в презентация за инвеститори през 2018 г.
Между 2017 г. и 2021 г. основното звено за недвижими имоти Signa Prime има общо 3,4 милиарда евро печалби, се казва в австрийски корпоративни документи.
Но всички печалби на Signa през този период са от печалби на хартия. Signa увеличи стойността на собствените си имоти с 4 милиарда евро, което означава, че иначе компанията би отчела значителни загуби.
През същия период Signa Prime е похарчила повече за лихвени плащания и дивиденти - 1,9 милиарда евро - повече от 1,6-те милиарда евро, които е получила като приходи от наеми. Това изглежда като доста странна ситуация за голям собственик на имоти.
С разрастването на Signa и настъпването на Covid наемите в универсалните магазини се оказаха неустойчиви. През 2020 г. германският универсален магазин на Signa обяви фалит. За да се увери, че компанията ще продължи да плаща високите наеми, Signa даде на звеното спасителен пояс от 200 милиона евро под формата на заем, който по-късно беше опростен.
Междувременно Signa се нуждаеше от пари за финансиране на дивиденти и редица големи разработки започнали в градове в цяла Европа.
Империята се разклати в края на 2022 г. Прокурори в Австрия обискираха офисите на Signa Holding като част от разследване за предполагаема корупция в правителството.
Водещият германски универсален магазин на Signa Galeria подаде молба за несъстоятелност през октомври 2022 г., след като страдаше в продължение на години.
През пролетта на 2023 г. едно от многото подразделения на Бенко Signa Development продаде някои сгради, за да събере средства. Но постъпленията не останаха в компанията, според някои източници и изявления от рейтингови агенции. Вместо да бъдат реинвестирани в компанията парите са потекли към други компании на Signa. През август Signa продаде курорт с изглед към езерото Гарда на тръст на семейство Бенко.
Компанията не успя да намери заем за финансирането на останалата част от небостъргача в Хамбург, който беше в строеж и спря да плаща на своя изпълнител.
Освен този недовършен строеж, много обекти за развитие на Signa са в застой в Мюнхен, Берлин и Дюселдорф. Името на Signa върху оградата е покрито с графити, докато политиците обсъждат нейното бъдеще.
USD
CHF
EUR
GBP
