Много съм говорил за покупката на имот и това дали цените на имотите в момента са достъпни - след няколко години на повишение. Сега обаче ще обърна към един по-конкретен аспект от покупката на недвижим имот, ако така или иначе сте решили да направите такава - въпросът свързан с първоначалната вноска.

Почти всички експерти ще Ви препоръчат да имате заделена първоначална вноска, ако ще купувате имот. Те обаче не казват откъде и как да я спестите.

И въпреки това, първоначалната вноска ще Ви направи от една страна по-спокойни за възможността да връщате тегления кредит, а от друга ще улесни и отпускането му (банките гледат с далеч по-добро око, ако имате самоучастие, като често дори го изискват).

Като минимално се препоръчва самоучастие от 20% от стойността на имота, което ще е и разглеждания базов сценарий.

И ако се съобразим с факта, че над 30% от сделките в София се извършват при цени над 100 000 евро, ще приемем, че това ще е и средната цена на потенциалния имот, който ще закупите, когато спестите тези 20%.

Съгласно средните офертни цени на жилищата в София тези 100 000 евро ще ви стигнат за голям двустаен (в някой от най-предпочитаните райони) или по-малък тристаен имот - въпрос на избор.

Това, което най-вероятно Ви интересува е - колко време ще Ви е необходимо, за да спестите тези 20 000 евро първоначална вноска, ако нямате заделени спестявания или пък колко ще трябва да заделяте всеки месец, за да достигнете тази сума?

И отговорът до голяма степен звучи така - зависи колко рано започнете да пестите; какви са доходите Ви и каква част от тях заделяте; и каква доходност постигате на спестяванията си.

Да кажем, че разполагате със средния софийски доход в размер на около 1 200 лева и успявате да заделите 15% от него, или 180 лева всеки месец. Сега критична става годишната доходност. Ако приемем, че реализирате 2% на година, което може да мине за безрискова възвръщаемост (макар и да е възможно да се окаже под инфлацията в размер на 3% в момента), ще са Ви необходими близо 16 години, за да натрупате изискваните 20 000 евро.

Освен дългия период на пестене обаче, при този сценарий има един много по-сериозен проблем. При лош развой на ситуацията (високо ниво на инфлацията и продължаващо поскъпване на имотите, които са много възможни при подобно високо ниво на безрискова възвращаемост), цените на имотите след 16 години могат и да са доста по-високи от текущите.

И всъщност изискваното 20% самоучастие да е далеч по-високо от целените Ви за спестяване средства! Ще чакате ли още примерно 5 години при подобна схема и при възможен същия резултат?

Очевидно това не е добра схеми и е необходима промяна. А промяната може да дойде по три направления - повишение на годишната доходност, повишение на сумата за спестяване и по малко и от двете (което изглежда, като най-разумен вариант)...

Ясно е, че доходност под тази на инфлацията не Ви устройва, защото прави спестовния Ви хоризонт - на практика "вечен" (защото активът за който спестявате най-вероятно ще поскъпва с по-ускорени темпове).

Можете да подходите и по друг начин към въпроса за спестяването за първоначалната вноска. Определяте времето, през което трябва да спестите тази вноска и след това си поставете някаква нормална норма на възвращаемост и вижте колко трябва да пестите.

Ясно е, че текущите темпове на поскъпване на имотите (от 10-15% на година) не могат да продължат вечно, предвид на няколко фактора - повишено предлагане (въз основа на разрешителните за строеж); близките до рекордните цени на недвижимите имоти; повишаването на недостъпността на имотите; демографските фактори и високия процент на собственост на недвижими имоти; очакваното повишение на лихвените проценти; опасността от нова световна рецесия в световен мащаб и др.

Да кажем, че сте на 25 години и очаквате първо - след 10 години да отделите 100 000 евро за имот, независимо от цените и дори с цената на това да си купите по-малко жилище; второ - на 35 вече да сте изграден професионалист, със стабилни доходи и собствено семейство. И това може да е добра отправна точка за покупка на имот.

Тоест определяте си 10-годишен период за спестяване на първоначалните 20%. Сега след като периода е ясен, трябва да се замислите и каква е нормалната доходност, която можете да очаквате за Вашите спестявания.

Предвид на потенциални сътресения на пазара на имоти, подобни би следвало да очаквате и на финансовите пазари, защото двата пазара са доста обвързани. Ето защо, би било разумно да намалите очакванията си за доходност наполовина на тази в исторически план - тоест до около 5% на година (ако вземем предвид например доходността на БФБ от 10.3% за последните 18 години).

И сега при зададените критерий - нужни спестявания от 20 000 евро след 10 години при 5% годишна доходност - се получава, че трябва да пестите по около 250 лева на месец през следващите десет години.

Хубавото в случая е, че сте един вид защитен от прекомерно поскъпване на имотите. Защото в исторически план имотите и фондовите пазари у нас са били доста силно обвързани, както по отношение на посоката си, така и по отношение на магнитута си на поскъпване и понижение. Тоест, ако имотите продължат да поскъпва с ускорени темпове, е много вероятно и доходността Ви от инвестиции в акции да е много по-висока от посочените 5% и съответно да стигнете до целта си преждевременно, макар и при по-високи цени на имотите.

Другата хубава новина е, че с течение на времето и в зависимост от резултатите и постигнатата доходност, или пък повишение на доходите, инвеститорите могат да регулират с течение на времето размера на месечната си вноска, в зависимост от това, колко близо, или далеч са от поставената си цел и какви са текущите им нужди от финансови средства.

Проблемите при този сценарий са по-скоро два - ще успявате ли да пестите по 250 лева на месец и ще реализирате ли средна годишна доходност от 5% на година през следващите 10 години...