Отминаващата си вече 2018 година до голяма степен може да се определи като повторение на 2017 – активен пазар на имотите и ръст в цените с между 15 и 20%. Пазарът се доминираше от продавачите, което до голяма степен наподобяваше на ситуацията от преди кризата.

И докато с намаляване на температурите се очаква да се понижава и активността на пазара, инвеститорите ще започнат да гледат към това, което ги очаква през следващата година.

Сега ще се опитам да очертая някои от потенциалните трендове на следващата година, които могат да предопределят и бъдещите действия на всички хора, които обмислят покупката на недвижим имот. Разбира се, тези трендове е много по-вероятно да са в сила за най-големите и активни локации по отношение на недвижимите имоти - София и водещите градове.

Преди това обаче: Какво се случи през изминаващата си вече 2018 година?

Офертните цени на имотите в София и най-големите градове се повишиха сериозно, като при някои типове имоти (тристайните) почти се изравниха с нивата от преди 11 години, или преди финансовата криза.

Цените на по-малките имоти - едностайните и двустайните - са на около 10 процента от исторически най-високите си нива. Сериозен ръст регистрираха и нивата на наемите, които също достигат, а често дори и преминават нивата от годините, когато имотите бяха изключително "горещи".

Слабото предлагане върна на мода покупките на "зелено", а цените на този род имоти, със срок на завършване до две години, се повишиха значително и се приближиха застрашително до тези на готовите жилища.

На пазара започват да излизат и продавачи, купили преди четири-пет години, с цел спекулация, които следствие на задържане на цените, бяха принудени да ги отдават под наем, в търсене на доходност.

Kакво можем да очакваме през следващата година?

Инвестиционното търсене ще е в центъра на активността на пазара

Силното търсене на имоти с инвестиционна цел е възможно да се превърне в основен "стълб" за пазара. Средата за това ще е благоприятна, предвид на рекордните депозити на населението, при лихви под 1% и инфлация от над 3%.

На практика спестяванията започват да се топят при текущата среда и много хора могат да се обърнат към инвестициите в имоти и доходността им от наеми в рамките на около 5%, която е в пъти по-висока от тази на депозитите.

Положителен фактор за ръст на инвестиционните покупки на имоти са и рекордно ниските лихви по кредитите (вече от под 4%), които карат много от потенциалните купувачи отлагали покупката си да се активизират.

Банките, които започват отново да се конкурират за качествени кредитополучатели по подобие на 2007 година най-вероятно ще излязат с нови продукти, като например предложения за фиксирани лихви за определен период от време, по-висок процент на финансиране на сделките, по-дълги периоди на кредити и т.н. Това допълнително може да стимулира всички потенциални купувачи.

Ръстът в цените на имотите ще се забави

Повечето от имотните експерти очакват ръстът в цените на имотите да се забави. И това е напълно логично, предвид на силното им повишение през последните две-три години и ускорени темпове на повишение.

Факторите, които могат да допринесат за забавянето на темповете на повишение в цените са по няколко направления. На първо място - по-голямото предлагане; на второ - достъпността на имотите, която започва да се влошава сериозно; и на трето - нивата на наемите, проявяващи признаци на намиране на своята максимална точка на достъпност, съпоставени с доходите.

Сега малко повече по споменатите горе три направления.

Справка за София сочи, че през второто тримесечие въведени в експлоатация са били близо 6 000 квадратни метра. За сравнение, през второто тримесечие на миналата година, въведените в експлоатация площи са били едва 1 634 кв. м., според статистиката на НСИ.

Bъз ocнoвa нa cpeднaтa пpoдaжнa цeнa нa имoтитe в Coфия в мoмeнтa oт 1 136 eвpo зa ĸв. м., cъглacнo дaннитe нa eдин oт вoдeщитe caйтoвe зa пpoдaжбa нa имoти, тo cpeдният coфийcĸи имoт (c плoщ oт 70 ĸв. м.), e c пpoдaжнa цeнa oт 79 520 eвpo (155 525 лeвa).

А на база на средния годишен доход на cтoличaни (cпopeд издaниeтo numbеo.соm) oт 14 616 лeвa, тo cъoтнoшeниeтo цeнa нa имoт-дoxoд e в paзмep нa 10.64. Съотношение над 10, традиционно сочи, че пазарът е крайно недостъпен.

Cpeдният нaeм, ĸaтo пpoцeнт oт дoxoдa нa cтoличaни, e в paзмep нa 67.45%, пpи 68.96% cpeднo зa cтoлицитe нa ЦИE. Или налице е почти изравняване със столиците на ЦИЕ, които се смятат за доста недостъпни по отношение на наемите пазари.

Покупките на "зелено" ще върнат крачка назад

В момента предприемачите продават над половината от имотите още преди да направят първа копка. Тези средства те използват за стартиране на нови проекти, а печалбите им често достигат границите от 100% на инвестицията.

Тази не особено стабилна и "разумна" обстановка може да претърпи сериозна промяна. Тя ще е по две направления.

На първо място на предприемачите най-вероятно ще се наложи да понамалят "завишения" марж на печалбата си, ако искат бързо да реализират имотите в новостартираните проекти.

Налице е все по-голямо нежелание на купувачите да купуват имоти "на зелено", предвид на високите им цени и несигурността, с която са обвързани. Информираността на купувачите се е повишила сериозно и последните често предпочитат да платят с 20-30% повече, но да купуват имоти с АКТ 16.

Лихвите ще спрат да падат и е възможно да направят и първата си крачка нагоре

Едва ли бъдещите купувачи могат да очакват по-нататъшно понижение на лихвите от текущите им нива. ЕЦБ започва да говори за повишение на лихвите около средата на следващата година, което най-вероятно ще се отрази и на кредитите у нас.

От 1 юли 2018 година Българската народна банка (БНБ) спря изчисляването на индекса СОФИБОР.

Според данни на бранша около 85% от отпуснатите към този момент заеми в левове, бяха базирани на основата на отпадналия индекс. Какво го замени масово? EURIBOR... И както името подсказва той е обвързан до голяма степен с лихвите в еврозоната.

Наемите ще започнат да се стабилизират

Както вече споменах, средните наеми в София са достигнали сериозен процент от средните доходи на населението, съпоставим с този в останалите столици на страните от ЦИЕ. А там наемите се смятат за труднодостъпни.

Наемите нямат особен потенциал за ръст, отвъд този на реалните доходи на столичани. Тоест повишението им от тук нататък ще е в много по-голяма степен обвързано с ръста на доходите на населението. А доходите растат с далеч по-забавени темпове от този на цените на имотите.

Догонващ ръст на второстепенните имотни пазари

Ръстът в цените на имотите през последните две години бе основна тенденция във водещите градове на страната. До голяма степен имотните пазари в по-малките градове и села останаха леко в страни от тренда. Много е възможно те да привлекат вниманието на инвеститорите през следващата година, предвид на наличието на "догонващ потенциал".

Инвеститорите обаче трябва да са много внимателни към този тренд, който може да срещне съпротива от обезлюдяващите се малки и средно-големи градове, които губят позиции за сметка на най-големите градове на страната.