Само през миналото десетилетие светът видя пукането на два „балона" на цените на активите: дотком балона и върлуващата в момента криза в жилищния сектор в САЩ.
Инвеститорът от САЩ Дан Амос (Dan Amoss) вижда един трети „балон", и за съжаление - тъкмо в България. Според този практик с опит на нашия пазар, третият балон, който ще се пукне, е в сектора на недвижимите имоти в България. Какви са основанията за подобна мрачна прогноза?
В началото на процеса на инвестиране в недвижими имоти в България се очакваше цените на имотите в София да достигнат тези в Прага и Будапеща, които от своя страна в близко бъдеще да достигнат тези в Рим и Берлин.
Инвеститорите използваха пари назаем, разбира се. Най-умните и съобразителните закупиха два или повече имота, като използваха първия закупен като гаранция за втория, а вторият като гаранция за третия и т.н. Те бяха гениите, които изградиха пътя на финансовите пирамиди.
Фундаменталните анализи сега доказват, че пазарът на недвижими имоти в България е надценен.
Сериозните анализатори на пазара на недвижими имоти използват два главни индикатора за оценка: (1) коефициентът наем спрямо цена и (2) коефициентът цена към доход.
Първият индикатор наем към цена разделя годишната рента от имота към цената му и така показва каква е текущата възвращаемост на инвестицията. Сто години американска история са демонстрирали, че нормалната възвращаемост е 10 - 12%. Имотът е евтин, ако възвращаемостта достигне 15-20%, а показател 6-8% предполага надценяване и „балон".
През последните три или четири години възвращаемостта в България се движи в границите 3-4%, което вече предполага един много раздут „балон" - имотите би трябвало да са надценени три до четири пъти.
Вторият индикатор, съотношението цена към доход показва колко годишни дохода (преди данъците) са нужни, за да може едно домакинство да си закупи дом.
За една зряла уравновесена икономика, правилото е коефициентът да е средно два пъти превишение цената на имота над годишния доход на домакинството (груби изчисления за пазара в България през 80-те години показват, че е било приблизително така).
В момента на повечето пазари в региона индексът е 7-9 годишни дохода на домакинство като цена на един имот, което отново показва, че цените на имотите у нас са „надути" три или четири пъти.
И въпреки че малцина анализатори в страната ще потвърдят, че в България има нещо подобно на балон (България винаги се е посочвала за специален случай), двата ключови показателя ни карат да се замислим какво става у нас.
Щом от имот се печели по-малко, отколкото от банков депозит, инвеститорите в сектора веднага реагират вдигайки цените, за да компенсират ниската доходност от вложенията в имоти. Това е един от психологическите механизми за надуване на балона.
Така че на хоризонта се мержелее вълна цунами. Ще станем ли свидетели на най-лошата имотна рецесия от последните 76 години? Брокерите ни карат да вярваме, че инвестицията в имот е най-сигурното нещо - но очевидно правилото не е валидно във всички случаи.
На пазара на имоти в България печалбите за година достигнаха 25-35% - може ли подобен пазар да е устойчив? Засега въпросът се потулва от приемането на страната в Европейския съюз, но виждаме, че и европейските страни са изправени пред същия проблем.
Балонът на недвижимите имоти се разпространи сред силните средиземноморски икономики на Испания, Португалия, Франция, Гърция, а след това и в Западна Европа.
Следва Източна Европа, първо Чехия, Полша, Унгария, след това балтийските републики, накрая са Балканите (Румъния, Сърбия, Черна гора, България).
Нито една европейска държава няма да остане незасегната. Кога ли и брокерите в България ще покажат притеснение?
USD
CHF
EUR
GBP
Kolio1974
на 07.07.2008 в 03:00:48 #32Валентине , по статистика на НСИ в София има 527 916 жилища . Ако за година стават 420 000 сделки , то тогава каква част от тези сделки са за жилища . Защото дори 50 % да са за жилища , излиза , че всяко 2-ро или 3-то жилище се продава всяка година . Браво , много се радвам за брокерчетата във форума . Щом има толкова много сделки , ще има много комисионни .
Kolio1974
на 07.07.2008 в 00:53:15 #31Цените ще паднат, но след около година. Дотогава ще растат. Опичайте си акълите и не купувайте, защото после ще се псувате. Единствени неща, които си заслужават парите сега са луксозните имоти на топ местата. Те ще поскъпват тепърва. Новопостроените апартаменти ще се сринат с поне 20 процента. Панелките с до 40-50 процента
Kolio1974
на 07.07.2008 в 00:26:14 #30До Валентин : А бе Валентине , ако в София стават 1600 сделки на ден , то тогава колко стават на година : 264*1600=422400 . Значи според тебе в София годишно стават повече от 420 000 сделки на година . Малко по-лека а, нещо си объркал броя на нулите .
Неделчо Съботинов
на 06.12.2007 в 17:25:19 #29Аз започнах да инвестирам в офис площи и жилищни имоти през 2003 г. До сега доходността ми е толкова голяма (от покачването на цените), че мога да издържа и на по-дълбока корекция. Наемите са допълнителен доход, който носи стабилен месечен приход и тъй като не ми трябва, всички пари директно влизат по сметки в няколко договорни фонда, които последните две години донесоха над 180% увеличение на капиталите. Смятам, че дори и да има известна коснолидация на цената в близко бъдеще, тя в никакъв случай няма да обхване т.н. интересни имоти, в които си заслужава да се инвестира. Панелките е ясно, че нямат шанс в по-дългосрочен план, но в София (и не само тук), има страхотни инвестиционни имоти. Каквото и да си говорим, бизнесът с недвижима собственост (ако бъде добре подбрана, а не каквото попадне) е много доходен бизнес. Колегата по-долу обаче е прав. Българинът не е достигнал финансова грамотност да инвестира било то в цял имот или в колективна схема каквато са АДСИЦ-овете. Тук имотът е нещо свещено, купува се за цял живот и почти никой не знае колко е текущата му стойност. Това може да се промени, но е малко вероятно в краткосрочен план.
boris
на 05.12.2007 в 16:16:20 #28Г-н Саботинов, нали говорехме по въпроса преди време?
Vallentin
на 04.12.2007 в 17:46:28 #27bulgAR, сравнявам с Минеаполис от гледна точка на това да покажа, че по-света има възможности за по-качествен, по-устроен и по-евтин начин на живот и не е реално в БГ да се предлага нещо толкова по-некачествено толкова по-скъпо. Все едно да знаеш, че в съседния квартал има първокачествени органични домати за 1 лв на кг, а ти да купуваш изгнили домати фрашкани с пестициди за 3 лв на кг. Ако някой успява да продава последните при наличието на първите и да има много клиенти за гнилите домати, значи нещо не е наред, има някаква деформация на ситуацията. Във връзка с тази идея дадох този пример. vanush, явно си попаднал на жена! И при мен работи така, но има случаи, когато жена ми е права, така, че не мога да прилагам твоя принцип с такава увереност в резултатите
Това дето казват, че къщите в САЩ били дървено-картонени бараки траещи по 20-30 години не е вярно. Аз съм бил в къща на над 100 години и си беше в идеално състояние.
Аргумента за паричния поток при който някой като продаде нещо купува друго по-надалеч от центъра или града изглежда смислен. Също имаше една новина, че за ноември имало рекорд в отпускане на кредити, хората продължават да задлъжняват за да купуват в БГ, това също означава повече инфлация и повече обедняване на българите... В крайна сметка, каквито и да са процесите водещи до непосилно за народа поскъпване на цените, не е ли точно ТОВА крайната цел, на онези задвижили тези процеси?
Muko
на 04.12.2007 в 10:38:21 #26Грешката в сметките е, че се съпоставя средния доход за страната с цените на жилища в София.
vander81
на 04.12.2007 в 09:33:19 #25Добър ден, статията е добра, но за съжаление човека, който я е писал е чувал за България само по телевизията и не знае нищо за културата на българина. Този анализ е префектен за САЩ, Великобритания, и някои страни в Европа, но за съжаление за БГ не е точно така! Искам да ви попитам, колко хора в България купуват жилища за да спечелят от разлика в цената, или от неам - много малко! Ако някои купува апартаменти за да печели от неам, то е по скоро защото в момента няма какво да прави това жилище. Психологията на българиан е следната - иска да има собствено жилище, или да има по едно за всяко дете, като се зажени да има да му даде зестра. Така че 80 % от имотите се купуват с тази цел - купува се и повече не се гледа цената. Да след време може да се купу нещо по изгодно, но за българина вече всичко е минало! Тези разъждения в статията са верни за други икономики, в които стопанските агенти действат движени пт други подбуди!
bulgAR
на 04.12.2007 в 08:06:25 #24Валентине,много си далече от истината.Сравняваш София,която е столица с Минеаполис.Сравнява се София с Ню Йорк,който е неофициална столица на САЩ и тогава всичко си идва на мястото.А това,че балона на медвижимите имоти в България ще се спука е повече от сигурно.
vanush
на 04.12.2007 в 07:43:37 #23Валентин имаш реално виждане но не изцяло брато, Има едно преливане на копувачите, бедните копуват от по-богатите а те от още по-богатите а те пук си копуват нови домове. Или на прост език Сеелянина си копува в своге, от Своге продавача утива и копува в Младост а той от там някой нов апартамент и така целия народ дружно участва в далаверата, а мръсните пари са капка, те са навън и няма да се върнат никога защото нашите тарикати след като излезат в чужбина си мислят че са хванали Мойсей за шушляка и започват да движат разни игри, след 2-3 години за огладняли като църковни мишки. Те не са готови за измамата която в Света я наричат бизнес. Така че това са реалните копувачи и новите имоти поне 50 години няма да задоволят пазара /300 000 панелки се очаква да се оставят или са нежелани/ а след 50 години сегашните нови са вече стари и така колелото се вътри - сега вече можеш да погледнеш САЩ . в Ню Йорк, Сан Франциско и още няколко центрове вечно се вдигат цените , даже сега в тези градове цените растът докато другаде падат. Има да се обяснява цяла вечност и пак няма да е всеобхватно, затова лек и ползотворен ден и когато чуете от средствата за масова информация нещо да знаете че ще стане точно обратното. А например така действам : За всяко нещо питам и слушам внимателно жена си - каквото ми каже тя аз правя обратното и никога не съм згрешил Успех на всички
vanush
на 04.12.2007 в 07:33:31 #22Не залъгвайте хората за Америка, и двамата не сте прави. Една къща с двор в САЩ е 160 000 но някъде в тъча или на майната си. На место което си струва да живееш /има работа, добро заплащане и още някой фактор/ ьцената е 500 000 и нагоре а и данаците за имота са 10 пъти по-големи от тия в БГ така че копуването на къща в САЩ си е направо харакири. Идват ти пейманти по 3-4 хиляди. А относно курниците наречени къщи в Америка също не сте прави, аз лично съм обновявал къща в Сан франциско строена още с ковани от цигани пирони, не е изгнила и правиш с нея каквото искаш или по-точно каквото ти разрешат но то е все пак каквото искаш това ти и разрешават - стига да отговаря на кодовете/ако ме разбирате/ Така че в Америка къщи се копуват за инвестман а в БГ за живеене. В Америка всеки месец плащаш само данак згради 1000 долара а в БГ по 10-15 лева. Тоя който е писал статията е бил в командировка, хапнал пийнал, понадувал се е сред българите и се е отчел със статия която е идеална за кенефа ако хартията отговаря ако ли не и за там нестава.
Vallentin
на 04.12.2007 в 07:13:27 #21По мнението на Dimitar излиза, че брокерите са причина за покачване на цените. А това не мисля, че е реално, защото трябва все пак някой да извади пари и да плаща, а това го прави клиента. Т.е. трябва да има клиенти с пари, готови да плащат тези имоти с по-скоро ниско качество на тези по-скоро много високи цени. И следва въпросите: Кои са тези клиенти? Откъде имат толкова пари? Защо са готови да заплатят толкова много за нещо не толкова привлекателно в една не толкова приятна и устроена за нормално живеене страна? Истината е че търсене има. С над 1600 сделки за имоти на ден само в София - не може да се каже че няма търсене, напротив, това е феноменално количество сделки с имоти на ден. Дори в провинцията при нотариусите е непрестанна опашка от хора. Що се отнася до новото строителство в София. Една позната, която има агенция за имоти ми каза, че правела по 3-4 сделки на ден само за Комплекс Цариградски. Хората се натискали да купуват. На морето имам братовчед, който построи три къщи до морето и не може да ги продаде вече сума ти време. Казва проблема е че ги направихме с голяма квадратура и крайната цена идва много висока. Имам познати с агенция за имоти по Търново, казват че слабо вървяло и че имало месеци нищо да не изкарат. А англичаните купуваха къщи главно по Търновския балкан. Същите ремонтираха хубава стара къща, сложиха й басейн и не могат да я продадат вече месеци. Извода е че с покачването на цените останаха само заможните купувачи, повечето от които са пообиколили света и са видяли какво значи хубаво и качествено. Съответно за тия пари те очакват нещо на много по-високо ниво от предлаганото. Това води до вдигане на летвата за строителите и задържане на продажбите. Естествено трябва да последва корекция в цените на нискокачествените имоти, като стари къщи и панелки, но собствениците се ослушват още. В България имаме феномена, че всеки иска да забогатее за 1 ден. Реално изгодни сделки могат да се намерят ако някой собственик е на зор за пари и имота му застоява. Мисля, че крайно време е некачествените имоти да почнат да се застояват и да започне естествен процес на низходяща корекция на цените. Качествените имоти обаче мисля, ще задържат цена. Земята ще продължи да поскъпва (тя е ограничен ресурс и не зависи от кредитни кризи и обезценяване на жилищни имоти). Все повече инвеститори ще търсят земя за качествено строителство, комплекси затворен тип и развиване на околоградски жилищни райони.
Dimitar
на 04.12.2007 в 04:24:32 #20А прословутите британски инвестиционни фондове, са офшорки на комунистическата олигархия.
Dimitar
на 04.12.2007 в 04:17:06 #19Mутрите не купуват апартаменти, те си направиха строителни компании, строят и продават. Е в началото купиха ударно няколко апартамента за отскок и после хората наплашени от брокерите тръгнаха да се заробват.
*1912*
на 04.12.2007 в 02:27:41 #18А ако коментираме пазарът в САЩ трябва да се имат предвид и много други фактори. Не може да се сравнява директно. По правилно би било да сравняваме цените на апартаменти в градове в Европа (като масовия пазар, не хай-енд жилища). В САЩ средната класа живее в къщи в събърбан райони които действително са от шперплат. У нас средната класа живее в апартамнти в силно урбанизирани градски квартали и т.н. и други фактори могат да се измислят.......
*1912*
на 04.12.2007 в 02:20:51 #17Коментарът на Vallentin за мръсните пари които движат пазара звучи логично..... Може би можем да обобщим че цените ще нарастват докато "мутрите" продължават да влагат мръсните си пари в нереално скъпи имоти без да търсят нормална бизнес възвръщаемост..... Само че така и нямаме ясен отговор как "мутрите" ще използват имотите които натрупват в момента. Понеже самият акт на натрупване не води до приходи и ако един ден решат да получат приходи от тази собственост може да се появят проблеми - както се говори, възвръщаемостта от наеми е по-ниска от банков депозит, а според мен пазарът (дългосрочно) не е особено ликвиден ако целиш препродажба при тези цени... От друга страна аз не мисля, че пазарът на скъпи имоти под наем е особено голям и определящ за целия пазар. Колко са къщите, които някой е взел под наем за 1500 евро? Да не казвам, че се броят на пръсти ама са само около София и допускам, че са двуцифрено число. Другия вариант е хора с голяма заплата да плащат високи (500-1000 евро) наеми на апартаменти - но пак, такива хора са само програмистите и да се твърди, че програмистите дърпат пазара на имоти в БГ е несериозно. Та балон вероятно има, въпросът е кога ще се спука. Живеещите в София, кажете какво става с новото строителство! Продават ли се новите сгради? Светят ли вечер лампите? Кои са ви новите съседи?
koshinkata
на 04.12.2007 в 02:00:50 #16Ми продай я за 10 хиляди по-евтино и върви си купи панелка в София за тия пари бе брато - къв ти е проблема?
Nano
на 04.12.2007 в 01:58:01 #15Ей, кокошинка ли си какво си там ... Аз имам имот в шибаната ти америка ( да еба тая тъпа империа да еба ) . Та , на тоя тъп имот цената му от 165,000 2001г. сега е 151,000 и и ще продължава да върви надолу още доста години . И тази така наречена "еднофамилна къща" е строена с качество за кокошарник . Правя и разни ремонти . В общи линии всицхко се свежда до дъски , пирони , 12мм гипсо-картон , 12 мм стиропор , ножици , ножче за балатум и лепило ?! Пълен боклук ! Така че , не лъжи хората ! Ако много си държиш на приказките - заповиадай купи я бараката за 200,000 ( това би трябвало да и е цената според инфлационня коефицент ) - ежтинийка ... Ще ми направиш голяма услуга , и ще те благославям вечно !
koshinkata
на 04.12.2007 в 01:03:25 #14И за ко да купувам 30 годишна панелка 50 квадрата за 100 К евро като за същите пари в САЩ ше си купя съвсем нормална еднофамилна почти нова или чисто нова къща с двор площ на къшата към 150 квадреата. Купувайте българи балъци днеска има утре нема - заробвайте се с 30 - годишни заеми за нищо. Гордия хамериканец - ти баче въобще живееш ли в Америка или си плямпаш глупостите от некое бг село.?
Dimitar
на 04.12.2007 в 00:46:50 #13Аз си мисля, че тази история с мръсните пари и имотите в България си е измислица на брокерите и те само това си повтарят. Само дето не признават, че корекциата по черноморието започна от преди две години и сега е ред на градовете, където балона са наду по-късно. Мръсните пари "белите якички" ги умножиха многократно на българката фоднова борса.