Най-важните фактори, които определят цената на едно жилище

Когато става въпрос за имоти и по-точно за продажба на жилище, всеки се стреми да сключи възможно най-добрата сделка в настоящата пазарна среда. За да продадем имота си обаче, трябва да вземем предвид няколко важни фактора. Ценка Божилова, управляващ партньор на оценителската компания "Адванс експертни оценки", дава някои насоки.

Госпожо Божилова, кои са най-важните фактори, които влияят на оценката на даден жилищен имот?

Можем да обособим 3 основни фактора, които имат важна роля при оценката на жилищните имоти и определянето на пазарната им цена:

Местоположението. В контекста на настоящите пазарни условия, локацията има най-сериозна тежест за пазарната атрактивност на един жилищен имот. Местоположението придобива все по-широк смисъл за купувачите, включвайки особености като транспортна обезпеченост, време за пътуване, социална среда, сходен статус на съседите, зелени площи или паркове в близост. Социалната инфраструктура, в това число училища, детски градини, супермаркети, спортни обекти, се разглежда в дълбочина при избора на място за живеене и респективно имотите в зони с добре развити обществени услуги поддържат по-високи цени.

Тип строителство. Общото състояние на жилището определя цялостното усещане на потенциалните купувачи. Затова апартаментите с подобрения или след основен ремонт са по-атрактивни и респективно - с по-висока цена. Като цяло имотите в новопостроените сгради са предпочитани от клиентите. Съвременното жилищно строителство се отличава с високо качество, използване на подбрани материали и все по-добра функционалност. Разликата в цените между жилища в панелен блок и тухлена сграда може да зависи от състоянието на имота, общите части, както и фасадата. Наличието на асансьор също влияе върху пазарната стойност.

Функционалност. Оптималното разпределение на помещенията също се цени високо от клиентите. Промените, съобразени с нагласите на хората се виждат много ясно в новото строителство - кухнята, трапезарията и всекидневната са обединени в една стая. При старите сгради пък по-често присъстват сервизни и складови помещения. Дори понякога се включват такива извън имота - мазета и тавани.

Само ЕЦБ може да препъне в момента пазара на имоти у нас

В дългосрочен план обаче фундаменталното търсене на имоти ще се забавя заради демографската ситуация

Какви са методите за определяне на оценката на даден имот?

При определянето на оценката се проверява до каква степен имотът съответства с моментното пазарно състояние. При жилищата с потенциал за генериране на приходи се разглежда и възможността за инвестиционна стойност - за имоти в централни райони с добра комуникация опция е краткосрочното отдаване чрез онлайн платформи. Жилищата в близост до големи офисни проекти дават опция за отдаване под наем на чуждестранни служители или мениджмънт, а пък тези до дипломатически учреждения - за дипломати и приходящи сътрудници.

Използва се пазарният подход за определяне, както на стойността при продажба, така и на пазарен наем, като жилището се сравнява с реални сделки на подобни имоти (при липса на информация за сделки - оферти). Прави се подбор на най-подходящите пазарни свидетелства, като основен критерий е местоположението във всичките му аспекти (в рамките на населеното място, квартала, в рамките на сградата, етажа, изложението - пример за негативни фактори: жилище на първи или последен етаж, до машинното на асансьора, с основно северно изложение, с много външни стени и пр.) Други важни показатели са: състояние и поддръжка, подобрения, наличие на система за домашна автоматизация, удобство и комфорт (smart home), множество други детайли, които при равни други условия са решаващи за избора на клиента в полза на един или друг имот. Важно е да се отбележи, че подобренията в жилището са обект на оценка, но не и обзавеждането. В стойността се включват всички трайно прикрепени към имота подобрения, без преместваемите вещи.

Към всеки един внимателно подбран аналог се правят качествени и количествени корекции, за да може цената на аналога да се адаптира към конкретните характеристики на оценявания имот. Стойността на обекта на оценка е производна от анализа на всички коригирани аналози. Приетата стойност не е задължително средно аритметична - в някои случаи за определяща се приема коригираната стойност на аналога, към който се приложили най-малко модификации.

Например - продажната цена на съседен на нашия имот - същата сграда, същия етаж, същата функционалност, изложение и състояние, постигната в реална сделка между несвързани лица при пазарни условия, може директно да се приеме за индикация за пазарна стойност и на обекта на оценка.

Какво могат да направи даден собственик, за да повиши цената на имота си?

На първо място, собственикът трябва да се постави на мястото на купувач и да прецени за какво той самият би платил повече и какво не би имало толкова голямо значение. Не бива да се влагат твърде много средства в специфични ремонти и подобрения, които трудно биха се реализирали на пазара. Универсалното се продава по-бързо и лесно, защото има по-голям брой потенциални купувачи, които да го припознаят като свое.

Добрата поддръжка и функционалност на едно жилище биха повлияли на всеки един купувач, при изпълнени други условия за локация и типа на имота.

В София не е имало толкова много сделки с имоти от 2008 г. насам

Столицата изпрати най-силния декември от кризата. Накъде ще тръгне пазарът през 2020 г?

Какво НЕ трябва да правят собствениците, ако не искат имотът да не губи стойност?

Не бива да се правят незаконни реконструкции и функционални промени в жилищата, и най-вече такива, които биха компрометирали конструктивната цялост на сградата, а оттам и на имота. При произволно бутане на стени, избиване на отвори за нови врати или премахване на други елементи от конструкцията на сградата, рискът от нарушаване здравината на скелета на сградата е много висок. Конструктивни промени в жилищата следва да се предприемат само след консултация с инженер конструктор. По подобен начин следва да се отнасят собствениците на жилища, когато подменят и особено променят или премахват инсталации в имота си.

Пренебрегване на текущата поддръжка, както и на належащи капиталови ремонти води до изключително драстично обезценяване на имота и до загуба на пазарна атрактивност като цяло. 

Какво влияние оказват общите части и тяхната поддържка в една жилищна сграда?

Все по-сериозно внимание се обръща на общите части и в двата вида жилищни сгради - старо и ново строителство. Покупката на имот старо строителство често се обуславя с търсенето на чиста площ и по-малко внимание към общите части. В един момент обаче се стига до преразпределяне на общите части с цел определяне на припадащите се разходи за поддръжка и се оказва, че това генерира допълнителна финансова тежест. В старите сгради необходимостта от ремонти на общите части е по-належаща, а понякога дейностите са и по-скъпи. Покривът и покривните тераси са общи части, но ако са в лошо състояние, може да се стигне до щети по ново закупеното, ремонтирано и обзаведено жилище, а оттам и много допълнителни разходи.

При закупуване на имот нова сграда, цената на общите части е същата като за функционалната жилищна площ. В много отношения тези площи са оптимизирани, завършени със съвременни материали и технологии, и често инвестицията е обоснована с комфорта и удобството, които осигуряват.

Трябва да се обръща внимание на "здравословното" съотношение между реална жилищна площ - твърде големи общи части или тераси, които не можем или искаме да ползваме. За цялостната поддръжка на коридорите в сградата - отопление, почистване, ремонти и др., се плаща от всяко домакинство на квадратен метър или кубатура.

Какво да очакваме от пазара на имоти през 2020-а?

Няколко тенденции

Може ли жилище в сграда от тип старо строителство да има по-висока стойност от сходно жилище в нова такава?

Възможно е и дори е често срещано явление. Старите сгради в район "Докторски паметник" поддържат традиционно високи цени от новите сгради в много близките "Редута" или "Подуяне". Престижното местоположение, доброто качество на строителство на някои от старите сгради, отличните функционални разпределения, наличието на собствен двор и други фактори поддържат стойността на много стари сгради неизменно висока, като интересът към тях не спада дори по време на кризисни периоди.

Често ли има разминавания между оценките, които изготвяте и очакванията на клиентите ви?

Клиентите са подготвени и познават добре пазара на жилища. В повечето случаи още преди да се обърнат към оценител за становище, те вече има усещане за поне две "цени" - едната, която очакват и другата, на която се надяват. Пазарът на жилищни имоти в по-голямата част от страната и в най-бързо оборотните сегменти - апартаменти, ателиета, къщи за целогодишно ползване, е добре развит и с достатъчно пазарни свидетелства и информация за явните и скрити тенденции.

Стойността, която клиентът очаква, се базира на различни източници на информация. Някои се позовават на реални сделки от Агенцията по вписванията и постигат доста близки стойности до тези на експертите. Още повече, информация за методите на оценка може да се намери лесно, както в по-специализираните източници, така и в статии в социалните медии.

Луксозните имоти в София: Пазарът вече принадлежи на купувача

Купувачите вече са по-образовани, а продавачите се отрезвяват

Клиентите знаят, какво могат да очакват. Но често се надяват на нещо по-различно, по възможност на нещо повече. За да получат становище за пазарна стойност, което да се покрива най-пълно с техните надежди, все повече клиенти поръчват оценки на един и същ имот на няколко оценителски фирми или самостоятелни оценители, търсейки най-благоприятната за тях стойност. Дори се опитват да подтикнат оценителя към стойност, която да кореспондира не само с цената на сделката, а по възможност и да покрие дължимите данъци, таксата на брокера, самоучастието при ползване на банков кредит, ремонтите, обзавеждането и оборудването. В тези случаи е налице драстично разминаване между надеждите на клиентите и практиката на коректните оценители, които не само отстояват своето професионално становище, но и по този начин се опитват да запазят интересите на клиентите в дългосрочен план.

Търсят ли българите оценки на друг вид имоти извън жилищата - къщи, земя или друго?

Възлагат се оценки на всякакъв вид недвижими имоти - къщи, земеделски земи, гаражи, търговски имоти. Целите, за които служат оценителските доклади, са различни - делба, определяне стойност на съсобственост, уреждане на регулационни сметки, определяне на вложени средства за подобрения, определяне на наем, който собственикът да поиска от нов наемател и за актуализиране на наем по вече съществуващ договор.

Все повече собственици се отнасят разумно към своите имоти и търсят оценителска експертиза, за да следят промяната в пазарната стойност на активите си.