Telegram заменя брокера: в Испания продават жилища за минути, без оглед

Всичко се случва със скоростта на чат съобщение - в Telegram група изскача оферта с цена, очакван наем и прогнозна доходност. Който реши да купи (обикновено за отдаване под наем), изпраща имейл, че го иска. Компанията дава детайлите - квадратура, стаи, квартал, година на строеж, нужда от ремонт и комисиони - и разпределя имота чрез жребий или по ред на заявките. След часове има "избран" купувач, останалите получават уведомление. Моделът все повече набира скорост, предава El País.

Компанията Invernomics (Валенсия) е сред пионерите с обещание за минимум 6% нетна доходност. Пример за това е апартамент в Грао (Кастейон), продаден за 74 840 евро с включена комисиона от 4000 евро и ДДС. Очакваният наем е 630 евро, което дава гарантирана доходност от 8,8%. От създаването си компанията е посредничила при над 450 сделки, със средна наемна доходност около 7,8% и общ обем на инвестициите над 40 млн. евро.

Строителството на жилища в Испания достига 7-годишен връх, но завършените сгради са рекордно малко

Недостигът на парцели и тромавата администрация забавят новите проекти

NexiaProp (основана от Герман Йовер) използва Telegram като "ускорител", но продава услуга "под ключ" - покупка, ремонт и управление на наема - за почти 100% пасивна инвестиция. Ценовият диапазон в каналите е 50-100 хил. евро, а наемите често са около 600-630 евро. Предлагането се търси извън масовите портали чрез агенции, personal shoppers и адвокати, които следят за бързи продажби - наследства, разводи, спешна ликвидност.

Бързината обаче носи и спорове. Клиент на Compra1piso (канал с 10 500 абонати) търси връщане на 4840 евро комисиони, твърдейки, че апартамент в Алзира не отговаря на описанието. От фирмата обясняват, че инвестицията винаги носи риск и че при обеми от по 45-50 продажби месечно е нормално да възникват отделни спорове. По думите им част от начинаещите инвеститори се впускат под влияние на клипове в YouTube, без да са подготвени за реалните рискове на пазара.

Предварителните данни се потвърждават: продажбите на жилища в Испания намаляват за първи път от над година

През август сделките с имоти спадат с 3,4% на годишна база и прекъсват серия от 13 последователни месеца на ръст

Испанският жилищен пазар обяснява този нов дигитален имотен модел. Търсенето на жилища остава високо, докато предлагането изостава значително. Цените продължават да се покачват, особено в големите градове като Мадрид, Барселона и Валенсия, където покупателната способност на домакинствата трудно настигa ръста на квадратния метър. Според анализатори, именно този дисбаланс между търсене и предлагане е изтласкал много инвеститори към по-малки и по-достъпни пазари - в провинциални градове и второстепенни зони, където доходността от наем остава по-висока.

Въпреки че строителството се активизира, системните пречки продължават да задържат сектора - липсват урегулирани терени, процедурите са бавни, а разходите растат. През първото тримесечие на 2025 г. са започнати 31 179 свободни жилища - най-много от 2018 г., но са завършени едва 18 642, най-ниското ниво от 2021 г. насам. През 2024 г. бюджетът за строителство достига 6,43 млрд. евро (+18% на годишна база), като ¾ от средствата са насочени към жилищни проекти. Въпреки това дефицитът вече надхвърля 600 хил. апартамента, по данни на Банката на Испания.

Испанска провинция обсъжда забрана на покупките на жилища с цел спекула

Левите партии настояват новите имоти да се купуват само за лично ползване, по модела на Амстердам, за да се овладеят цените и изселването на жители от градовете

Самите участници в сектора описват среда, в която са нужни около 16 години, за да стане един терен годен за строеж - правна несигурност, липса на квалифицирани кадри и блокирани реформи тежат върху предлагането. Новият държавен жилищен план предвижда 40% от 7 млрд. евро да бъдат насочени към достъпни домове, но ефектът от тези мерки няма как да е мигновен.

Краткосрочната картина при сделките също е смесена. По данни на INE продажбите на жилища през август намаляват с 3,4% на годишна база до 47 697 - най-ниско ниво за август от пет години. Спрямо юли спадът е -26,3%. Вторичният пазар се свива с -4,9% (до 37 574), докато новото строителство расте с +2,9% (10 123 продажби). За първите осем месеца годината остава на плюс (+16,1% общо; +26,1% при новото, +13,5% при старото), което подсказва напрежение между цена, предлагане и финансиране - и обяснява защо инвеститорите търсят по-евтини градове и "готови" схеми за управление на наема.

Испания подготвя масово предлагане на достъпни жилища от 2026 г.

Нова държавна компания ще пуска хиляди домове всяко тримесечие в опит да овладее цените и да ограничи спекулацията

На политическо ниво Каталуния отваря нов фронт срещу спекулативните покупки, обсъждайки ограничения, които да позволяват придобиване само като основно жилище за 5-7 години, за близък роднина или - при цели сгради - ако наемите остават под регламентираните прагове. Говори се за промени в устройствени планове и дори конституционни корекции като временна извънредна мярка в най-напрегнатите зони. Това е директен отговор на недостига на достъпни жилища и на усещането, че част от пазара се движи от краткосрочна спекула, а не от дългосрочно обитаване.