Европейският съвет за системен риск (ЕССР) публикува предупреждения за рискове в сектора на жилищните имоти за пет страни, като сред тях е България. Останалите държави са Хърватия, Унгария, Лихтенщайн и Словакия. Това беше публикувано в уебсайта на Съвета.
След анализ на жилищните пазари във всички страни членки на ЕС, както и в Исландия, Лихтенщайн и Норвегия са посочени факторите, които сигнализират уязвимост на пазарите. Сред тях са бързият ръст на цените на жилищата, нивото и динамиката на задлъжнялост на домакинствата, ръстът на жилищните кредити и признаците за разхлабване на правилата за кредитиране.
Минали финансови кризи и опитът в много страни показват, че неустойчивото развитието на пазара на недвижими имоти в дадена страна може да доведат до тежки последици за стабилността на финансовата система и икономиката като цяло. Ефектите върху финансовата стабилност могат да бъдат както преки, така и косвени.
Според документа, в който става въпрос за България, негативните ефекти могат да варират. Може да се стигне до загуби, свързани с кредити, заради неблагоприятни икономически и финансови условия. Сред непреките ефекти е корекция в потреблението на домакинствата например, с допълнителни последици за икономиката на страната.
Цените на имотите у нас отбелязват умерен ръст през последните две години до средата на 2020 г. - около 3,5% (средно). След това ръстът на цените на жилищата се ускори до около 7% към средата на 2021 г. По данни на Българската народна банка цените на жилищата са леко надценени към края на 2020 г.
На този фон годишният ръст на ипотечните заеми на домакинствата се увеличава значително през последните години в България, достигайки до 13% в реални изражения през август 2021 г., отбелязва ЕССР. "Лошите кредити" в жилищния сектор в България са 5,3% към второто тримесечие на 2021 г.
Все пак обаче задлъжнялостта на домакинствата в България е относително ниска, въпреки, че се е повишила в известна степен по време на пандемията от COVID-19.
Според Съвета друга специфична особеност на банковия сектор в България е преобладаващата употреба на стандартизиран подход що се отнася до кредитен риск, който смекчава потенциални рискове за жилищния пазар. Делът на рисковопретеглените активи, като дял от общите активи, остава над 50%. В резултат на това ефективният риск за банките, използващи стандартизиран подход за жилищните заеми за домакинствата, е 48%, а ефективният риск за банките, използващи вътрешни рейтинги, е 25%.
Въпреки, че делът на ипотечните кредити в портфейлите на банките в България е ограничен в сравнение със страните членки на ЕС като цяло и нивото на задлъжнялост на домакинствата в момента е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране може да създадат риск в от спираловидно развитие между цените на жилищата и ипотечните кредити.
По-високите цени на жилищата увеличават стойността на обезпеченията по ипотечните кредити и повишават задлъжнялостта на кредитополучателите. От друга страна, ръстът на цените на жилищата обичайно идва с ръст на заплатите и може да доведе до разхлабване на стандартите за кредитиране на банките.
Все по-голямото предлагане на ипотечни кредити обаче може да доведе до повишаване на цените на жилищата. Подобна спирала може да доведе до балон на жилищните цени (предизвикан от кредитите) и прекомерна задлъжнялост на домакинствата, предупреждава ЕССР.
В документа е посочено, че България е взела мерки за смекчаване на рисковете, особено с въвеждането на контрацикличен капиталов буфер, който ЕССР определя като подходящ инструмент в скучая. През септември 2021 г. е решено контрацикличният капиталов буфер да бъде повишен от 0,5% на 1%, считано от 1 октомври 2022 г.
Регулаторът препоръчва да се въведат и мерки насочени към кредитополучателите, за да не се стига до създаване на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити.
Рисковете за жилищния пазар има в Норвегия, Нидерландия, Люксембург и др. В тези страни нивата на дълг на домакинствата са на високо ниво. Финансовият регулатор е отправил препоръки към четири от тези страни през 2019 г. , а Норвегия вече е взела достатъчно мерки.
Германия и Австрия също планират въвеждане на някои от препоръчаните мерки. Германските банки ще трябва да имат допълнителни капиталови буфери от 22 млрд. евро до следващата година.
Австрийските власти планират правила, които целят ограничаване на ипотеките, които хората могат да изтеглят, спрямо доходите им и стойността на имота, както и периода на изплащане на кредита.
Но и двете страни не са изпълнили изцяло препоръките на ЕССР. Германия не е въвела ограничения за ипотечното кредитиране, а Австрия е решила да не изисква от банките да заделят допълнителни капитали.
USD
CHF
EUR
GBP
