Ако сте търсили през последните години жилище за покупка, най-вероятно сте забелязали разликите в ценообразуването при различните по възраст имоти. Така например при новото строителство общите части се калкулират (и плащат) отделно, а при старото - всичко влиза в цената. Но не само това - в не малко оферти крайната сума е "изпилена", така че да изглежда атрактивно, а допълнителните разходи не са изчислени.

Ето защо в този текст ще покажем един лесен начин за калкулиране на всички разходи в едно, който дава по-ясна представа колко реално струва жилището. Формулата е тествана с хиляди обяви и в някои фрапиращи случаи показва сериозни разлики в разходите и крайната цена.

Тя стъпва на едно просто базово правило - изчислява се крайната цена на квадратен метър застроена (жилищна площ). Ето два примера:

Пример №1

Двустайно жилище в квартал "Манастирски ливади - Запад" с цена от 85 000 евро за обявени 81 кв.м. Така квадратният метър излиза близо 1050 евро, което е около средните цени за София и за района в момента. И тук идва едно голямо НО - използваемата (чиста) площ възлиза на 62,77 квадрата. Освен това жилището е на шпакловка и замазка.

Така, за да получим реалната крайна цена на квадрат, трябва да разделим цената на чистата площ, защото в крайна сметка никой не живее на стълбите, а и общите части в различните сгради са различно количество. Така излиза, че чистият квадратен метър струва 1354 евро. Към тази цена обаче трябва да добавите и разходи за довършителни дейности - ремонт и обзавеждане, които по думите на един от най-опитните предприемачи в този сектор в София възлизат на около 250 евро на чист квадрат.

Като добавим и тях крайната цена минава 1600 евро, което вече е много над средното за пазара в града. Към нея може да има допълнително ДДС, ако не е включено в офертната цена.

Пример №2

Двустайно жилище в квартал "Лозенец" с цена от 84 900 евро за обявени 62 квадрата. Квадратният метър възлиза на близо 1370 евро. Тъй като сградата е от 60-те години на миналия век, общите части не са обявени, най-вероятно защото са под формата на процентен дял в нотариалния акт и трудно се изчисляват в квадратни метри. Също така пазарът у нас е възприел да калкулира цената общите части само в новите сгради, но не и в старите.

И двете жилища са с реална използваема площ от 62 квадрата, и двете са с цена от 85 000 евро. При второто обаче освен чиста квадратура в цената влиза и готов за нанасяне имот, който няма нужда от ремонт, а само от нови мебели. Така офертната цена остава реално около 1370 евро. Към това може да добавите и евентуални мазе и таван, които също често са включени в крайната цена.

Защо има нужда от опростяване на сметките?

Двата примера имат за цел единствено да покажат какви ценови разлики може да има при напълно сходни имоти от реални обяви на една и съща агенция и то от последната седмица.

На пазара на недвижими имоти в София, но и не само, се предлагат предимно жилища в сгради ново строителство. Брокерите на имоти не рядко "изтърват" важни съпътстващи разходи или представят по-голямата квадратура, за да остане клиентът с впечатление, че даденият имот е на добра цена.

Ето защо една подобна лесна сметка може да улесни купувачите при търсенето на жилище. Защото в крайна сметка реалната платена цена на жилищете не е тази, която често е посочена в обявата, а тази, която излезе от джоба ви.