Ако съжалявате, че не сте купили имот през последните 10 и повече години, имаме една добра новина за Вас - ипотечните кредити днес са по-евтини от когато и да е било в новата българска финансова история. Да, имотите поскъпнаха значително през последните години, но за сметка на това кредитите поевтиняха рекордно и балансираха крайния разход за ново жилище.

В новата финансова история на страната жилищният кредит не е бил толкова евтин, колкото днес

За да Ви илюстрираме, че ипотечният кредит не е това, което беше, ще Ви върнем в лятото на 1998 година. Това е най-скъпият период за изтегляне на жилищен заем в България след въвеждането на Валутния борд - финансовият механизъм, който стабилизара националната валута и "укротява" лихвите. Средният лихвен процент през този период е 17.81%, като това е точно 6.67 пъти по-скъпо от съвременния разход за ипотека. Според официалната статистика на БНБ днес ипотека се тегли срещу средно 2.67% лихва.

За да сме още по-конкретни, ще покажем разликата и с нагледен пример. Жилищен кредит в размер на 100 000 лева, изтеглен през лятото на 1998 година за срок от 30 години, е струвал общо около 536 968 лева*. Месечната вноска в такъв случай е била близо 1500 лева. Казано по друг начин, кредитополучателят е изплащал 4-5 пъти стойността на жилището, което купува.

Да, много от Вас ще кажат, че икономиката, възнагражденията и цените на имотите през 1998-а нямат нищо общо с 2021-а. И ще са прави. Ето защо ще дадем и още един, по-близък пример. Ипотечен кредит изтеглен преди 10 години, е струвал на кредитополучателя 8.92% или средно 3.3 пъти повече от днес. Клиент, изтеглил тогава кредит от 100 000 лева за 30 години, е трябвало да върне накрая 287 593 лева с месечна вноска от почти 800 лева.

Днес същият ипотечен кредит от 100 000 лева ще струва на кредитополучателя около 145 000 лева за 30-годишен период при вноска от 400 лева месечно. Една от най-добрите оферти на пазара - тази на "Инвестбанк" дава възможност дори за 35-годишен кредит, при който вноската пада до 362 лева. Сумата реално е двойно по-ниска отпреди 10 години, което е и основната причина за големите обеми новоотпуснати кредити на пазара през последните години. Според последните данни българите са изтеглили близо 13.5 милиарда лева ипотечни кредити. За сравнение преди две години са били с 3 милиарда лева по-малко.

И тук трябва да се отбележи, че въпреки някои очаквания за вдигането на лихвите няма нито една официална прогноза в тази посока. Напротив, според някои експерти те ще се задържат още дълго.

Наем или заем - вечната дилема намира лесен съвременен отговор

В подобна ситуация покупката на имот излиза на преден план - не само заради по-евтиното финансиране, но и заради страничните ефекти от него - поскъпващите цени на имотите. Предпочитанията към покупка вместо наем си проличаха още в началния етап на пандемията, когато наемите поевтиняха, но самите имоти - не. Сред първоначалният шок цените на имотите се изстреляха нагоре, а на наемите просто се възстановиха на предкризисните нива.

Простата сметка показва, че при съвременните кредитни условия вноската или излиза колкото наема, или е дори по-ниска. Money.bg сравни цените на наемите и заемите за покупка на имот в 5 български града, като във всички разгледани случаи заемът излиза по-изгоден.

2-стаен наем (лева) 3-стаен наем (лева) 2-стаен покупка (евро) 3-стаен покупка (евро) Кредит за 2-стаен (80%/лева) Вноска (лева) Кредит за 3-стаен (80%/лева) Вноска (лева)
София ("Младост" 3) 582 743 78 280 112 679 122 481 494 176 304 712
Пловдив ("Тракия") 399 455 48 972 68 875 76 624 309 107 766 435
Варна ("Възраждане" 3) 365 510 50 882 65 550 79 613 321 102 563 414
Бургас ("Възраждане") 379 473 51 775 73 387 81 010 327 114 825 463
Русе ("Възраждане") 312 473 45 837 62 985 71 719 290 98 550 398

Ако живеете например под наем в двустаен апартамент в софийския квартал "Младост 3" например, според осреднената статистика на сайта imot.bg вероятно плащате около 582 лева месечно. В същия квартал двустайните жилища се търгуват за 78 280 евро. Ако традиционният заем възлиза на 80% от стойността на жилището, то това би означавало кредит в размер на 62 624 евро или малко над 122 000 лева. Ако кредитът е от "Инвестбанк", това прави по 488 лева на месец за 30-годишен период. Сметката с тристайно жилище излиза подобна - при средна цена от 112 679 евро и съфинансиране от 90 143 евро или малко над 176 000 лева, вноската за кредит от "Инвестбанк" е 704 лева, а наемът - 743 лева.

Ако живеете под наем в двустаен апартамент в пловдивския квартал "Тракия", вероятно плащате около 399 лева наем според данните на imot.bg. В същия район двустайните жилища се продават за около 48 972 евро, което би означавало кредит от 39 177 евро или 76 000 лева. Месечната вноска за подобен кредит спрямо офертата на "Инвестбанк" при 30-годишен период излиза 304 лева. При тристайните жилища сметката е подобна - при средна цена от 68 875 евро и кредит от 55 100 евро или малко над 107 000 лева, вноската излиза 428 лева. Същевременно в квартала тристайните жилища под наем струват 455 лева.

На морските имотни пазари цените са различни, но равносметката същата - заемът излиза по-изгоден от наема. Във Варна са нужни малко над 50 882 евро за покупка на двустаен, което прави 321 лева месечна вноска при 80% кредит и 20% самоучастие. В същото време наемът на същия апартамент е 365 лева. В Бургас цената на наема на сходен апартамент е подобна - 379 лева, а на заема - 327 лева.

Ако искате да сметнете сами потенциалната си вноска, можете да го направите с калкулатора на "Инвестбанк". Офертата на банката предлага 12-месечен гратисен период и 35-годишен срок на погасяване. Освен това част от средствата могат да бъдат използвани за довършителни дейности и ремонт на жилището, а банката отпуска кредити и за имоти на зелено. Така че, следващият път, когато прегледаждате обявите за имоти, направете направо калкулацията кое ще Ви излезе по-изгодно - наем или заем.

* Сумата е примерна с цел по-лесно сравнение, по това време обемите на отпусканите кредити са значително по-малки