Красимир Джамбазов, New Estates: Младите купувачи не търсят просто жилище, а среда на живот

Жилищният пазар в София продължава да се развива към по-зряла и ясно сегментирана структура, в която цената вече не е единствен определящ фактор, а купувачите все по-често вземат решения на база качество, инфраструктура и дългосрочна стойност. Това коментира в студиото на Money.bg Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates.

По думите му пазарът в началото на 2026 година вече ясно показва охлаждане в броя на сделките, без обаче това да води до спад в цените или до признаци на прегряване.

"Първо трябва да си дадем сметка на база на какво сравняваме пазара. Ако направим едно сравнение, ще видим, че в първото тримесечие на 2024 година сме имали почти същия брой сделки. Разликата идва от това, че 2025-а беше по-скоро еуфорична, с много по-висока активност, и когато сравняваме с нея, нормално е да изглежда като спад. Но ако гледаме по-широката картина, не можем да говорим за срив или за някаква драматична промяна", посочва Джамбазов.

От еуфория към нормален пазарен ритъм

Според експерта пазарът постепенно се връща към по-устойчиви нива след период на ускорен растеж, като основният двигател вече не е масовото търсене, а ограниченото предлагане на качествени проекти.

"Все още в София разполагаме с малко на брой качествени проекти - добре структурирани сгради и функционални жилища. Когато предлагането наистина е ограничено в този сегмент, е нормално цените да се задържат или дори да продължат леко нагоре. Но това не е онзи общ ръст, който виждахме в предходната година", обясни той.

Една от най-ясните тенденции е все по-видимата сегментация на пазара - качествените проекти се отделят от останалите, а купувачите стават значително по-взискателни.

"Вече много ясно се вижда, че не всички проекти са еднакви. Имаме добре структурирани сгради, инвеститори с история и доказани проекти, които ще продължат да държат цена и дори да растат, макар и с по-умерен темп. От друга страна има проекти, при които купувачите вече не са склонни да приемат всичко без въпроси.

Хората започнаха да се интересуват много повече - кой е инвеститорът, как е изглеждала сградата преди 5 години, как ще се управлява след това", каза Джамбазов.

Той подчертава, че именно тази промяна в поведението на купувачите води до по-зрял пазар.

"Купувачите вече не вземат решение само на база емоция или цена. Те гледат ликвидност, гледат дали могат да продадат имота след време, гледат качеството на сградата и репутацията на инвеститора. Това е нещо, което преди не беше толкова силно изразено", допълва той.

Новият профил на купувача

Промяната е особено видима и в поколенческите различия.

"При хората над 40-45 години основният фокус остава върху квадратурата и стойността - дали сделката е оправдана като инвестиция. При по-младите обаче виждаме съвсем различно поведение. Те не търсят просто имот, а среда на живот. За тях е важно не само как изглежда жилището, а какво има около него, каква е сградата като общност, какви са технологиите и енергийната ефективност", обяснява експертът и допълва, че това води и до промяна в самите проекти.

"Вече говорим за смарт системи, за енергийна ефективност, за по-модерни решения. И не е случайно, че банките също започват да реагират - за енергийно ефективни сгради се предлагат по-добри условия. Това автоматично насочва пазара в тази посока", казва Джамбазов.

Недостигът на терени и новото разширение на града

Един от ключовите проблеми на пазара остава липсата на свободни терени за строеж в София, което постепенно измества развитието към нови зони.

"Терени почти няма или се намират все по-трудно. Затова естествено ще се появяват нови райони за живеене. Това обаче не става бързо - това са процеси, които изискват визия и дългосрочно планиране. В момента виждаме такива възможности около инфраструктурни проекти като метрото, където има потенциал за ново развитие", казва той.

Пазарът вече се "изчиства"

Според Джамбазов пазарът вече е в процес на естествено изчистване.

"Това, което наблюдаваме в момента, е един оздравителен процес. Не го очакваме - той вече се случва. Качествените проекти ще продължат да растат, макар и с по-умерени темпове, а по-нискокачествените ще трябва да се адаптират. В момента купувачите вече не купуват на всяка цена", посочи още той.

Наблюдава се и друг фактор, който оказва сериозно влияние върху пазара и търсенето, а това е, че "хората искат да са първите, които живеят в един имот.

Това се оказва много силен психологически фактор. От друга страна, старите жилища в добри райони като центъра или Лозенец винаги ще държат стойност, защото там просто няма къде да се строи ново", коментира Джамбазов.

Целия разговор гледайте във видеото!