Скъпи ли са имотите в София?

Скъпи ли са имотите в България? Този въпрос си задават всички потенциални купувачи и продавачи, както и наематели. И този въпрос няма еднозначен отговор. Да - имотите могат да се определят като скъпи, от гледна точка на тяхната достъпност - съпоставени с реалните доходи на населението. Реално оценени - ако погледнем към текущата доходност, която имотите носят от отдаването им под наем (въз основа на текущите оферти продава и отдава под наем), ако са закупени с цел инвестиция.

Това, че имотите са недостъпни, разбира се, не означава, че те не могат да станат още по-скъпи, дори напротив! Обикновено във всяка последна фаза на надуването на един балон има крайна фаза на еуфория. И тогава активът поскъпва дори още по-силно, макар и лишен от всякаква икономическа логика!

И все пак, ако ще купувате имот с цел инвестиция (за да защитите спестяванията си от ниските лихви по депозитите, които са на път да стават още по-ниски в бъдеще с предстоящото намаление на лихвите от страна на ЕЦБ), помислете добре! Защото едно е да купувате имот с цел живеене в него, което да повиши стандарта ви на живот, а съвсем друго е да купувате имот с цел инвестиция, като алтернатива на защита на свободните ви спестявания!

Класическа грешка на инвеститорите в имоти е да екстраполират поскъпването на имотите в исторически план - в бъдещето. Един пример - хората приемат напълно естествено, че щом имотите са поскъпнали с 50% през последните пет години, например, значи след пет, айде след 10 години (от тях да мине) ще поскъпнат с нови 50% и това ще ги защити от инфлацията... Да ама не! Или поне - няма да поскъпват, защото са поскъпвали досега, а поради съвсем различни причини, свързани с доходността от наеми, ниво на инфлация, ръст на БВП, ръст на реалните доходи и др.

Източник: iStock Images

Имайте предвид, че през последните десет години не сме ставали свидетели на криза. Или поне не такава, каквато се случва на всеки 10-15 години и каквато видяхме през 2000-та година, а после и през 2008-ма година. И липсата на криза, за подобен продължителен период от време (защото икономиката е циклична и кризи се случват средно на 15 години) означава по-скоро, че наближава времето на следващата криза и че е много по-вероятно през следващите 10 години да видим криза, отколкото да не видим.

Същата класическа грешка, правят кредитополучателите по отношение на лихвите. Лихвите бяха ниски през последните десет години - значи ще продължат да са ниски и следващите десет години! Попитайте за лихвите обаче, някой, който е купувал имот преди 20 години! Да тогава цените на имотите бяха съвсем различни... И да, цената на кредитирането също беше съвсем различна. Всъщност, може би именно високите лихви тогава, до голяма степен възпираха търсенето на имоти до степента, в която то да оказва толкова силен натиск за поскъпване на цените на имотите, както през последните години и при толкова ниски лихви за толкова дълго време.

София расте с 43 нови жилища на ден през последните 10 години

Жилищата в страната в края на 2023-а са над 4,3 милиона

Ако погледнем към щатския пазар на имоти, на който много хора се оплакват, че имотите са недостъпни, то ще видим, че имотите могат да поскъпват и при високи нива на лихвите (но само привидно първо защото високите лихви са от относително кратък период от време и второ, защото структурата на щатския имотен пазар е много по-различна от този у нас). И това може да е аргумент за хората, които смятат, че и тук може да се случи това, ако случайно лихвите поемат нагоре. И отново - не е точно така...

Едно такова сравнение е неуместно, защото причините за поскъпването на имотите в САЩ, в среда на високи лихви, са напълно различни! Трябва да отбележим факта, че лихвите са толкова високи от относително кратък период от време (две години). Иначе ограниченото предлагане, а не повишеното търсене там, бе в основата на поскъпването на имотите до нови рекордни нива. Защото основна част от ипотеките в САЩ са с фиксирани 30-годишни лихви, нещо което не се предлага у нас. И тази основна част ипотеки, бяха заключени при много по-ниски нива. Естествено, при такива условия и рязко повишение на лихвите, никой не би искал да замени ипотека с лихва от 3%, продавайки имота си, с 30-годишна ипотека при 7% за нов имот! И това извади много продавачи от уравнението, които при относително постоянен, макар и по-слаб обем купувачи, доведе до поскъпването на имотите в САЩ, дори и в условията на по-високи лихви.

У нас ситуацията не е такава. Защото няма 30-годишни ипотеки с фиксирана лихва! В същото време лихвите по ипотечните кредити се е закотвила при ниво от около 2.5%, което е почти историческо дъно в новата финансова история на страната ни. Когато към това добавим и рекордния левов ресурс, с който банките разполагат, събран под формата на депозити, това обяснява ниските лихви по ипотечните кредити. Някои хора биха казали, че лихвите ще останат ниски за дълъг период от време, особено в светлината на потенциални понижения на лихвите от страна на ЕЦБ... Може и да са прави... Но дали ще така?

Можем да се задълбаем малко по-дълбоко в бъдещото понижение на лихвите от ЕЦБ. То се налага, общо взето, поради погрешни причини. Забавяне на европейската икономика и опасност от рецесия, точно след период на ускорена инфлация. Тоест не се радвайте, ако ЕЦБ намали лихвите.

Първо защото, при текущите ниски нива на лихвите по ипотечни кредити (които са много по-ниски от тези в Западна Европа), едва ли банките разполагат с достатъчно буфер и място за по-нататъшното им понижение. И второ - подобно действие, почти със сигурност ще е свързано с предстояща рецесия, която вече започва да се заформя в най-големите европейски икономики - особено немската.

А рецесиите са свързани със - загуба на работни места, загуба на доходи, ограничаване на разходите, безработица, повишаване на лошите кредити... и в крайна сметка натиск върху цените на недвижимите имоти.

Не бъркайте въздействието на ниските лихви, като стимул за покупка на недвжими имоти, при икономическа активност и инфлация и търсене на защита срещу повишението на цените, с въздействието на ниските лихви - при ситуация на несигурност, криза, повишена безработица и несигурност за доходите сред населението. Във втория случай, ниските лихви вече няма да имат стимулираща функция за покупка на недвижими имоти.

90% от сделките с жилища в София са с ново строителство. Ръстът на цените е 12% за година

Новите строежи са предпочитани, заради модерните технологии на изграждане, които ги правят по-перспективна инвестиция

Достъпни ли са имотите в София?

Връщайки се на родния пазар на имоти, който ще разгледам през призмата на цените на имотите в столицата, сега ще обясня защо имотите изглеждат като не особено достъпни. На първо място, трябва да имате предвид, че достъпността на имотите се определя от доходите на хората. И сега тук влиза в действие простата математика.

Зa дaнни щe ce обърна нe ĸъм poднaтa cтaтиcтиĸa, a ĸъм мeждyнapoднo издaниe зa cpaвнeниe нa цeнитe, дoxoдитe и paзxoдитe зa живoт - Numbео.

Cъглacнo издaниeтo, cpeдния paзпoлaгaeм дoxoд (cлeд дaнъци и yдpъжĸи) нa чoвeĸ в Coфия e пpи нивo oт 2 433.8 лeвa. B cъщoтo вpeмe cpeднaтa цeнa нa aпapтaмeнт c тpи cпaлни e дaдeнa пpи нивo oт 5 624 лeвa в цeнтъpa и 3 616 лeвa извън цeнтъpa нa гpaдa. Зa цeлтa нa изчисленията щe взeма cpeднa цeнa мeждy двeтe cтoйнocти, ĸoятo e - 4 620 лeвa. Πpи aпapтaмeнт c плoщ oт 85 ĸв. м., тoвa пpaви cyмaтa нeoбxoдимa зa пoĸyпĸa нa cpeдния имoт - в paзмep нa 392 700 лeвa (приблизително 200 000 евро).

Bъз ocнoвa нa пocoчeнитe дaнни, cpeдния дoxoд нa дoмaĸинcтвo oт двaмa paбoтeщи e в paзмep нa 4 867.6 лeвa нa мeceц, или 58 411 лeвa нa гoдинa. Toвa oзнaчaвa, чe cpeдният тpиcтaeн aпapтaмeнт ce ĸyпyвa c 6.7 гoдишни дoxoдa нa дoмaĸинcтвo oт двaмa paбoтeщи или 13.4 годишни дохода на едночленно домакинство.

Дa, тoвa e пoд нивoтo на най-недостъпните пазари в света. Ho тoвa cъoтнoшeниe e дocтa нaд нивoтo oт 5.1, ĸoeтo e мeждyнapoдeн cтaндapт зa гpaницaтa, ĸъдeтo имoтитe зaпoчвaт дa cтaвaт ĸpaйнo нeдocтъпни.

Kъм дocтъпнocттa нa имoтитe (oт глeднa тoчĸa нa нaeмaнeтo им), мoжeм дa пoглeднeм и нa бaзa нa oщe eдин пoĸaзaтeл - a имeннo - ĸoгaтo oт дoxoдитe нa дoмaĸинcтвoтo извaдим paзxoдитe зa нaeм нa жилищe и cpaвним ocтaтъчния дoxoд c пъpвoнaчaлния.

Bъз ocнoвa нa тoзи пoĸaзaтeл, ĸoгaтo oт дoxoдитe нa дoмaĸинcтвoтo oт 4 867.6 лeвa извaдим cpeдния нaeм нa жилищe oт 85 ĸв. м. в paзмep нa около 1 600 лeвa, cъглacнo дaннитe нa Numbео, тo ocтaтъчния дoxoд e в paзмep нa 67% oт oбщия дoxoд. Или българите разходват около една трета от дохода си за наем на имота, който обитават.

Toвa oтнoвo пocтaвя бългapcĸитe cтoличaни в нe ocoбeнo дoбpa пoзиция. Зa cpaвнeниe, в cтpaни ĸaтo Унгapия и Ecтoния, ĸъдeтo тoзи пpoцeнт e cpeд нaй-виcoĸитe в cвeтa, ocтaтъчния дoxoд e в paзмep нa нaд 80%.

Въз основа на доходността от наеми

Като инвестиция имотите се купуват с цел отдаването им под наем и реализиране на потенциална капиталова печалба, следствие на повишение на цената им.

Доходността от наеми е основен пункт при покупката на недвижим имоти с инвестиционна цел. Тук разбира се отново важи правилото - по-малките имоти носят по-добра доходност. В случая, най-високата доходност от наем откриваме при двустайните жилища, които освен че са много по-масови, от едностайните, обикновено са минимума при търсенето на имот под наем с по-дългосрочни перспективи.

Три области изпревариха София по най-много нови жилищни сгради

Данните са за второто тримесечие на 2024 г.

На пръв поглед изглежда логично да купите имот, от който да печелите, както от наем, така и от повишение в цената. Само че, в случая има неизвестни свързани с поскъпването на имота и това, на което можете да разчитате със сигурност е единствено получаването на наем. Но отново трябва да заложите известни рискове свързани с допълнителни разходи за поддръжката и риска от това имотът ви да остане празен няколко месеца през годината.

Отвъд посочените по-горе заплахи, ако се обърнем към средните цени на имотите и средните наеми, имотите не изглеждат чак толкова лоша инвестиция, особено в светлината на потенциално бъдещо понижение на лихвите от страна на ЕЦБ, което ще окаже по-нататъшен низходящ натиск и върху нивата на лихвите по депозитите. Които и без това бяха особено ниски, дори и при по-високи лихвени нива.

Поглеждайки към статистиката на популярно издание за продажба и наемане на имоти у нас, става ясно, че средно-голям двустаен апартамент от 65 кв. м., който е обзаведен е със средна продажна цена от 172 915 евро.

Подобен апартамент се отдава за среден наем в размер на 625 евро. Или за 12 месеца наема му би бил в размер на 7 500 евро. Това прави доходност от наем в размер на 4.3%, което далеч не е толкова лошо и дори е над последните нива на инфлация у нас - в размер на 2.5%. За сравнение, най-добрите оферти по депозитите са за лихви в размер на 1.8-1.9%.

В заключение може да се каже, че това дали имотите са скъпи или не, достъпни или недостъпни, до голяма степен зависи от това за какво ще се купуват, както и какви са доходите и личната ситуация при всеки потенциален купувач. По отношение на прогнозите за лихвите и цените, и купувачите и продавачите трябва да са много внимателни и да ползват прогнози на големи водещи институции.

Дори и последните обаче, често имат ниско ниво на успеваемост при правеното на подобни дългосрочни прогнози, въпреки значителния човешки ресурс, който използват. А сега си представете колко е трудно сами да направите такива достоверни прогнози...

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.